Тема 11. Понятие и элементы договора аренды. Обязательство аренды.

Основные вопросы

1. Понятие и признаки договора аренды. Виды арендных договоров.

2. Стороны, форма и содержание договора аренды. Договор субаренды.

3. Обязанности сторон по договору аренды и последствия их нарушения.

4. Судьба улучшений арендованного имущества.

5. Прекращение договора аренды. Возобновление договора аренды по истечении срока его действия.

6. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Выкуп арендованного имущества.

7. Особенности договоров аренды отдельных видов имущества.

Нормативные акты и судебная практика

1.ГК РФ. ст.ст. 606 – 625 и комментарии к ним.

2.Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ (в ред. ФЗ от 21 июля 2014 г. N 250)// "Российская газета" от 8 декабря 2006 г. N 277, Собрание законодательства Российской Федерации от 11 декабря 2006 г. N 50 ст. 5278, "Парламентская газета" от 14 декабря 2006 г. N 209; Официальный портал правовой информации www.pravo.gov.ru;

3.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 20 апреля 2015 г. N 102)//"Российская газета" от 30 октября 2001 г. N 211-212, "Парламентская газета" от 30 октября 2001 г. N 204-205, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147; Официальный портал правовой информации www.pravo.gov.ru

4.Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250)//Российская газета" от 1 августа 2007 г. N 165, Парламентская газета от 9 августа 2007 г. N 99-101, Собрание законодательства Российской Федерации от 30 июля 2007 г. N 31 ст. 4017; Официальный портал правовой информации www.pravo.gov.ru;

5.Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 апреля 2011 г. N 144 "Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров"//Российская газета от 20 мая 2011 г. N 107

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2012 г., N 1;

7. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2013 г., N 4;

8.Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2010 г., N 6;

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2002 г., N 3;

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2001 г., N 4;

11.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2013 г. N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2013 г., N 4;

12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений//"Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2000 г., N 7.

Вопрос: О распространении положений п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ на определение размера арендной платы по заключенным до 01.03.2015 договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена. (Письмо Минэкономразвития России от 06.07.2015 N Д23и-3116)

Литература

1.Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды//Право и экономика. 2015.№ 3

2.Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. М.: Статут, 2009. – 813 с;

3.Бритвин С.Н.: Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики. - Волгоград: Альянс, 2006. – 167 с;.

4. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11

Факультативно

1.Бурсулая Т.Д. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества // "Российский налоговый курьер", N 3, 4, февраль 2009 г.

2.Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательств // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.9.-М., 2002.-С. 57-71.

3.Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга: образцы, рекомендации, комментарии. М., 2005. – 65 с.

4.Красноперова О.А. Особенности отдельных видов аренды (цикл материалов из четырех частей) // "Гражданин и право", N 9, 10, сентябрь, октябрь, 2006 г;

5. Максименко А.В.: Гражданско-правовое регулирование арендных отношений. - Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. – 78 с.

6. Солдатенков В.В.: Аренда земельных участков: законодательство и практика. - М.: Дело, 2009. – 128 с;

7.Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. 2005.-№5.-С. 162-166.

8.Филиппова С.Ю. Обзор судебной практики: досрочное расторжение договора аренды: инициатива арендодателя // Арбитражное правосудие в России. 2008. - № 7. — С. 57-61.

Задачи

№1. МУ «Детский сад № 12 «Колокольчик» и ПАО «Металлург» заключили договор, поименованный ими как договор аренды, сроком на три года, в силу которого МУ обязуется предоставить ПАО 20 мест для размещения детей работников. По истечении этого срока директор МУ распорядилась прекратить прием детей работников ПАО, мотивируя это тем, что имеется договоренность с другой организацией на более выгодных условиях оплаты. В ответ руководитель ПАО потребовал предоставить Обществу, как добросовестному арендатору право преимущественного заключения договора аренды на новый срок, а получив отказ, обратился с иском в суд.

Решите спор. Определите правовую природу заключенного договора. Что может выступать в качестве объекта аренды?

№2. ООО "Тор" (арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) с требованиями об исполнении им обязательств по договору аренды земельного участка. Судом было установлено, что был заключен договор на аренду земельного участка площадью 9330 кв. м под строительство гостиничного комплекса. К договору аренды земельного участка приложен план этого участка, составленный на основе графических материалов и подлежащий уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ. Сам земельный участок имел условный кадастровый номер. На основании этого суд пришел к выводу, что объект аренды не был согласован и признал договор незаключенным.

Есть ли основания для обжалования решения суда? С какого момента договор аренды считается заключенным? Может ли выступать в качестве объекта аренды земельный участок с условным кадастровым номером

№3. ООО "Торговый комплекс на Черкасской" (арендодатель), обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Чикиной Н.А о взыскании 80360 руб. неосновательного обогащения за январь и февраль 2015 года. В суде установлено, что 01.09.2014 между ООО "ТК на Черкасской" (арендодатель) и ИП Чикиной Н.А. (арендатор) был подписан договор N 186 аренды торгового места N 11-П площадью 57, 4 кв. м в торговом комплексе истца, на срок до 01.01.2016. По истечении указанного срока ИП Чикина продолжала пользоваться арендуемой площадью, а арендатор не требовал ее освобождения. 12 февраля директор ООО потребовал немедленного освобождения торговой площади, но получив отказ, обратился в суд. Возражая против иска, ИП Чикина заявила о несоблюдении арендатором процедуры, предусмотренной п. 2 ст. 610 ГК РФ, в ответ истец потребовал признать договор незаключенным в силу отсутствия предмета.

Решите спор. Что может выступать в качестве объекта аренды? Правильно ли определен объект аренды по условиям договора между участниками данного спора? При каких условиях договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным и на какой срок. Каков порядок его прекращения в этом случае?

№4. ГУП «Омский инструментальный завод» (арендодатель) и ООО «Гевея» (арендатор) заключили договор аренды, по которому ООО получило в пользование нежилое помещение для использования под офис сроком на 3 года. В период действия договора арендатор произвел значительные улучшения в используемое помещение, настелил паркетный пол, смонтировал подвесные потолки и систему вентиляции, а также выполнил ряд работ, которые значительно изменили внешний вид помещения. По истечении срока действия договора арендатор потребовал возмещения произведенных затрат, а когда арендодатель отказался их возмещать, с тем же требованием обратился в суд.

Подлежит ли иск удовлетворению? Каковы последствия внесения арендатором улучшений в арендуемое имущество? Чем внесение улучшений в арендуемое имущество отличается от текущего и капитального ремонтов?

№5. ИП Воропаев арендовал у ООО «Стальконструкция» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды ИП Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически возобновится на неопределенный срок. Представители ООО «Стальконструкция», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить новый договор с другим арендатором. Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако представители ООО «Стальконструкция» отказали ИП Воропаеву в его требовании, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды, и заключили договор аренды с новым арендатором.

Решите спор. Что такое право преимущественного заключения договора аренды на новый срок и при каких условиях арендатор может этим правом воспользоваться?

№6. ПАО «Красный мак» (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору за плату принадлежащее ему на праве собственности имущество. Договором аренды была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендатора не позднее чем за пять календарных дней до предполагаемой даты расторжения в случае, если арендатор полностью или частично нарушает свои обязательства по договору.

В связи с неисполнением ООО «Луч» условий договора, ЗАО «Красный мак» направило ему уведомление о досрочном расторжении договора. Предусмотренный договором порядок уведомления арендатора был соблюден. Однако ООО «Луч» не согласилось с расторжением договора, так как, по его мнению, арендодатель не праве расторгать договор аренды в одностороннем порядке до предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Решите спор. При каких условиях возможно одностороннее расторжение сторонами договора аренды? Каковы правовые последствия неисполнения арендодателем обязанности направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок?

№7. ООО «СМУ-9» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Еще на этапе строительства ООО «СМУ-9» дало рекламу о сдаче в аренду нежилых помещений по окончании строительства. ИП Странсберг увидел рекламу и заключил с ООО «СМУ-9» договор аренды будущего торгового помещения, так как имел намерения открыть магазин в соответствующем районе. Однако после сдачи дома в эксплуатацию, когда Странсберг потребовал от ООО «СМУ-9» предоставить ему доступ в помещение для проведения ремонтных работ, ему было отказано. Выяснилось, что спорное помещение позже было сдано в аренду другому арендатору. Странсберг обратился в суд с иском о понуждении арендодателя к передаче помещения, а также о выплате неустойки за нарушение условий договора аренды. Возражая против иска, ООО «СМУ-9» заявило о том, что договор аренды со Странсбергом является незаключенным, так как предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, а на момент заключения договора с Стремовым данной вещи не существовало. Кроме того, арендодатель не может быть понужден к передаче помещения Стремову, так как новый арендатор уже занял помещение и пользуется им.

Решите спор. Может ли выступать в качестве объекта аренды недвижимость, которая будет создана в будущем? Известны ли вам позиции высших судов по этому вопросу? Изменится ли решение, если другой арендатор еще не пользуется спорным помещением?

№8. ИП Микоян (арендатор) заключил договор аренды складских и офисных помещений с ООО «Полюс» (арендодатель). Часть указанных помещений ИП Микоян сдал в субаренду ООО «Траст» (субарендатор) сроком на 11 месяцев.

Субарендатор пользовался помещениями и вносил арендную плату в течение 5 месяцев, а затем передал помещения по акту приема-передачи ООО «Полюс». После чего ООО «Траст» обратилось в Арбитражный суд с иском к ИП Микояну о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора субаренды помещений, о взыскании с него неосновательного обогащения в размере разницы между арендной платой, которую ИП Микоян платил ООО «Полюс» по договору аренды, и той платой, которую ООО «Траст» платило ИП Микояну по договору субаренды. Субарендатор заявил о том, что договор субаренды является ничтожным, так как ООО «Полюс» не давало письменного согласия Микояну на сдачу имущества в субаренду.

ИП Микоян возражал против данного требования, ссылаясь на то, что в договоре аренды были предусмотрены условия, согласно которым продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью. Кроме того, ООО «Полюс» знало о сдаче помещений в субаренду, не возражало против этого и выставляло счета ИП Микояну на оплату коммунальных услуг с разбивкой по субарендаторам.

Решите спор. Каковы особенности отношений сторон по обязательствам, вытекающим из субаренды? При каких условиях арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду?

№9. ООО НИМБ (арендодатель) заключило с ООО «Гидроагрохим» (арендатор) договор аренды нежилого помещения, находящегося в корпусе № 1, принадлежащем ООО на праве собственности сроком на 5 лет. Через год ООО НИМБ продало весь корпус ООО «Регионгаз». Новый собственник здания потребовал от ООО «Гидроагрохим» освободить помещение, а когда оно отказалось, отключил отопление, воду и электричество. ООО «Гидроагрохим» обратилось с иском к ООО «Регионгаз» об устранении нарушений, не связанных с утратой владения. В отзыве на исковое заявление ответчик (ООО «Регионгаз») указал, что является новым собственником помещения в составе приобретенного здания и намерено использовать его для собственных нужд, договор аренды следует считать прекращенным вследствие отчуждения арендуемого помещения, кроме того, ООО «Гидроагрохим» не являясь ни собственником здания, ни арендатором не может обращаться с подобными требованиями и является ненадлежащим истцом.

Решите спор. Каковы последствия перехода права собственности на арендуемое имущество к другому лицу в период действия договора аренды? Определите правовую природу требования, заявленного арендатором.

№10. Между ПАО «Инновационные технологии» (арендодатель) и ООО «Дон» (арендатор) был заключен договор аренды агрегата по переработке бытовых отходов сроком на 3 года. По условиям договора аренды плата, исчисляемая за каждый день работы агрегата, не должна начисляться в зимний период, а также в период капитального ремонта агрегата. Через год арендатор перестал вносить арендную плату и заявил об отказе от договора, ссылаясь на повышение установленных законодательством требований по охране окружающей среды и вызванной этим невозможностью использовать арендованный агрегат. Арендодатель обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Подлежит ли иск удовлетворению? Имеются ли основания для прекращения договора по данному основанию?

Тема 12. Договор проката.

Основные вопросы

1. Понятие договора признаки договора проката.

2. Форма и содержание договора проката.

3. Права и обязанности сторон по договору проката.

4. Последствия нарушения сторонами обязательств по договору проката. Бесспорное списание задолженности по арендной плате по договору проката.