Государственная кадастровая оценка земель с Х назначения.

Приоритетная цель кадастровой оценки — нормативно-информационное обеспечение государственного регулирования земельных отношений. Поэтому кадастровую оценку земель проводят как государственное мероприятие. Оценку осуществляют за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований. Государственный статус кадастровой оценки земель подтверждается и определяется тем, что она является составной частью государственного земельного кадастра.

В соответствии с постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. на территории Российской Федерации предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСУ) для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Указанные работы были начаты в 2000 г. и проводили их в два этапа. Результатом первого этапа работ стали средние показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации. Так, самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 43 560 р/га, расположены в Краснодарском крае. Для сравнения: в ряде субъектов Российской Федерации, таких, как Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий и Корякский автономные округа, Республика Саха (Якутия), кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий установлена в размере абсолютной ренты, равной 400 р/га, что объясняется низкой оценочной продуктивностью сельскохозяйственных угодий в этих регионах и высоким уровнем оценочных затрат. Среднее значение кадастровой сто-имости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации составляет 11 400 р/га.

На втором этапе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий оценочные работы проводили в границах бывших колхозов и совхозов и, где это было возможным, в границах фактических землепользовании.

В целом государственная кадастровая оценка сельскохозяй-ственных угодий на 01.01. 2004 г. была проведена на площади 220 896,2 тыс. га (100 % общей площади угодий).

При любом способе пользования земель оценка по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и экономическому обобщающему показателю (земельной ренте) необходима:

для информирования покупателя, продавца, арендатора и арендодателя о факторах и уровне доходности земельных участков;

отслеживания рыночной информации о ценах купли-продажи, аренды земельных участков по группам (классам) уровня кадастровой стоимости (капитализированной ренты);

установления индивидуальных показателей (нормативов) ры-ночной стоимости земельных участков с учетом их территориального расположения и рентообразующих (ценообразующих) факторов.

На первом этапе ГКОСУ применяют следующие основные понятия.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения — совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Качество сельскохозяйственных угодий — интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам.

Земельный участок — сельскохозяйственные угодья в границах землевладения, землепользования физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом.

Местоположение земельных участков — характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.

Дифференциальный рентный доход — дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

Кадастровая стоимость — капитализированный расчетный рентный доход.

Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) — часть территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-кли-матическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

Цель оценки — определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

Объект оценки — сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (зем-лепользовании) юридических и физических лиц.

Предмет оценки — кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий как объектов оценки.

Сельскохозяйственные угодья оценивают по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

| Кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий проводят по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результа-тов оценки на всей территории РФ.

Первый этап работ был проведен в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной с Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России.

Второй этап выполнялся в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, утвержденными Госкомземом РФ 15 мая 2000 г. Данные правила предусматривают государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей про-дуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ. При этом в тех субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, первоначально дифференциацию проводят по земельно-оценочным районам.

^ Первый этап кадастровой оценки сельскохозяйственных уго-* дий проводят с целью определения средней кадастровой сто-имости 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и раз-работки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении такой оценки используют следующие показатели в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий: оценочную продуктивность (валовая продукция в рублях и в корм, ед.); оценочные затраты; цену производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровую стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Рассмотрим методику расчета оценочных показателей. Оце-ночную продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определяют в такой последовательности:

рассчитывают среднюю фактическую урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ за 1966—1998 гг.;

определяют оценочную продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении —в средних ценах реализации 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукцию кормовых культур в стоимостном выражении оценивают по цене одной кормовой единицы фуражного зерна. Цену фуражного зерна принимают 75 % средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ;

рассчитывают среднюю оценочную продуктивность 1 га посевов, умножая оценочную продуктивность культур на долю их посевов по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние три года. Оценочную продуктивность 1 га пашни получают умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни;

определяют оценочную продуктивность 1 га сельскохозяй-ственных угодий субъекта РФ умножением оценочной продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их удельный вес в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В удельный вес пашни включают доли многолетних насаждений и залежи, так как их оценочную продуктивность условно принимают равной оценочной продуктивности пашни.

Оценочные затраты на использование 1 га сельскохозяйствен-ных угодий рассчитывают в таком порядке:

определяют ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992— 1998 гг.;

рассчитывают по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации;

определяют средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ, для этого суммируют ежегодные индексы и делят полученную сумму на число лет за рассматриваемый период;

рассчитывают оценочные затраты по основным сельскохозяй-ственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по РФ за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ;

вычисляют средние оценочные затраты на 1 га посевов, умно-жая оценочные затраты по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на 1 га пашни определяют умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни;

определяют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ, умножая оценочные затраты на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на 1 га пастбищ условно принимают 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов;

корректируют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (только ту часть затрат, которая функционально связана с урожайностью сельскохозяйственных культур и сенокосов) на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966—1998 гг. и 1992—1998 гг.;

определяют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 г. по субъекту РФ, умножая оценочные затраты за 1998 г. на индекс повышения цен на материально-технические ресурсы, необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.

Рассчитывают цены производства и рентного дохода в следующей последовательности:

определяют цену производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ, добавляя к оценочным затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения воспроизводства, дохода в размере 7 % оценочных затрат 1999 г.;

рассчитывают дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ, вычитая из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цену ее производства;

устанавливают единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1 % стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации;

определяют рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ, суммируя дифференциальный и абсолютный рентные доходы.

Кадастровую стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяют умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, который принимают равным 33 годам.

Задачами ГКОСУ на первом этапе являются:

определение базовых нормативов — показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъектов РФ (земельно-оценочных районов), объективно отражающих природные, экономические условия и эффективность их использования;

обеспечение сопоставимости показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий между субъектами РФ и земельно-оценочными районами, административными районами и земельными участками на стыке границ субъектов РФ и земельно-оценочных районов.

Актуальность второй задачи объясняется большими различи-ями территории России по природным и экономическим усло-виям использования земель. Если бы в этих условиях сельско-хозяйственные угодья оценивались в каждом субъекте РФ обо-собленно, независимо от соседних территорий, то это не обес-печивало бы сопоставления уровней оценки земель между субъектами РФ и на стыке их границ. Поэтому на уровне субъектов РФ (земельно-оценочных районов) сельскохозяй-ственные угодья оценивают централизованно, проводя межре-гиональную оценку земель.