Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.

Право застройки в отношении здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки.

Право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.

Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения.

К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (пункт 6 статьи 298.5).

На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов. К обращению взыскания на право застройки применяются правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

 

Статья 300.6. Прекращение права застройки

Право застройки прекращается по истечении срока, на который оно установлено.

Гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки.

Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в ипотеку.

3. По требованию лица, имеющего право застройки, оно может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 настоящего Кодекса. В этом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет.

4. Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок.

Право застройки может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьями 296.4 - 296.6 настоящего Кодекса.

Право застройки прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.

 

Статья 300.7. Последствия прекращения права застройки

При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка.

В случае прекращения права застройки земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 6 статьи 300.6 настоящего Кодекса, орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему право застройки, компенсации за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка. Размер компенсации определяется по правилам пункта 2 статьи 296.2 настоящего Кодекса.

Одним из главных атрибутов ограниченного вещного права признается его особый объект, в качестве которого выступает земельный участок и другое недвижимое имущество, а в ряде правопорядков континентального права (к примеру, в германском, австрийском и швейцарском) - только земельный участок. Как правило, исключением из указанного правила выступает залог, который в правовой доктрине и законодательстве развитых стран признается вещным правом независимо от того, на какие - движимые или недвижимые - вещи он устанавливается*(117). Следует также обратить внимание на то, что для некоторых вещных прав вид объекта права имеет квалифицирующее значение при определении природы права. Например, известное некоторым зарубежным странам право преимущественной покупки в случае установления его на движимые вещи приобретает обязательственный характер, а при установлении на земельный участок имеет вещную природу*(118).
Земельный участок как объект вещного права имеет три основные характеристики, через которые определяется его правовой режим.
Во-первых, в качестве объекта вещного права может выступать земельный участок, границы которого определены и занесены в специальный кадастр.
Во-вторых, вещное право на земельный участок подлежит обязательной регистрации в специальном реестре прав и во многих правопорядках считается возникшим с момента такой регистрации.
В-третьих, земельный участок признается объектом недвижимого имущества, в связи с чем имеет особое правовое регулирование, нежели движимые вещи.
Что касается первых двух особенностей земельного участка как особой правовой категории, следует отметить: в большинстве национальных правопорядков разработано специальное законодательство как о порядке определения границ земельного участка, его постановки на специальный кадастровый учет, так и о государственной регистрации и ее правовых последствиях. Причем в развитых европейских странах этот режим существует уже не одно столетие, тогда как в странах с постсоциалистическими правопорядками, в том числе и в России, данное правовое регулирование было в основном разработано только в конце прошлого - начале нынешнего столетия. В частности, в Германии существует единая система официального кадастра недвижимости, которая представляет единую систему описания, измерения и управления земельной собственностью. За ведение кадастра недвижимости отвечают управления, созданные в пределах земель*(119).
Важно заметить, что сходное правовое регулирование было сформировано и в российском праве, согласно которому земельный участок должен быть обозначен на местности, занесен в кадастр недвижимости под кадастровым номером*(120). Таким образом, посредством оформления границ земельного участка формируется правовая категория, которая может участвовать в обороте, а также стать объектом вещного права.
Определение земельного участка, как правило, не раскрывается в законодательстве. Например, в германском гражданском праве не содержится понятие земельного участка, но большее внимание уделяется его правовому режиму. В швейцарском праве, напротив, понятие земельного участка прямо закреплено в Положении о Поземельной книге 1910 г. (Verordnung betreffend das Grundbuch), которое под земельным участком понимает земельную площадь с четко определенными границами (ст. 3 абз. 2 Положения Швейцарии о Поземельной книге). При этом речь идет об определении лишь горизонтальных границ*(121).
В отечественном праве определению понятия земельного участка уделено особое внимание, в связи с чем оно получило закрепление в ЗК РФ (ст. 11.1), где под ним понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Напомним: в старой редакции Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) закреплял, что земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Не вдаваясь в подробности полемики, развернувшейся на страницах юридической литературы относительно разграничения правового регулирования прав на земельные участки, отметим, что с формированием земельного участка (т.е. определения границ и постановки на кадастровый учет) он становится самостоятельной юридической категорией, приобретает гражданско-правовой режим. В связи с этим определение земельного участка как объекта права должно содержаться прежде всего в ГК РФ*(122). Поэтому представляется правильным определение, которое закреплено в Концепции развития гражданского законодательства РФ (п. 3.6.1 разд. II): участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. В данном определении справедливо акцентируется внимание на такие признаки земельного участка как описание и удостоверение границ земельного участка и постановка на государственный учет.

Прошедший недавно круглый стол М-Логоса, посвященный праву застройку, был, пожалуй, первым публичным мероприятием, на котором более-менее подробно обсуждалась предлагаемая в проекте вещного права ГК РФ конструкция суперфиция (права застройки).

Мероприятие лично для меня оказалось довольно полезным и интересным. С одной стороны, получилось, что называется, "в бою" пообсуждать новеллы (меня попросили сделать доклад о праве застройки по проекту ГК на Санкт-Петербургском международном юридическом форуме и поэтому круглый стол стал хорошей разминкой в публичном отстаивании новелл), а с другой стороны, я для себя вынес кое-что новое (например, меня убедили в том, что наличие долга по внесению платежей за право застройки не должно быть основанием для прекращения этого права, здесь проект ошибается и соответствующие нормы нужно изменять, но об этом потом).

Мне представляется, что было бы полезным в формате блога еще раз пообсуждать принципиальные черты права застройки, его достоинства и недостатки в том виде как это право описано в проекте. Я предполагаю сделать несколько очерков, посвященных различным аспектам этих очень интересных новелл (возможно, есть смысл сделать такие очерки по всем ограниченным вещным права, включенным в проект). Первый очерк целесообразно, на мой взгляд, посвятить описанию конструкции права застройки и его сравнению с действующей юридической схемой строительства на чужом земельном участке.

Итак, вкратце о том, что такое право застройки и для чего разработчики раздела "Вещное право" включили в него соответствующую главу.

1. Здания или сооружения возводятся либо (а) собственником земельного участка самостоятельно или при посредстве третьих лиц (подрядчиков), либо (б) лицом, не имеющим право собственности на земельный участок, но с согласия собственника.

Во втором случае правовым основанием, позволяющим требовать от собственника претерпевания нахождения на его земельном участке чужого здания или сооружения, может быть или (а) договор, который предусматривает соответствующее обязательство собственника и право его контрагента требовать исполнения этого обязательства, или (б) ограниченное вещное право, содержанием которого собственно и является право застроить чужую землю и некоторое время пользоваться ею.

В первом случае мы имеем дело с договором аренды, во втором - с правом застройки.

2. В современном российском праве конструкция, опосредующая строительство на чужом земельном участке, устроена следующим образом. Застройщик заключает с собственником участка договор аренды для целей строительства (как правило, на срок до 5 лет), возводит здание/сооружение, регистрирует право собственности на него, а затем заключает договор аренды для целей эксплуатации здания/сооружения.

Как правило, все эти операции осуществляются в отношении застройки публичных земель, для застройки частных земель застройщики приобретаеют у собственников участки.

3. В чем видятся минусы существующей схемы строительства на чужой земле?

(а) застройщик вынужден дважды оформлять права на землю: при строительстве и для эксплуатации; целесообразность такого удвоения неочевидна;

(б) в силу того, что договор аренды (как и всякий договор) подчиняется принципу действия договорной свободы, это означает, что его содержание может быть довольно сильно изменено сторонами по сравнению с тем, как оно урегулировано законом. В нашем случае это означает, что в договоре аренды для целей строительства могут существовать условия, которые в значительной степени расшатывают "прочность" землепользования: право арендодателя на отказ от договора; право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату; блокирование арендодателем уступки и залога прав арендатора. Все это делает права арендатора крайне ненадежным (с точки зрения залогоспособности) активом;

(в) в законе нет норм, которые бы устанавливали возможность введения законом же минимального срока аренды, что является принципиальным для аренды для строительства с точки зрения гарантирования застройщику "прочного" правового положения в течение длительного времени и залогоспособности его прав в отношении застраиваемого земельного участка;

(г) права арендатора по договору аренды вследствие недостатков (б) и (в) не являются привлекательными с точки зрения передачи их банку в залог для целей получения кредита на строительство. Тем самым застройщики лишаются важнейшего источника финансирования строительства и вынуждены искать его в иных сферах (в первую очередь - это частные накопления), перекладывая на инвесторов риски остановки строительства;

(д) аренда для целей строительства и эксплуатации зданий/сооружений имеет существенную специфику, отличающую ее от обычной аренды (достаточно, например, вспомнить, что договор аренды - это договор о пользовании вещью на время, по истечении которого арендатор должен возвратить вещь обратно с учетом естественного износа; но это же совершенно не укладывается ни в конструкцию аренды для целей строительства, ни аренды для целей эксплуатации здания!). В связи с этим возникают многочисленные вопросы о том, можно ли к этим случаям аренды применять общие положения об аренде (например, о праве арендодателя потребовать расторжения договора при двукратной просрочке в уплате арендной платы по договору аренды для эксплуатации здания; положительный ответ на этот вопрос - нонсенс!).

(е) действующее право совершенно не предоставляет собственникам частных земельных участков возможности "извлекать" стоимость земельных участков в виде постоянного дохода путем передачи их под застройку без отчуждения участка. Единственный способ для собственника участка капитализировать его ценность - это продажа участка. Но это означает, что собственник получает доход однократно, далее его задача заключается в поиске способа размещения этих денежных средств, например, на счете в банке для того, чтобы они приносили доход. Способа же капитализации, при котором участок бы не отчуждался, но собственник получал бы периодические платежи, сегодня в России нет. Между тем, привлекательная городская и пригородная незастроенная земля в крупных городах во многом частная. Получается, что собственникам участков необходимо или застраивать их, или продавать.

Описанная ситуация нехороша и для девелоперов, которым для начала строительства требуется привлекать серьезные денежные средства для приобретения участка в собственность. Как правило, это делается за счет средств банковского кредита, что также удорожает строительство.

4. Право застройки как вещное право на чужой земельный участок в значительной степени лишено описанных недостатков.

(а) Право застройки устанавливается однократно и на весьма длительный срок (вопрос о конечности права застройщика, который волнует многих, предлагаю пообсуждать отдельно), оно предполагает не только право застроить, но и право эксплуатировать в течение срока действия права застройки соответствующие здания/сооружения. Кстати, введение права застройки, тем самым, подталкивает участников оборота к тому, чтобы не тратить время и денежные средства на государственную регистрацию права собственности на объекты, возведенные на чужом земельном участке. Ведь застройщику достаточно обладать соответствующим правом на участок, а возведенное здание рассматривается как составная часть права застройки. Оборот зданий/сооружений де-факто осуществляется будет оборота права застройки;

(б) содержание права застройки как вещного права хотя и определяется соглашением сторон (договором об установлении права застройки), но этот договор имеет значение лишь для цели внесения права в реестр. В дальнейшем право застройки существует только в том виде, как оно описано в реестре и постольку, поскольку оно записано в реестр. В связи с этим это право не может быть прекращено в результате одностороннего отказа от договора, его содержание не может быть изменено односторонним волеизъявлением собственника, оборот этого права (залог и уступка) осуществляется без согласия собственника. В целом, наверное, это право по своей экономической сути ничем не отличается от собственности на землю;

(в) закон устанавливает минимальный и максимальный срок права застройки. Минимальный - 30 лет, максимальный - 100 лет. Сроки эти подобраны таким образом, что позволяют, с одной стороны, застройщику в любом случае извлечь существенную экономическую выгоду от застройки, а с другой - подчеркнуть "конечность" существования объекта. О срочности права застройки, еще раз напомню, я хотел бы поговорить отдельно, этому вопросу я планирую посвятить второй очерк;

(г) вследствие особенностей (б) и (в) право застройки должно стать привлекательным обеспечением для кредитования процесса строительства. Обращает на себя внимание на то, что привлечения кредитных средств для приобретения самого участка в данном случае не потребуется;

(д) введение права застройки устраняет несуразности, имеющиеся в текущей практике применения общих положений об аренде к аренде для целей строительства и аренде по ст. 36 ЗК;

(е) право застройки позволит вовлекать в оборот земельные участки, принадлежащие на праве собственности частным лицам, которые не имеют желания/намерения их застраивать. Право застройки - платное, оно позволит собственникам извлекать периодический доход, капитализируя тем самым ценность земельных участков, не отчуждая их.

5. Можно ли добиться эффектов, описанных в п. 4, без резких изменений в сфере правового регулирования землепользования для целей строительства. В принципе, да, это возможно путем введения в гл. 34 Кодекса отдельного параграфа "Аренда для целей строительства и эксплуатации зданий и сооружений", в котором нужно исключить из конструкции договора аренды все те черты, которые присущи ей как договору.

На мой взгляд, это вряд ли правильно методологически. В результате получится "договор аренды", который договором в подлинном смысле не является. Кроме того, оставляя именно "договор аренды" как основное право для строительство на чужом участке мы так и не сможем полностью юридически "оторвать" само право пользования участком от его основания - договора и снизить тем самым риски залогодержателей и возможных покупателей этого права.

Поэтому, как мне представляется, более догматически верно и практически целесообразнее конструирование права строительства на чужом земельном участке именно как ограниченное вещное право.

PS. Для России это право не новое, оно существовало с 1912 по 1948 г. (застройщики упоминаются в романе Булгакова "Мастер и Маргарита", правда, с явно негативной коннотацией - см. приложенную презентацию), поэтому утверждение о том, что, мол, для русского уха "право застройки" или тем паче "суперфиций" звучит дико - неправда (в конце концов, привыкли же россияне и, как говорят сотрудники кадастровых служб, с удовольствием (особенно сельчане) используют дикованное заморское слово "сервитут").

PPS. А еще есть безумно интересный вопрос о праве застройки, установленном на земельных участках в Крыму. Дело в том, что украинский ГК знает право застройки, а Закон о воссоединении гарантирует всем гражданам на крымских территориях сохранение всех прав на имущество. Вопрос: что с правом застройки, установленным до воссоединения на земельном участке, расположенном в Крыму?

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 года № 9626/08