Что учитывается при расчёте НДФЛ?

 

Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая 1-го января каждого года.

Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:

• если указанная в договоре стоимость объекта выше 70% от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта,

• если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70% от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70% от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчёта вводится понижающий коэффициент К=0.7 (пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечёт достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Для расчёта НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13% от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13% применяется только для резидентов РФ.

Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30% (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13%:

• для работников, получивших патент для найма на работу;
• для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС);
• для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ № 637 от 22.06.2006 г.;
• для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России;
• для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с законом «О беженцах» № 4528-1 от 19.02.1993 г.

Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15% от полученной таким способом суммы.

Учитывается ещё и такое обстоятельство, как является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 года облагаются по ставке, равной 13%, независимо от того, сколько они пробыли в РФ (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).

 

При сдаче налоговой декларации с расчётом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечёт санкции налоговой инспекции:

1. налог будет доначислен,

2. начислен штраф в размере 20% с неуплаченной суммы,

3. начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога.

 

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

 

Налогооблагаемую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 Налогового кодекса РФ):

• нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи.
• резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости.

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не установило.

 

Виды вычетов

 

Вычеты бывает 2-х видов:

1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,

2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.

Каждый из них предпочтителен для отдельных ситуаций. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учётом незыблемого требования о том, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

 

• Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, в 2-х размерах:

• в размере до 1 000 000 руб.,

применяемый при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

1. жилого дома,

2. квартиры,

3. комнат, включая приватизированные жилые помещения,

4. дачи,

5. садового домика,

6. земельного участка.

• в размере до 250 000 руб.,

применяемый при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), ннаходящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчёт НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

 

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.

 

• Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости

 

Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую покупку, подтверждённые документами:

1. договором купли-продажи недвижимости,

2. актом приемки-передачи денег,

3. договором на оказание услуг риэлтора,

4. расписками продавца в получении денег,

5. приходными кассовыми ордерами,

6. банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,

7. выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов);

8. товарными и кассовыми чеками,

9. платёжными поручениями,

10. иными документами, подтверждающими расходы.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчёта подоходного налога:

 

НДФЛ = 0.13 (S_ОБ – W_R),

 

где

• S_ОБ- стоимость объекта, указанная в договоре,

• W_R - вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтверждённых документами.

Если расходы W_R окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтверждённые расходы:

1. на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.

2. на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.

3. на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.

 

Примеры

 

Пример 1

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а её кадастровая стоимость составила 9,7 млн. руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S_КАД, что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ именно кадастровой стоимости.

Делаем вычисления для 2-х вариантов,

• вычет не используется:

1. рассчитываем 70% от кадастровой стоимости: 0.7 х 9.7 млн.руб. = 6.79 млн.руб.

2. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 6.79 млн. руб. = 0.8827 млн.руб. = 882700 руб.

• вычет используется:

в данном случае вычет W_ФИКС= 1млн.руб.

1. определяем налогооблагаемую базу: 0.7 х S_КАД = 6.79 млн.руб.

2. уменьшаем налогооблагаемую базу: (6.79 млн.руб. - 1 млн.руб.) = 5.79 млн.руб.

3. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 5.79 млн.руб. = 0.7527 млн. руб. = 752700 руб.

Как видно из результатов расчётов, использование вычета даёт экономический эффект в 130 тыс.руб.

Пример 2

Гараж продаётся по стоимости 600 тыс.руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс.руб., то есть продажная стоимость объекта выше S_КАД, что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ продажную стоимость продажи.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

• вычет не используется:

1. налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.

2. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 600 тыс.руб. = 78 тыс. руб.

• вычет используется:

в данном случае вычет W_ФИКС= 250 тыс.руб.

1. налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.

2. уменьшаем налогооблагаемую базу: (600 тыс.руб. - 250 тыс. руб.) = 350 тыс.руб., то есть полученный результат больше, чем 70% от кадастровой стоимости,

3. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 350 тыс.руб. = 45.5 тыс.руб.

Расчёты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32.5 тыс.руб.

Пример 3

Продажная цена квартиры 980 тыс.руб. Её кадастровая стоимость 2.8 млн. руб., то есть продажная стоимость меньшеS_КАД.

Соответственно, для расчёта НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.

Вычет W_ФИКС = 1 млн. руб.

Делаем вычисления для 2-х вариантов.

• вычет не используется:

1. рассчитываем налогооблагаемую базу (70% от кадастровой стоимости):

0.7 х 2.8 млн. руб. = 1.96 млн.руб. - это больше договорной цены, поэтому доходом считается 70% от кадастровой стоимости,

2. рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 1.96 млн.руб. = 0.2548 млн. руб. = 254 800 руб.

• вычет используется

1. Уменьшаем налогооблагаемую базу:

(0.7 х 2.8 млн. руб. - W_ФИКС ) =(1.96 млн.руб. – 1 млн. руб.) = 0.96 млн. руб. = 960 тыс. руб.

2. Рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 0.96 млн. руб. = 124 тыс.руб.

Экономия при применении вычета составила 130 800 руб.

Пример 4

Продажная цена дачи 830 тыс. руб. Её кадастровая стоимость 1.39 млн. руб.

70% от кадастровой стоимости: (0.7 х 1.39 млн. руб.) = 973 тыс. руб.

Без применения вычета налог составит: НДФЛ = 0.13 х 973 тыс. руб. = 126 490 руб.

• вычет применяется:

уменьшаем налогооблагаемую базу: (973 тыс. руб. – 1 млн. руб.) = - 27 тыс. руб.

Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.

Результат в комментариях не нуждается.