Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
Топ:
Техника безопасности при работе на пароконвектомате: К обслуживанию пароконвектомата допускаются лица, прошедшие технический минимум по эксплуатации оборудования...
Устройство и оснащение процедурного кабинета: Решающая роль в обеспечении правильного лечения пациентов отводится процедурной медсестре...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Интересное:
Средства для ингаляционного наркоза: Наркоз наступает в результате вдыхания (ингаляции) средств, которое осуществляют или с помощью маски...
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Как мы говорим и как мы слушаем: общение можно сравнить с огромным зонтиком, под которым скрыто все...
Дисциплины:
2017-12-13 | 174 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ
Применение доходного подхода
Метод капитализации доходов
Используется при оценке недвижимости, приносящей стабильный доход.
Этапы:
1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который
можно получить от недвижимости при правильном использовании без учета
всех потерь и расходов:
ПВД = S*Са,
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са - арендная ставка за 1 м2.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта
недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину
потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД):
ДВД = ПВД - Потери.
3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени-
ваемой недвижимости - операционные расходы.
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД)
посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Отсюда
ЧОД = Действительный валовой доход - Операционные расходы
(за исключением амортизационных отчислений).
5. Рассчитывается ставка капитализации.
6. Определяется стоимость недвижимого имущества:
Ставка капитализации
.
Метод дисконтирования денежных потоков
Этапы:
1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения
объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на
конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии),
даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на су-
ществующем рынке. Она равна ставке капитализации без учета ставки воз-
врата капитала.
4. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой
|
стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Получается формула:
Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического
потока дохода + Текущая стоимость реверсии
Применение сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о про-
даже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 ме-
сяца. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является
принцип замещения.
Этапы:
1. Выбор объектов недвижимости — аналогов (3-5 аналогов)
2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимо-
сти единицы сравнения.
3. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умно-
жения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.
На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с
объектами-аналогами производятся по двум компонентам:
единицам сравнения (цена за 1 га, 1 м2, 1 лот и др.);
элементам сравнения (переданные имущественные права, условия
финансирования сделки, условия продажи, время продажи, место-
положение, физические характеристики объекта недвижимости).
На втором этапе метода используются поправки.
«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену продажи
объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха-
рактеристикам оцениваемого объекта.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де-
лятся на: процентные и денежные. Денежные в свою очередь - на относи-
тельные и абсолютные.
Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последова-
тельность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же
процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие
процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену со-
поставимой продажи. Последовательность внесения процентных поправок
|
должна быть следующей: переданные имущественные права, условия финан-
сирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические
характеристики.
Методы расчета поправок: метод, связанный с анализом парных про-
даж; метод прямого анализа характеристик; экспертный метод расчета.
|
|
Двойное оплодотворение у цветковых растений: Оплодотворение - это процесс слияния мужской и женской половых клеток с образованием зиготы...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления...
Типы сооружений для обработки осадков: Септиками называются сооружения, в которых одновременно происходят осветление сточной жидкости...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!