Арендные отношения предприятий (организаций) СКС и Т

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенности данного договора:

1. объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги) - земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;

2. арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;

3. плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отдельными видами договора аренды являются: прокат; аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда.

Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вернуть по окончании срока действия договора. В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками - цвет, размер, модель, форма и т.д.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Если предмет договора - недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Пример: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, однако, если договор содержит указание на переход права собственности в будущем, договор в любом случае подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца - при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором.

Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката - максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части. Арендная плата может быть в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.

Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении по требованию арендодателя либо арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату: не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора; в других случаях, предусмотренных договором.

Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, с первичным арендодателем. Договор в этом случае заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничивается его оставшимся сроком.

Рассмотрим основные виды договоров аренды

Договор аренды транспортных средств

Этот договор может быть 2-х видов:

1. с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем);

2. без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа);

По договору аренды первого вида арендодатель представляет арендатору ТС за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Особенностями данного договора являются:

- договор имеет комбинированный характер – арендодатель обязан предоставить ТС, а также услуги по управлению им и по его технической эксплуатации

- предметом данного договора не являются технически несложные механические ТС – велосипеды, самокаты, лодки;

- договор предполагает оказание услуг по управлению ТС – вождение, необходимы пилотирование и т.д., а также те, которые необходимы для управления им;

- техническая эксплуатация предусматривает поддержание ТС в технически пригодном для использования состоянии;

- транспортные уставы и кодексы могут устанавливать дополнительные особенности аренды отдельных видов ТС.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока, государственной регистрации не подлежит, даже если предметом является недвижимое имущество.

Права и обязанности сторон:

Арендодатель:

1. в течение всего срока аренды транспортного средства обязан поддерживать его надлежащее состояние, включая текущий и капитальный ремонт;

2. обязан предоставить услуги по управлению и технической эксплуатации в соответствии с целями договора, состав экипажа и его квалификация должны отвечать требованиям и условиям договора или обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида;

3. несет расходы по оплате услуг членов экипажа, а также по их содержанию. Они являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям по поводу управления транспортным средством и его технической эксплуатации, а также распоряжениям арендатора по поводу коммерческой эксплуатации такого средства (какой груз погрузить, в какое место отправиться, в какое время прибыть и т.д.);

4. обязан страховать транспортное средство и/или ответственность за ущерб, который может быть причинен и его эксплуатации, в случаях, предусмотренных законом (обязательно и добровольно);

5. несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами;

6. вправе предъявить регрессное требование к арендатору, если вред возник по его вине;

Арендатор:

1. несет расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе на оплату сборов, топлива и других расходуемых материалов;

2. обязан возместить арендодателю убытки, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, если последний докажет вину арендатора;

3. вправе сдавать без согласия арендодателя транспортное средство с экипажем в субаренду; заключать в рамках коммерческой эксплуатации договоры перевозки с третьими лицами, если это не противоречит договору аренды и назначению транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Договор заключается в письменной форме независимо от его срока, не подлежит государственной регистрации, если предметом является недвижимое имущество

Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок к данному виду не применяется. В соответствии с договором арендатор:

1. обязан поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт, в течение срока договора аренды;

2. своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую;

3. несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, иные расходы, связные с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором; несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его устройствами, оборудованием в течение срока аренды;

4. вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду; заключать с третьими сторонами договоры перевозки, если это не противоречит договору аренды и назначению транспортного средства.

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Особенности данного договора:

- предметом договора являются здания (архитектурно-строительные объекты, предназначенные для

- пребывания в них людей) и сооружения (любые архитектурно-строительные объекты, кроме здания); по договору передаваться может как здание в целом, так и его часть (помещение);

- форма договора - письменная путем составления одного документа. Несоблюдение данного требования влечет его недействительность;

- обязательной государственной регистрации подлежит договор, заключенный на срок более 1 года. В таком случае он считается заключенным с момента регистрации;

- существенным является условие договора о цене. При отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Цена на пользование зданием, сооружением включает и плату за земельный участок, на котором оно расположено;

- передача здания, сооружения осуществляется по передаточному акту. Его подписание и предоставление объекта во владение и пользование свидетельствуют об исполнении арендодателем своего обязательства. Уклонение от подписания акта одной из сторон рассматривается как отказ от исполнения обязательств;

- при прекращении договора передача здания, сооружения осуществляется на основании передаточного акта.

При передаче прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, на котором они находятся и который необходим для их использования:

арендодатель - собственник земельного участка вправе передавать в аренду тот участок, на котором расположены здание, сооружение в течение всего срока действия договора аренды.

Арендодатель – несобственник земельного участка вправе передавать здания и сооружения в аренду, без согласия его собственника, если это не нарушает правила пользования таким участком, установленные законом или договором;

Арендатор сохраняет право пользования частью земельного участка, на котором находится здание, сооружение, даже при переходе права собственности на такой участок к новому собственнику.

Договор финансовой аренды (лизинг)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Особенности данного договора:

-в договоре участвуют три лица: арендодатель, арендатор, продавец имущества;

-по общему правилу выбор имущества и продавца осуществляется арендатором, договором может быть предусмотрен такой выбор за арендодателем;

-предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи (как движимые, так и недвижимые), кроме земельных участков и других природных объектов.

Порядок заключения договора финансовой аренды.

1. Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о назначении имущества: оно будет передано в аренду определенному лицу. Это требование позволяет продавцу надлежащим образом исполнить свои обязательства по передаче вещи.

2. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено договором.

3. Если имущество не передано арендатору в установленный срок (или разумный срок, при отсутствии другого указания) по вине арендодателя, то арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендодателю после передачи ему имущества, если иное не предусмотрено в договоре.

5. Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя в договоре купли-продажи имущества. Исключением является обязанность оплатить приобретенное имущество, которая возлагается на арендодателя.

6. Арендатор вправе предъявлять продавцу требования. Вытекающие их договора купли-продажи, в отношении качества, комплектности имущества, сроков поставки и др. Однако он не вправе расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя.

7. Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами в отношениях с продавцом, т.е. исполнение последним своих обязанностей перед одним из кредиторов освобождает его от исполнения обязанностей перед другим.

8. Арендодатель не отвечает перед арендатором за продавца. Исключением являются случаи, когда имущество и продавец выбираются арендодателем. В этом случае арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, и к продавцу, и к арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объекты аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.