Субъекты и объекты права собственности на земельный участок.

 

Субъекты права собственности:

· Физ. лица (граждане РФ и иностранные, а также лица без гражданства).

· Юр. лица (в том числе иностранные).

· Публичные образования: РФ, субъекты РФ

· Муниципальные образования.

+ Ограничения для не граждан РФ (иностранные юридических и физических лиц, а также лиц без гражданства):

- Они не могут приобретать в собственность земельные участки, находящихся на приграничных территориях.

- Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев составляет более 50% могут обладать земельными участками из земель сельхоз назначения только на праве аренды (статья 1 ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения»).

- Не могут находиться в собственности иностранцев также земельные участки в границах морского порта (статья 28 ФЗ «О морских портах»).

- В собственность земельные участки иностранцам предоставляются только за плату (статья 28 ЗК РФ).

В ЗК (статья 6) закреплено, что объектами земельных отношений являются:

· Земля как природный ресурс и природный объект (для ведения земельного кадастра, для управления, мониторинга земель).

· Земельные участки (определены границы).

· Части земельных участков.

· Земельная доля из земель сельхоз назначения.

ЗУ – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. (местоположение, площадь, целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый паспорт)

Процедура определения границ ЗУ – 1) установление местоположения границ посредством определения координат, характерных точек таких границ, 2) согласование местоположения ЗУ со смежными землепользователями, результаты этих действий заносятся в межевой план кадастровыми инженерами. Каждый ЗУ характеризуется:

Целевым назначением – это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Разрешённым использованием – это условия и порядок использования земельных участков с учётом целевого назначения и установленных ограничений и обременений.

+ Делимый земельный участок – это земельный участок, который может быть разделён на части, каждый из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Требования, которые предъявляются к вновь образуемым земельным участкам (статья 11.9 ЗК)

· Соблюдение max и min размеров ЗУ.

· Разделение участков возможно только в случае наличия подъездов и подходов к каждому образуемому ЗУ (это требование вытекает из Градостроительного Кодекса).

· Сохранение целевого и разрешённого использования земли.

· Границы ЗУ не должны пересекать границы муниципальных образований и населённых пунктов.

· Образование ЗУ не должно приводить к вклиниваю (проникновение узкой полосы земельного участка одного собственника в земельный участок другому), вкрапливанию (небольшой земельный участок одного оказывается в окружение другому ), к изломанности границ и к чересполосице, а также невозможности размещения объектов недвижимости и др. препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

 

+ Недра как объект, собственник ЗУ может добывать общеизвестные ископаемые до 5 метров, если они не в гос. обороте, статья 40 ЗК и ФЗ «О недрах».

 

 

Содержание права собственности на землю. Ограничение прав на землю.

Содержание права собственности отличается специфическими способами реализации правомочий собственника:

1. Право владения: выражается в праве осуществлять обозначения границ ЗУ и ограничивать доступ третьих лиц, статья 262 ГК. Также ограничивается установлением предельных размеров ЗУ, которые могут быть получены гражданами из государственных или муниципальных земель.

Например, ст. 8 закона Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» определяет максимальные и минимальные размеры земельных участков, которые предоставляются гражданам для ведения садоводства, дачного строительства, огородничества. - Решение Городской Думы от 16 мая 2007 г. устанавливает размеры для жилищного строительства в Воронеже: мин. 3, мах. 10 соток.

Также, ст. 4 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» ограничивает размеры земельных участков с/х назначения, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц независимо от способов их приобретения.

Нельзя владеть земельным участком, не осуществляя его использования. За неиспользование зем. участка возможно его изъятие.

2. Право пользования: извлечение полезных свойств из участка, ограничено обязанностью собственника использовать ЗУ в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде; - обязан сохранять межевые, геодезические и др. специальные знаки, установленные на земельных участках; - обязан осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и др. природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно производить платежи за землю; - соблюдать при использовании ЗУ. Требования градостроительных регламентов, строительных, экологических и др. правил, нормативов; - не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; (ст. 42 ЗК РФ).

3. Право распоряжения: юридическая судьба вещи, статьи 209 и 260 ГК. Лица, имеющие в собственности ЗУ, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, но статья 27 ЗК устанавливает ЗУ, которые изъяты или ограничены в обороте.

Изъятые из оборота: – земли, 1) находящиеся в федеральной собственности, 2) не передаются частным лицам; 3) не могут быть объектами сделок.

Ограниченные в обороте: – 1) могут находиться в государственной или муниципальной, 2) не передаются частным лицам; 3) могут быть объектами отдельных сделок (объекты водного и лесного фонда).

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» устанавливает ограничения при купле-продаже таких земель путем закрепления преимущественного права покупки высшего исполнительного органа субъекта.

Поведение собственника земли при реализации всех правомочий претерпевает серьезные ограничения в интересах общества, как постоянные, так и временные. Все ограничения можно классифицировать по отраслевому признаку:

- конституционно-правовые ст. 36 КРФ:

1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

- градостроительные (требования разрешенного использования земельного участка).

- земельно-правовые (резервирование з. участка для государственных и муниципальных нужд).

- эколого-правовые ограничения (установление охранных зон).