Экономические и юридические аспекты земельной собственности

Большая группа экономистов считает, что земельный рынок России нужен, но шаги к рынку земли должны быть по­следовательные и поэтапные. В подтверждение длительности перехода приводятся слова В.И. Ленина, что при проведении аграрной реформы нельзя действовать на­тиском или нахрапом, "а нужен НЭП", рассчитанный на "це­лую эпоху".

В постсоветской России, с юридической точки зрения, трансформация форм собственности на землю и другие средства производства в сельском хозяйстве уже состоялась но теперь стоит более сложная задача - добиться экономиче­ской реализации права частной собственности, а для этого требуется достаточно длительный срок. Как свидетельствуют факты, только одного из десяти сельских товаропроизводите­лей можно отнести к эффективным землепользователям.

Представители последовательного и поэтапного на­правления считают, что на формирование рынка земли мо­жет уйти не менее 10 лет, ведь работа предстоит многопла­новая.

Процесс вовлечения сельхозугодий в рыночный оборот должен происходить поэтапно и под жестким контролем госу­дарства. Главными инструментами, позволяющими передать землю в собственность эффективно работающих хозяйств всех типов, является аренда земли с расширением ее ры­ночного оборота и ипотека с постепенным включением в обо­рот всех сельскохозяйственных земель.

Что касается процесса совершенствования законода­тельной базы, то она должна опережать экономические про­цессы и пройти ряд этапов: первый - надо законодательно уточнить понятие земель сельскохозяйственного назначения, провести их повсеместную инвентаризацию и бонитировку; второй - требуется ужесточить процедуру перевода сельско­хозяйственных земель в другие категории и повысить дейст­венность механизмов контроля целевого использования таких земель; третий - необходимо принять особый федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Законодательная власть, как известно, предлагаемую поэтапность не восприняла, и Федеральный закон уже принят. В дальнейшем практика покажет, насколько эффективен при­нятый Государственной Думой закон.

При исследование проблемы земельных отношений необходимо прежде всего про­вести разделение земли, во-первых, как природного объекта (пространства) и как природного ресурса (средства производ­ства в сельском и лесном хозяйстве), во-вторых, объекта эко­номических отношений и объекта права собственности и иных прав на землю.

Наиболее сложным в этом разделении является выяв­ление различия экономического и юридического содержания земельной собственности. Как правоотношение частная соб­ственность на землю означает, что данная земельная пло­щадь принадлежит определенному лицу, который волен рас­поряжаться ею по своему усмотрению, и никто иной не имеет доступа к земле. И это фактическое отношение собственности существует независимо от того, закреплено оно официально в законах или нет. Даже если на данном земельном участке не ведется никакого производства, фактическое правоотно­шение существует. Реального же экономического отношения в этом случае не возникает. Определенное экономическое отношение по поводу земли возникает лишь в фактически осуществляющемся процессе производства и воспроизвод­ства продуктов.

Содержание буржуазной земельной собственности рас­крыто, как известно, К. Марксом посредством категорий: дифференциальная и абсолютная ренты, цена земли, про­цент на капитал, вложенный в землю, цена продуктов сель­ского хозяйства, то есть оно логически отражается только че­рез систему категорий политической экономии.

Когда представлены формы поземельной собственно­сти, то - это, по существу, правовое отношение, а задача эко­номиста - исследовать, каким образом совершается действи­тельный процесс производства, распределения, обмена и по­требления продуктов, результатом которого и служат данные формы собственности.

Действующее законодательство о земле основано на определенном понимании российской юридической наукой категории субъективного права на землю. Данная категория определяется как право конкретного субъекта на владение, пользование, распоряжение землей. Какой смысл вкла­дывается в каждое из этих понятий?

Право владения означает фактическое обладание. Владеть землей может и ее собственник, и несобственник. Во втором случае собственник передает землю во владение дру­гому лицу. Владение может сохраняться за собственником, но без пользования землей. При передаче земли землепользо­вателям и арендаторам во владение собственник предостав­ляет им права пользования землей.

Право пользования - это право эксплуатировать по­лезные свойства и качества земли, получать доход от земли. В процессе использования земли собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на нем: использовать имеющие на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, вод­ные объекты, возводить жилье, иные строения и сооружения, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природроохранными требованиями; производить посевы и по­садки сельскохозяйственных культур и насаждений. Собственник вправе передавать земельный участок другому лицу - арендатору, за что приобретает право на получение земельной ренты.

Право распоряжения означает, что собственник зе­мельного участка распоряжается землей по своему усмотре­нию, то есть определяет юридическую судьбу своего участка. С правовой точки зрения это означает монополию данного субъекта на определенную землю, только ему принадлежа­щую. Распоряжение может выступать в двух формах: право­вой и вещной.

В новом Земельном кодексе введены понятия: собст­венники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земли.

Собственники земельных участков - это лица, распо­ряжающиеся землей по своему усмотрению. Землевладель­цы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участ­ками на праве пожизненного наследуемого владения. Земле­пользователи - лица, владеющие и пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендато­ры - лица, владеющие и пользующиеся участками земли по

договору аренды (субаренды).

Что касается права безвозмездного постоянного бес­срочного пользования, то оно предоставляется государством только государственным учреждениям. В ст. 15 и 16 гл. Ill Зе­мельного кодекса определены субъекты права собственности на землю - это граждане, юридические лица, Российская Фе­дерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Из представленной информации видно, что практиче­ское законодательство, выраженное в Земельном кодексе, несколько отличается от теоретического представления о субъективном праве на землю.

 

Спрос и предложение земли

 

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. "

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренымм образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

 

 

Рис. 1 Предложение земли

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рис. 1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх + Dнесх, где:

D — совокупный спрос;

Dсх — сельскохозяйственный спрос;

Dнесх — несельскохозяйственный спрос.

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2 Совокупный спрос на землю.

 

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на си ординат — цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это вязано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходим использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (Рис. 2).

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень удаленности от центра потребления продовольствия и сырья.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продуты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменение погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает влияние такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление, типичное и населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия и бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

 

Земельный рынок

 

Теперь, обратимся к вопросу о рынке земли, в последнее время в экономической литературе дано более полное его определение.

Земельный рынок - это часть системы земельных от­ношений, регуляторами которой являются право собственно­сти (владение, пользование, распоряжение), возможность пе­редачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), кон­куренция (свободный выбор участка), денежная оценка и сво­бодно складывающие цены на землю.

Представляется, что при анализе рынка земли следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыноч­ных отношений в каждый данный период времени проходит

небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закла­дывается, сдается в аренду и продается на определенных ус­ловиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника.

В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально про­дуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бес­хозяйственному отношению к земле, так как в погоне за вы­годностью земельных сделок не учитываются интересы со­хранения единого земельного потенциала общества, земель­ные ресурсы чаще, чем другие средства производства, ока­зываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

Принципиальное значение для формирования рынка земли в России имеют два момента: 1) закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники зе­мельных участков;

2) инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно опре­делены и зарегистрированы, вступать в отношения купли-продажи невозможно.

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначе­ния.

Специфика рынка земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика сельскохозяйственных земель, и это нашло отражение в новом Земельном ко­дексе.

 

Таблица 1

Рыночный оборот земельных участков несельскохозяйственного назначения в Красноярском крае

Виды сделок	1997год	1998 год	1999год
	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %
Всего	8029(1006.0)		7992(873,2)		8597(1006,4)
В т.ч; продажа местными органами власти	266(48,9)	3,3	266(25,6)	3,3	280(26,2)	3,2
Купля-продажа гражданами и юр.лицами	5364(618,0)	66,8	5101(506,9)	63,8	5969(707,3)	69,4
Дарение	314(29,6)	3,9	424(40,3)	5,3	289(37,8)	3,4
Наследование	2008(290,1)	25,0	2090(258,3	26,2	2042(291,6	23,8
Залог	77(19,4)	1,0	111(42,1)	1,4	17(3,5)	0,2

 

Приведенные в таблице данные о структуре сделок с землей свидетельствуют о том, что большая часть сделок осуществлена по купле-продаже земли, а другие сделки (да­рение, наследование, залог) еще не получили развития.

Все представленные виды сделок могут совершаться только с земельными участками, находящимися в собствен­ности граждан, юридических лиц или государства. По новому Земельному кодексу земельные участки гражданам в посто­янное (бессрочное) пользование впредь не предоставляются. Никакие рыночные сделки с государственной землей, находящейся в бессрочном или срочном пользовании граж­дан или юридических лиц, не допускаются. Таким образом, Земельный кодекс побуждает субъектов, имеющих землю для несельскохозяйственных нужд, а также для личного подсоб­ного хозяйства, обращать их в частную собственность или арендовать у собственников земли. Безусловно, это будет способствовать развитию как первичного, так и вторичного рынка земли.

Однако, как показывает таблица 1, процессы купли-продажи на первичном рынке идут вяло. К причинам, сдержи­вающим этот процесс следует отнести: 1) отсутствие заинте­ресованности во вложении средств в землю; 2) относительно высокая выкупная цена земельных участков, о чем свиде­тельствуют данные таблицы 2.

Органы местного самоуправления при продаже земель­ных участков в собственность применяют нормативную цену земли, установленную постановлением администрации края от 16.06.1998 г. № 323-п "Об установлении нормативной цены земли". Особенно высокая выкупная цена сложилась в круп­ных городах и пригородной зоне города Красноярска. Напри­мер, в городе Красноярске один квадратный метр земли об­ходится в среднем 390 рублей, а в поселке Емельянове - 34,3 рубля.

По мнению Краевого комитета по земельным ресурсам, в целях развития приватизации земель необходимо прово­дить меры по стимулированию инвестиций в землю, установ­лению льгот при выкупе земельных участков и шире практи­ковать сдачу земель в аренду с правом выкупа в рассрочку.

Постепенно запускаются процессы продажи прав аренды и залога земли, а также начинает функционировать вторичный рынок. Вторичный рынок земли наиболее развит в Емельяновском, Сухобузимском, Манском, Минусинском, Курагинском, Шушенском районах, г. Дивногорске.

 

Таблица 2

Средние цены на земельные участки при продаже органами местного самоуправления, в руб. м²

наименование	1999 г.	2000 г.	2001 г.
Вне насел.пунктов	В селе	В городах и поселках	Вне насел.пунктов	В селе	В городах и поселках	Вне насел.пунктов	В селе	В городах и поселках
Гражданам для индив.жилищ.строительства ,личного подсобного хоз-ва,садоводства	4,1	4,5	6,0	5,2	4,5	6,7	4,4	5,7	6,8
Гражданам и их обьединениям для предпринимательской деятельности	3,0	6,2	7,9	4,2	3,0	12,8	-	-	16,5

 

Итак, на примере Красноярского края мы убедились, что механизм формирования земельного рынка запущен, и ре­альное его функционирование осуществляется на уровне ре­гиона. Поэтому складывающийся в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной политики, со­гласования интересов хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем.

В литературе правомерно делается акцент на противо­речивость интересов участников рыночных земельных отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены.

Отметим прежде всего государственный интерес. Госу­дарство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земель­ного собственника, а также определенные, хотя и незначи­тельные бюджетные поступления.

В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюд­жетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земельных участков - фермерам, которые по­лучат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход.

Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положитель­ная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются но­вые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвле­чение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависи­мость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные про­дукты).

Рынок земли сулит значительные выгоды слою профес­сиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов.

Наконец, рынок земли вызывает интерес у слоя "денеж­ных людей", которые смогут покупать землю с целью пере­продажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.

Итак, те немногочисленные сделки с землей на первич­ном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, ко­торые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.

Нормативная цена земли

 

На территории Российской Федерации плательщиками земельного налога и арендной платы являются организации, предприятия, учреждения. независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, включая международные неправительственные организации (объединения), совместные предприятия с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц и граждан, иностранные юридические лица), а также граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или аренду. Короче говоря, кроме законодательно освобожденных полностью или на определенных условиях от земельного налога в России плательщиками являются все собственники и арендаторы земли, землевладельцы и землепользователи.

Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются все земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность или пользование (в том числе и аренду).

Поскольку земельный налог устанавливается в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете на год, его размер зависит от площади участка, качества и местоположения земли.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы как в денежной, так и в натуральной форме определяются исключительно договором между арендодателем и арендатором земли.

При аренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Земельным законодательством РФ дано право устанавливать предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков:

субъектам РФ - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и гаражного строительства;

органам местного самоуправления (районные, без районов города, городские, поселковые и сельские) - для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.