Двойное оплодотворение у цветковых растений: Оплодотворение - это процесс слияния мужской и женской половых клеток с образованием зиготы...
Индивидуальные очистные сооружения: К классу индивидуальных очистных сооружений относят сооружения, пропускная способность которых...
Топ:
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Оценка эффективности инструментов коммуникационной политики: Внешние коммуникации - обмен информацией между организацией и её внешней средой...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Интересное:
Принципы управления денежными потоками: одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является...
Берегоукрепление оползневых склонов: На прибрежных склонах основной причиной развития оползневых процессов является подмыв водами рек естественных склонов...
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Дисциплины:
2017-10-16 | 429 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
(смотри приложение #1)
38 Разновидности договора найма жилого помещения: сопоставление существенных признаков и источников правового регулирования.
Одной из важнейших правовых форм удовлетворения жилищной потребности граждан остается договор найма жилых помещений, оформляющий их передачу в пользование граждан. Этот договор иего виды — договоры социального и коммерческого найма, а также договор найма специализированного жилого помещения, — являются основаниями возникновения обязательств жилищногонайма, которые представляют собой разновидность гражданско#правовых обязательств по передаче имущества в пользование
Законом выделяется три вида договоров найма жилого помещения, направленных нанепосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:
• договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социальногопользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК);
• договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100ЖК);
• договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель,преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературеназвание «договор коммерческого найма» 2.
Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как ипорождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоровименуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставлениежилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, покоторым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковыетребования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).
|
Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК) иобязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, вдоговорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положениевременных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части — поднанимателей (п. 1–3 ст.685 ГК, ст. 76–79 ЖК). Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучинаправленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередьсвязано с предоставлением гражданину_потребителю как слабой стороне определенных льгот ипреимуществ (по_разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров).
Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Закон неслучайно развел эти договоры «в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный)», имея в виду, что обязательства из договора коммерческого найма регулируются прежде всего гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма — жилищным законодательством2. Именно поэтому п. 3 ст. 672 ГК прямо говорит о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством. Это же относится и к договору специализированного найма (ч. 2 ст. 99 ЖК, ср. пп. 2 ст. 10 ЖК).
Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров социального найма — по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.
|
Что касается договора коммерческого найма, то никаких административно_правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и т.д.
Договор коммерческого найма — это обычный, полноценный гражданско_правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой«квазидоговоры», поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Неслучайно закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 и ч. 8 ст. 100 ЖК)1. Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско_правовых договоров, здесь почти не остается места.
Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь также и специализированного) найма жилья1. Два последних договора по сути представляют собой лишь гражданско#правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско_правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.
|
|
Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!