Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Топ:
Марксистская теория происхождения государства: По мнению Маркса и Энгельса, в основе развития общества, происходящих в нем изменений лежит...
Техника безопасности при работе на пароконвектомате: К обслуживанию пароконвектомата допускаются лица, прошедшие технический минимум по эксплуатации оборудования...
Характеристика АТП и сварочно-жестяницкого участка: Транспорт в настоящее время является одной из важнейших отраслей народного хозяйства...
Интересное:
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Принципы управления денежными потоками: одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является...
Дисциплины:
2017-09-28 | 206 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Рыночный подход при оценке недвижимости представлен:
· методом сравнения продаж;
· методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3–6 месяцев. Базовым принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. Он заключается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов недвижимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.
Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам. Эта информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупа-телях. Необходимо установить следующее: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.
Метод сравнения продаж включает два основных этапа:
· выбор объектов недвижимости – аналогов (не менее 3–5 сопоставимых продаж);
· оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам:
· единицам сравнения;
· элементам сравнения.
Используют следующие единицы сравнения:
· цена за 1 м2 – в деловых центрах городов и для офисов;
· цена за 1 лот – идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застроек;
|
· цена за 1 ед. плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;
· цена за 1 га – для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
· предоставляемые имущественные права;
· условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости);
· условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);
· месторасположение объекта недвижимости и его физические характеристики.
Расчет скорректированной стоимости объекта недвижимости осуществляют с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процентные и денежные (относительные и абсолютные).
Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле
|
|
где Цон – стоимость оцениваемого объекта;
Цан – цена продажи объекта-аналога;
Ф – поправка на проведенный ремонт;
Sан – площадь аналога;
S – площадь оцениваемого объекта.
Метод валового рентного мультипликатора также представляет рыночный подход.
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.
Данный метод предполагает три этапа:
1. оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости.
2. определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
3. устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:
Цон = РД × Мвр,
|
где Цон – стоимость оцениваемого объекта;
РД – рентный доход оцениваемого объекта;
Мвр – валовой рентный мультипликатор.
Рентный доход оцениваемого объекта определяется по формуле
|
|
где Цан – цена продажи аналога;
ПВДан – потенциальный валовой доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены,
в которых учтены указанные различия.
|
|
Индивидуальные очистные сооружения: К классу индивидуальных очистных сооружений относят сооружения, пропускная способность которых...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями...
Двойное оплодотворение у цветковых растений: Оплодотворение - это процесс слияния мужской и женской половых клеток с образованием зиготы...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!