Тема16. Ипотечное кредитование.

Существует два понятия: залог и ипотека. Залог – способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор – залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путём его продажи.

Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения требований к должнику – залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности: ипотечный кредит – ссуда под строго определённый залог; большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки, как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладыавается на плечи заёмщика и инвестора.

Становление ипотечного бизнеса в России, по сути, только началось. Основополагающими нормативными актами для функционирования ипотеки являются Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года, Закон РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992года, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года и «Об ипотечных ценных бумагах» от11ноября 2003года. Особенно важное значение имеют последние два закона, так как они открыли большие возможности для развития ипотечного кредитования жилищного строительства и активизации инвестиционной деятельности.

Тема17.Дисконтирование.

Понятие «дисконтирование» относится к числу ключевых в теории инвестиционного анализа. Дисконтированием называется операция расчёта

современной ценности исходной денежной суммы – называется наращением или компаундированием и легко иллюстрируется примером увеличения со временем суммы долга при заданной процентной ставке:

F =P *(1+r)n

Где F- будущая, а P современная ценность (исходная величина) денежной суммы,

r- процентная ставка (в десятичном выражении)

n -число периодов начисления процентов.

Трансформация вышеприведённой формулы в случае решения обратной задачи выглядит так:

P = F

(1+r)n

Методы дисконтирования используются в случае необходимости сопоставления величин денежных поступлений и выплат, разнесённых во времени. В частности, ключевой критерий эффективности инвестиций – чистая современная ценность (NPV) – представляет собой сумму всех денежных потоков (поступлений и платежей), возникающих на протяжении рассматриваемого периода, приведённых (пересчитанных) на один момент времени, в качестве которого, как правило, выбирается момент начала осуществления инвестиций.

Как вытекает из всего сказанного выше, процентная ставка, используемая в формуле расчёта современной ценности, ничем не отличается от обычной ставки, отражающей, в свою очередь, стоимость капитала. В случае использования методов дисконтирования эта ставка, тем не менее, обычно называется ставкой дисконтирования (возможные варианты: «ставка сравнения», «барьерная ставка», «норма дисконта», «коэффициент приведения».

От выбора ставки дисконтирования во многом зависит качественная оценка эффективности инвестиционного проекта. Существует большое количество различных методик, которые позволяют обосновать использование той или иной величины этой ставки.

Существуют следующие варианты выбора ставки дисконтирования:

- Минимальная доходность альтернативного способа использования капитала (например, ставка доходности надёжных рыночных ценных бумаг или ставка депозита в надёжном банке).

- Существующий уровень доходности капитала (например, средневзвешенная стоимость капитала компании).

- Стоимость капитала, который может быть использован для осуществления данного инвестиционного проекта (например, ставка по инвестиционным кредитам).

- Ожидаемый уровень доходности инвестированного капитала с учётом всех рисков проекта.

Перечисленные выше варианты ставок различаются между собой главным образом степенью риска, являющегося одной из компонент стоимости капитала. В зависимости от типа выбранной ставки дисконтирования должны интерпретироваться и результаты расчётов, связанных с оценкой эффективности.