Особенности правового регулирования ипотеки

Ипотека - это подвид залога, характеризуемый отсутствием передачи заложенного имущества залогодержателю.

Суть ипотеки (от греч. hypotheka - залог, заклад) заключается в залоге недвижимого имущества для обеспечения денежного требования кредитора - залогодержателя к залогодателю.

Порядок предоставления ипотеки на территории России регламентируется рядом нормативно - правовых актов. В частности, к ним относится Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданский кодекс РФ и иные нормативные акты.

Залог любого недвижимого имущества: земельных участков, жилых помещений, предприятий и т.д. признаётся ипотекой[26].

Залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, осуществив его реализацию, в случае неисполнения должником кредитных обязательство по договору. В данном случае залогодержатель будет иметь преимущество перед другими кредиторами.

Залог подразумевает наличие такого имущества у должника, на которое можно наложить принудительное взыскание, однако, то имущество, на которое наложена ипотека, остаётся у залогодателя с правом его владения и пользования соответственно[27].

Ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, получила широкое распространение в современной банковской системе. Она позволяет существенно снизить банковские риски при выдаче кредита, которые по - прежнему остаются на высоком уровне.

Любые объекты недвижимости могут выступать предметом ипотеки. Так, в качестве предмета залога может находиться земельный участок, в данном случае право залога будет распространяться на все находящиеся или только возводимые объекты на данном участке, а также здания и сооружения на нем расположенные.

Жилые помещения либо коммерческая недвижимость являются более распространённым на сегодняшний день предметом залога являются.

Также предметом ипотеки могут выступать объекты незаконченного строительства, рассматриваемые в качестве объектов недвижимого имущества, возводимого на земельном участке.

Анализируя судебную практику арбитражных судов можно увидеть, что в случае, если договора выступает объект незавершённого строительства, то по окончании строительства данное здание остаётся предметом залога[28]. Данное правило обеспечивает кредитные договора, заключаемые с целью финансирования строительства посредством передачи в ипотеку указанных объектов.

Стоит отметить, что предметом ипотеки также могут выступать воздушные или морские суда. Несмотря на то, что данные предметы неразрывно не связаны с землей (что характерно для недвижимости), они также относятся к недвижимости ввиду своей специфики.[29]

Кроме непосредственного имущества, которое может быть предметом ипотеки, последним может выступать право аренды, которое принадлежит залогодателю. К данному залогу применимы общие правила ипотечного кредитования.

Предметом ипотеки не могут выступать предметы, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). В случае, если для отчуждения предмета ипотеки необходимо согласие другого лица, то данное согласие необходимо для ипотеки данного имущества.[30] Так, для установления предмета общей собственности предметом ипотеки для имущества, находящегося в совместной собственности супруга необходимо согласие второго супруга.

Объекты недвижимого имущества, которые являются предметом ипотеки, считаются заложенными вместе со всеми его принадлежностями в качестве единого, целого предмета. Ипотека не может распространяться на неотделимые улучшения предмета, если иное не предусматривается договором[31].

Законодательство предусматривает определённые требования по отношению к отдельным предметам ипотеки. Например, земельный участок не подлежит ипотеке в том случае, если он находится в государственной либо муниципальной собственности. Также, не могут выступать предметом ипотеки сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешённого использования.

Стоит отметить, что договор об ипотеке подразумевает относительную свободу действий залогодателя. Так, залогодатель (должник) имеет право на:

- отчуждение заложенное имущество с переводом ипотеки на приобретателя;

- сдачу в аренду;

- обременение заложенного имущества новыми долгами.

Залогодержатель, как уже отмечалось выше, по договору ипотеки имеет преимущественное право перед кредиторами. Но далеко не перед всеми. Так, в случае ликвидации юридического лица, первоочередными кредиторами выступают требования граждан, перед которыми юридическое лицо несёт обязательства по возмещению вреда жизни и здоровью. Затем граждан, состоящих с ним в трудовых отношениях, в части выплаты им задолженности по заработной плате, а также выплаты авторского вознаграждения. В третью очередь подлежат удовлетворению требования залогодержателей.

Залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения или исполнения ненадлежащим образом договора ипотечного кредитования. Так, ненадлежащим исполнением кредитного договора (ипотечного кредитования) может считаться просрочка уплаты ежемесячного платежа более трёх раз, вне зависимости от её размера.

Таким образом, основным риском для заёмщика является обращение взыскания на заложенное имущество. Процедура взыскания возможна только по решению суда. Исключением является случай, когда обе стороны, после ненадлежащего исполнения обязательств заключает дополнительное, нотариально заверенное соглашение по поводу внесудебного обращения взыскания на залоговое имущество. Стоит отметить, что в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ (далее - ГПК РФ), взыскание не может быть обращено на жилое помещение, которое является единственным местом проживания должника и его семьи.