Определить стоимость участка земли для индивидуальной застройки, площадью 18 соток. Для оценки выбраны 6 продаж объектов сравнения. Характеристика объектов представлена в таблице 1.

Таблица 1

Показатели	№1	№2	№3	№4	№5	№6
1.Площадь, сотка 2.Цена продажи, у. ед. 3.Время продажи, мес.	29,5	15,2	15,4	17,16		13,1

Дополнительная рыночная информация:

· участки №2,4,6 находятся на направлениях от города, рынком признаваемым худшим, что оценивается в 20%;

· участки №1,5 на лучшем направлении, что оценивается в 15%;

· участок №3, направление аналогичное оцениваемому объекту;

· электроснабжение отсутствует на участках №3,6, что оценивается в сумме 1000 руб.;

· характер социальной среды неблагоприятный у участка №4, что оценивается снижением цены на 10%;

· повышение цен в текущем году на 5% в месяц.

Решение представьте в табличной форме, см.таблицу 2..

 

 

Таблица 2

Расчетная таблица

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты – аналоги
		…	..

Вариант 9.

Требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0,05 га. В качестве сравниваемых объектов выбрано 5 участков, проданных на местном рынке. Характеристика объектов – аналогов представлена в таблице 1. По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий. Ежегодный рост цен на землю – 6 %.

Таблица 1

Характеристика объектов – аналогов

 

№ участка	Цена продажи у. ед.	Площадь, га	Время продажимесяца	Геологические характеристики	Топографические характеристики
		0,04	3 назад	Те же, что у оцениваемого	На 4% хуже, по сравнению с оцениваемым
		0,05	5 назад	На 2% хуже, по сравнению с оцениваемым	Те же, что у оцениваемого
		0,03	1 назад	Те же, что у оцениваемого	На 5% лучше, по сравнению с оцениваемым
		0,05	2 назад	На 5% лучше, по сравнению с оцениваемым	Те же, что у оцениваемого
		0,06	12 назад	На 10% лучше, по сравнению с оцениваемым	Те же, что у оцениваемого

Решение представьте в табличной форме, смотри далее таблицу 2.

Таблица 2

Расчетная таблица

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты – аналоги

Задача№3

Прежде чем приступить к решению данной задачи, необходимо изучить технологию доходного подхода.

Вариант 0.

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:

- ежемесячный потенциальный валовой доход равен 9000 тыс. у.ед.;

- потери при сборе 250 у. ед;

- текущие операционные расходы составляют 20% от действительного валового дохода;

- налогообложение и выплата основной части долга составляют 25% действительного валового дохода.

Определите рыночную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 10%.

Вариант 1.

В здании общей площадью 10000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 12 у. ед. / м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Определить:

- величину потенциального валового дохода;

- величину действительного валового дохода;

- величину чистого операционного дохода:

- стоимость здания, если коэффициент капитализации равен 10%.

 

Вариант 2.

Представьте отчет о доходах (в табличной форме) от владения объектом недвижимостью. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если коэффициент капитализации для данного объекта недвижимости = 10 %.

Информация для расчета:

- месячная аренда = 30 у. ед. за м²;

- средний процент потерь при сборе арендной платы = 9 %;

- здание состоит из трех секций, площадь каждой секции 500 м²;

- на ремонт здания ежегодно тратится 2% от действительного валового дохода;

- в среднем ежегодно расходы составляют 10 % от действительного валового дохода.

Вариант 3.

Определить стоимость недвижимости, если недвижимость в течение 5 лет будет приносить ежегодный доход 450 тыс. у. ед. В конце 6-го года недвижимость будет продана за 800 тыс. у. ед. Расходы на продажу 50 тыс. у. ед., норма отдачи на вложенный капитал - 20%.

 

Вариант 4.

Определить стоимость собственности (всего объекта недвижимости), если стоимость земли 300 тыс. у. ед, чистый операционный доход для всего объекта недвижимости = 100 тыс. у.ед., коэффициент капитализации для земли = 8 %, коэффициент капитализации для здания = 15 %.

Вариант 5.

1.Определить общий коэффициент капитализации, если известны следующие данные, которые представлены в таблице 1:

Таблица 1

Данные для расчета

Тип объекта	Доля земли в общей стоимости	Коэффициент капитализации для земли, %	Коэффициент капитализации для здания, %
1. Дом без участка земли 2. Дом с участком земли 3. Типовые здания (старой постройки) 4. Типовые многоэтажные здания	0,2 0,4   0,3   0,15

2.Рассчитайте стоимость объекта недвижимости. Ежегодно объект недвижимости приносит 780 тыс.у.ед.

Вариант 6.

Оценщик получил следующую информацию по объекту – аналогу: 0,6 – доля заемных средств в общей стоимости объекта, доход на собственный капитал 15000 у.ед, стоимость собственных средств 60000 у. ед., ставка капитализации для заемных средств 15%. Определить: общую ставку капитализации; стоимость всего объекта недвижимости, если ежегодный чистый операционный доход составит 20000 у. ед.

Вариант 7.