История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Топ:
Оснащения врачебно-сестринской бригады.
Оценка эффективности инструментов коммуникационной политики: Внешние коммуникации - обмен информацией между организацией и её внешней средой...
Комплексной системы оценки состояния охраны труда на производственном объекте (КСОТ-П): Цели и задачи Комплексной системы оценки состояния охраны труда и определению факторов рисков по охране труда...
Интересное:
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Аура как энергетическое поле: многослойную ауру человека можно представить себе подобным...
Национальное богатство страны и его составляющие: для оценки элементов национального богатства используются...
Дисциплины:
2017-08-23 | 366 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов.
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта, выделяют физический, функциональный и внешний износы.
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Функциональный износ – несоответствие объемно-планировочных и/или конструкторских решений современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.
Причины функционального износа:
§ недостатки, требующие добавления элементов;
§ недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
§ сверхулучшения.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.д.
Физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
|
Внешний износ в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивных изменений окружающей рыночной среды.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта.
С понятием «износ» тесно связано понятие «возраст» объекта недвижимости. Различают:
1. Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов соответствует определенным критериям. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
2. Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
3. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.
4. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста с учетом технического состояния объекта и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
5. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Методы оценки накопленного износа:
1. Метод разбиения на компоненты (прямой метод).
При использовании данного метода имущество разбивается на отдельные, отличающиеся по какому-либо признаку, элементы. Износ каждого вида определяется отдельно расчетным путем или путем визуальной экспертной оценки. Физический износ определяется в процентах путем внешнего осмотра и последующего анализа различных компонентов объекта оценки. Затем определяется суммарный физический износ. Величина увеличения стоимости объекта имущества, соответствующая устранимому функциональному износу имущества, численно равна разности между стоимостью объекта на дату оценки с обновленными элементами взамен устаревших (изношенных) и стоимостью объекта без этих обновленных элементов. Неустранимый функциональный износ можно рассчитать, используя процедуру капитализации потерь арендной платы, т.е. как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду данного имущества, умноженных на валовой рентный множитель арендной платы, характерный для имущества данного вида, сдаваемого в аренду.
|
2. Метод срока жизни.
Коэффициент износа можно определить по формуле:
(27)
где ИО – суммарный износ объекта;
СВ – восстановительная стоимость объекта;
ЭВ – эффективный возраст объекта;
ЭЖ – экономическая жизнь объекта;
ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни объекта.
3. Метод экстракции или рыночный метод применяется в случаях, когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (27). Для приближенных расчетов износа можно использовать упрощенную формулу:
(28)
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Для определения окончательной рыночной стоимости объекта можно использовать метод средневзвешенного значения стоимости, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из применяемых подходов присваивается весовой коэффициент, исходя из достоверности объёма и качества информации, применяемой в расчётах, и особенностей использования методов.
Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта через взвешивание преимуществ и недостатков.
Используются следующие критерии:
1) достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;
2) способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца;
3) действительность метода в отношении учета коньюктуры и динамики рынка;
4) способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов специфичных для объектов (местоположение, размер, качество отделки,…)
Все критерии оцениваются весовыми коэффициентами по 5-тибальной системе (чем больше сумма, тем выше балл)
Подходы | Стоимость бизнеса по подходу, руб. | Критерии | Сумма баллов | Удельный вес, % | Стоимость с учетом трех подходов, руб. | |||
Доходный | ||||||||
Сравнительный | ||||||||
Затратный | ||||||||
Всего |
|
|
|
Биохимия спиртового брожения: Основу технологии получения пива составляет спиртовое брожение, - при котором сахар превращается...
Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...
Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьшения длины пробега и улучшения маневрирования ВС при...
Наброски и зарисовки растений, плодов, цветов: Освоить конструктивное построение структуры дерева через зарисовки отдельных деревьев, группы деревьев...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!