Дать сравнение договора аренды и договора ссуды (общее и отличия).

Ответ на этот вопрос вытекает из сопоставления ответов на 21 и 27 вопросы (оценивайте самостоятельно)

Наем жилого помещения.

— один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Особенности договорных отношений при найме

1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин^[1], такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом.

2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора^[2]. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК РФ^[3], а государственных (муниципальных) помещений — Жилищным кодексом РФ^[4].

4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).

2. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ).

3. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли^[5].

Сущность и содержание договора найма

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающимм, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме^[6]. Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)^[7]. Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности(статья 15 Жилищного Кодекса РФ.

30. Дать сравнение договора аренды и договора коммерческого найма жилого помещения. Особенности договора т.н. коммерческого найма жилого помещения и его отличия от договора аренды состоят в следующем.

 

1. Одной из сторон договора должно быть физическое лицо. Между юридическими лицами в отношении жилого помещения заключается только договор аренды.

 

2. Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации, как договор аренды зданий и сооружений.

 

3. Договор найма может быть заключен на срок, который не может превышать пяти лет (статья 683 ГК РФ), в то время как договор аренды заключается на срок, определенный сторонами, или на неограниченный срок.

 

4. Расторгнуть договор найма сложнее, чем договор аренды.

 

По требованию нанимателя это можно сделать только в судебном порядке, только в указанных в ГК РФ случаях (статья 687 ГК РФ), при этом суд может вынести решение о предоставлении нанимателю срока до года для исправления допущенных нарушений.

Наниматель может предъявить в суд требование о досрочном расторжении договора найма в следующих случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

При этом установлено также, что наниматель с согласия других граждан, проживающих с ним, расторгнуть договор найма жилого помещения, предупредив наймодателя за три месяца.

Срочный договор аренды здания и сооружения может быть расторгнут по требованию арендодателя также судом, в следующих случаях (ст. 619):

- если арендодатель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

-существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества, если в соответствии с законом, договором, производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

-по другим основаниям, предусмотренным договором.

При заключении бессрочного договора аренды любая из сторон может отказаться от его исполнения, предупредив другую сторону за три месяца (статья 610 ГК РФ).

Как видно из анализа вышеуказанных положений, договор найма жилого помещения ставит наймодателя в крайне невыгодное положение, значительно сужая возможности для расторжения договора, и вместе с тем защищает недобросовестных нанимателей.

Также в статье 688 ГК РФ указано, что в случае договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. При этом не оговорено, что действие указанной статьи распространяется только на случаи, когда расторжение производится в судебном порядке. Т.о., даже при обычном расторжении договора (п. 1 статьи 687) наниматель может фактически не выселяться из помещения, и для его выселения будет необходимо обращение в суд.

 

5. Безусловным преимуществом договора найма помещения является отсутствие требования о государственной регистрации, в то время как договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

 

6. Помещение по договору аренды передается по передаточному акту, в то время как в главе 35 ГК РФ подписание передаточного акта сторонами договора найма не предусмотрено.

 

Такие положения ГК РФ о договоре найма, как плата за жилое помещение, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, являются аналогичными положениям об аренде.