Место и случаи оценки имущества в экономической системе.

Согл полож-м Ук През-та№615,выд-ют след случ обязат-го прове­д-я оц:1.при продаже в пр-се конкурсного пр-ва им-ва лица,признанного банкротом,для определ-я нач цены этого им-ва на публичных торгах,оцен-ся ст-сть этого им-ва;2.при предост-нии в кач-ве обеспеч-я исполн-я обяз-в по кред-ному дог-ру(за исключ межбанковс-кого кред-го дог-ра)залога им-ва,кроме ден ср-в;3.при внес-и неден вклада в УФ юр лица;4.при соверш-и сделки,предусм-й отчужд-е гос им-ва,кроме им-ва,относимого к обор ак­тивам гос юр лиц,Оцен-ся ст-ть соот­в-го им-ва,подлеж-го возмездному отчужд-ю;5.возмезд приобрет-и РБ,ее админ-тер-ной ед-цей,юр. лицом гос ф собств-сти недв им-ва,Оцен-ся ст-ть приобрет-го им-ва;6.в иных случ,предусмотр. закон-вом. Финансово-экономические аспекты оценки в эффективном управлении недвиж-тью.

3 гл компон-та недв как рес-са,актива и об-та упр-ния в общей системе управл-я: 1.Функц-ный ком-т упр-ния недв –примен-ся в стратегич план-нии и орг-ции упр-ния фирмой, следует решать: какие рес-сы недв(зем-ные влад-я производств и офисные площади, технолог сооруж-я и объекты инфрастр-ры) и в каком кол-ве необход. для достижения стратегич целей орг-ции. Управленч. задача -оптимизация размеров, состава и стр-ры исп-мой недв, вкл-я:выявление возникающих несоотв-й, недостающих объемов и функцион. кач-ва объектов недв. В итоге формулир-ся задачи продажи, сдачи в аренду и др. 2.Финанс. к-т. Стр-рные и объемные пок-ли, тек. состояние, ст-стные оценки и др. хар-ки в значит мере влияют на сис-му пок-лей фин деят-ти орг-ции, н-р:-на размеры налогооблаг. базы и налог. платежей в бюджеты разл у-ней;-себест-ть прод и услуг и др пок-ли эф-сти хоз деят-ти; фин состояние орг-ции; оценочную ст-ть бизнеса (фирмы); долю в доходной части бюджета орг-ции;-долю в расходной части бюджета орг-ции и др. Кр того,здесь лежат проблемы эф-го упр-ния инвестиц. проектами развития фирмы и отд.х направлений ее коммерч. деят-ти. 3.Затрат.комп-т. Недв-ть фирмы-это сов-ть вещных объектов,к-ые влияют на кач-во,ур-нь комфортности и безоп-ти осн деят-ти; требуют ответств. эксплуатац. содержания; регулярн. анализа и действий по тек. и капитальному ремонту и др. Спец-ты должны уметь оценить проблему и подготовить доклад рук-ву фирмы. Способом явл. фин аспекты упр-ния. Используют конц-ю упр-ния стоим. компании. Суть-упр-ние д. б. нацелено на обеспеч-е роста рын. стоим. (максимизаци) компании и ее акций. На стоимость компании оказывают воздействие различные факторы стоимости — ценовая политика компании, состояние производственных мощностей, уровень конкуренции в отрасли, надежность поставщиков, норм-е акты, издаваемые государством, общеэкономическая ситуация в стране и т. п. Факторы стоим. м. раздел. на 2 усл. группы: внешние факторы (факторы, возник. независ. от волеизъявления мен-нта компании; внутр. факторы (связ. с действиями м-нта, отрасл.спецификой самого пр-тия). Важно выстроить всю систему факторов, воздействуя на к-рые м. добиваться роста стоим. комп. Влияние переоценки основных средств на эффективность работы предприятия. Цель-привед-е баланс стоим ОС в соотв-е со склад-щимся ур-нем цен.Переоц-ке подлеж все ОС,числящ-ся на бал-се орг-ции,как действ-щие,так и наход-ся в запасе(резерве на складе),консервации; ОС,сданные в аренду или безвозм-е польз-е.При переоц-ке кажд об-та ОС измен-ся:первонач стоим(после переоц-ки -восстановит стоим), остат стоим, сумма ам-ции(износа),числящ-ся в БУ,а также амортиз-мая стоим.Восст стоим ОС,определ при переоц-ке,счит первонач стоим после ее отраж-я в БУ. УСК – как метод управления недвижимостью и бизнесом. Управл-е ст-стью комп-и -компл-ный процесс. с одн стор это постр-е реш-й – стратегич. и операт., финан.и нефин-х.С др. стор,упр-ние стоим д исходить из необх-сти удовлетв-я ожид-й всех "заинтерес. лиц".Цель менед-в принятия решений,созд-щих основу для получ-я гораздо больших прибылей в более отдален будущ.Мен-рам необх. знать,какова б-т стоим пр-тия в случ принят неверн реш-я (изменен-е оргстр-ры упр-я,внедр-е инвестиц пр-тов).анализ изм-ния стоим. пр-тия позвол оценить дин-ку преобраз-ий.

67.Экономическое содержание затратного подхода к оценке недвижимости.

Затратный метод - совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на определении стоимости восстановления (замещения) объекта оценки за минусом на­копленного износа, а при необходимости затрат на его разделение и (или) утилизацию и добавлении дополнительных улучшений. ЗМ применяется, а иногда является единственно возможным в следующих случаях:анализа наиболее эффективного использования земельного участка; технико-экономического обоснования стоимости нового строительства; оценки специализированной недвижимости; оценки не завершенных строительством объектов; невозможности использования других методов. При реализации затратного метода для оценки объектов недвижимости используют следующие методы расчета стоимости:

1.сравнительной единицы; 2.построения.

Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (цены (стоимости) одного квадратного метра общей площади, цены (стоимости) одного кубического метра и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки. V = V_ед·П, V- стоимость объекта недв; V_ед - единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д. е.; П - количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.

Порядок расчета стоимости объектов оценки (2 способом) включает:

1. определение стоимости местоположения объекта недвижимости;

2. определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога (УПВС); 3. определение стоимости восстановления объекта оценки или стоимости замещения объекта-аналога; 4. расчет косвенных затрат-дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи. 5. определение прибыли предпринимателя- величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием; 6. определение внешнего удорожания увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект 7. определение накопленного износа объекта оценки совокупность физического, функционального и внешнего износов;8. определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки состоит из пунктов:1+3+5+4+6-7.