Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки

С целью установления количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта оценщиком был произведен визуальный осмотр объекта, его местоположения, а также ознакомление с документами по объекту оценки, предоставленными Заказчиком данной работы.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки

На этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах страны, города, района и микрорайона его расположения. Кроме того, была собрана и проанализирована специальная информация, в том числе ценовая, относящаяся как к объекту оценки, так и к объектам аналогам. Сбор данных осуществлялся путем изучения публикаций в специальных изданиях, консультаций с сотрудниками агентств недвижимости.

 

Анализ наиболее эффективного использования

Понятие “Наиболее эффективное использование” подразумевает такое использование, которое из всех физически осуществимых, юридически допустимых, финансово оправданных видов использования обеспечивает объекту оценки максимально высокую рыночную стоимость на дату оценки. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта производился на основе информации, полученной в ходе анализа рынка, с учетом характеристик объекта оценки, его местоположения и существующих ограничениях.

Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы

оценки.[1]. Применение подхода к оценке зависит от наличия достаточного количества рыночной информации.

Для оценки рассматриваемого объекта оценщик счел возможным использовать 2 подхода к оценке недвижимости.

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Использование различных подходов, как правило, приводит, к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается исходя из того, какой подход в большей, а какой в меньшей степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Составление и передача заказчику отчета об оценке

На данном этапе обобщается информация, полученная на предыдущих этапах, и излагается в виде письменного отчета.

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически возможных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет обеспечивать максимальный чистый доход и максимальную текущую стоимость.

Поскольку объектом оценки является гаражный бокс, то наилучшим и единственно возможным использованием в данном случае принимаем использование в данном качестве без рассмотрения других вариантов.

Методология расчетов

 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости используются три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объектов собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее важные.

Основные этапы оценки при затратном подходе:

1. Расчет стоимости замещения объекта оценки

2. Определение величины накопленного износа.

3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения стоимости объекта оценки.

4. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной или имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования (для зданий и сооружений).

5. Добавление к рассчитанной стоимости объекта стоимости земли.

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами. Построенные здания и сооружения под воздействием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются.

Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости или сооружения, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний экономический.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: на устранимый и неустранимый.

В самом общем случае устранимым износом называется износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный;

- стоимостной;

- метод срока жизни.

Признаками функционального износа в оцениваемом здании или сооружении, как правило, являются не соответствие его объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации зданий с его текущим или предполагаемым использованием.

 

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, сооружений.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

 

 

Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок аренды и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой. Доходы от владения объектами собственности поступают в виде текущих или будущих денежных поступления (в т.ч. периодических платежей).

2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемым объектам.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемых объектов основывается на анализе фактических издержек по их содержанию или типичных издержек на данном рынке.

4. Рассчитывается итоговый показатель потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

Имеется два метода превращения дохода, получаемого от владения имуществом, в оценку стоимости:

1. Метод прямой капитализации, основанный на использование ставки капитализации.

2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращение будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные, а текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Далее для сведения результатов всех используемых подходов и нахождения окончательного результата, проводится определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможна корректировка полученных оценок, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.