Формирование стоимости квартир

Бухучет. Как отражать в бухучете затраты на строительство жилого дома за счет средств дольщиков и за счет собственных средств застройщика? Нормативного порядка нет.

Поэтому организация должна самостоятельно разработать порядок и закрепить его в учетной политике (п. 7 ПБУ 1/2008).

Порядок учета затрат на долевое строительство установите в учетной политике

Пример 1. Один из возможных вариантов учета затрат на строительство дома

Застройщик учитывает все затраты на строительство жилого дома по дебету счета 08.

По окончании строительства определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу – исходя из площади квартир.

Сумму капвложений, которые относятся к квартирам для продажи (когда получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию), он отражает записью:

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08 – учтена стоимость квартир на продажу (аналитика – по каждой квартире).

Себестоимость каждой квартиры определяют, разделив сумму капвложений на площадь квартиры – количество квадратных метров.

Квартиры, которые передают дольщикам, отражают записью:

ДЕБЕТ 76 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» КРЕДИТ 08 – передана квартира дольщику по акту приемки-передачи.

Такой способ учета Минфин рекомендует в письме от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.

Особенности НДС

От налога освобождены:

Важно знать

Освобождение от НДС по жилью устанавливают подпункты 22, 23, 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ

– реализация жилья (домов, помещений, долей в них);

– услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве (за исключением услуг при строительстве объектов производственного назначения).

При этом к таким объектам относят помещения, которые предназначены для производства товаров, выполнения работ, оказания услуг. По мнению налоговиков, это нежилые помещения, которые не входят в состав общего имущества дома. А предназначены для предпринимательской деятельности (офисов, магазинов, кафе и т.п.).

Таким образом, льгота распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений. А также помещений для их личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке).

Сумму входного НДС по расходам на жилищное строительство за счет дольщиков учитывают в стоимости купленных товаров, работ, услуг. В том числе и по расходам на услуги застройщика (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Со стоимости услуг застройщика в части нежилых помещений застройщик должен начислить НДС. С расходов на эти услуги он принимает входной НДС к вычету. Необходим раздельный учет. Его порядок закрепите в учетной политике. Чтобы определить долю входного НДС, можете взять, например, площадь жилых и нежилых помещений в общей площади дома.

Опасно

Чиновники не разрешают применять льготу по НДС по услугам застройщика в части нежилых помещений в многоквартирном доме (письма Минфина от 31 октября 2016 г. № 03-07-15/63397, от 6 апреля 2016 г. № 03-07-10/19538; ФНС от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645)

Пример 2. Как распределить расходы на строительство

Первый этаж многоквартирного дома будут занимать магазины и офисы. Это 10 процентов общей площади дома.

Часть квартир финансируют дольщики, часть – застройщик.

Дом строят подрядным способом. Согласно условиям долевых договоров, сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии средств дольщиков по окончании строительства.

Общая сумма полученных от дольщиков денег, отраженных на счете 76, – 50 000 000 руб.

Подрядчики выполнили работы на сумму 47 200 000 руб. (в том числе НДС (18%) – 7 200 000 руб.).

Расходы на содержание службы застройщика составили 900 000 руб. (в том числе НДС – 16 000 руб.).

Дом построили, ввели в эксплуатацию. Его общая площадь – 1100 кв. м.

На две квартиры договоры долевого участия в ходе строительства так и не заключили. Застройщик приобрел право собственности на них и выставил на продажу:

– квартиру № 1 общей площадью 64 кв. м;

– квартиру № 2 общей площадью 70 кв. м.

Кроме того, первый этаж (торгово-офисные помещения площадью 100 кв. м) застройщик решил оставить себе и сдавать в аренду.

Таким образом, общая площадь квартир составила:

– для продажи – 134 кв. м (64 + 70);

– для дольщиков – 866 кв. м (1100 – 134 – 100).

Бухгалтер застройщика сделал такие проводки:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 – 40 000 000 руб. (47 200 000 – 7 200 000) – приняты работы от подрядчика;

 

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – 7 200 000 руб. – выделен НДС;

 

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 19 – 6 480 000 руб. (7 200 000 руб. × 90%) – включен в стоимость строительства входной НДС со стоимости работ подрядчика в доле, приходящейся на площадь квартир в общей площади дома;

 

ДЕБЕТ 68 «РАСЧЕТЫ ПО НДС» КРЕДИТ 19 – 720 000 руб. (7 200 000 руб. × 10%) – принят к вычету НДС со стоимости работ подрядчика в доле, приходящейся на площадь торгово-офисных помещений;

 

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 26 – 884 000 руб. (900 000 – 16 000) – включены в стоимость строительства расходы на содержание застройщика;

 

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 19 – 14 400 руб. (16 000 руб. × 90%) – включен в стоимость строительства входной НДС с расходов на содержание застройщика в доле, приходящейся на площадь квартир в общей площади здания;

 

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19 – 1600 руб. (16 000 руб. × 10%) – принят к вычету НДС с расходов на содержание застройщика в доле, приходящейся на торгово-офисные помещения.

Общая сумма затрат, накопленных на счете 08, составила 47 378 400 руб. (40 000 000 + 6 480 000 + 884 000 + 14 400).

Застройщик распределил ее пропорционально площади помещений:

Сумма затрат на строительство	Вид помещений	Счет учета
37 299 722 руб. (47 378 400 руб. / 1100 кв. м × 866 кв. м)	Квартиры дольщиков	Счет 08 субсчет «Капвложения в квартиры дольщиков»
5 771 551 руб. (47 378 400 руб. / 1100 кв. м × 134 кв. м)	Квартиры для продажи	Счет 08 субсчет «Капвложения в квартиры для продажи»
4 307 127 руб. (47 378 400 руб. / 1100 кв. м × 100 кв. м)	Торгово- офисные помещения	Счет 08 субсчет «Капвложения в торгово-офисные помещения»

Вознаграждение за услуги застройщика по договорам долевого участия – это разница между деньгами, полученными от дольщиков, и расходами на строительство для них квартир.

Его размер составил 12 700 278 руб. (50 000 000 – 37 299 722).

НДС эта сумма не облагается.

Бухгалтер сделал записи:

ДЕБЕТ 62 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» КРЕДИТ 90 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» – 12 700 278 руб. – отражена выручка в виде вознаграждения застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

 

ДЕБЕТ 76 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» КРЕДИТ 62 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» – 12 700 278 руб. – погашена задолженность за услуги застройщика из средств дольщиков.

Передачу квартир каждому дольщику по акту приемки-передачи бухгалтер отразил проводками:

ДЕБЕТ 76 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» («КВАРТИРА № 3») КРЕДИТ 08 «КАПВЛОЖЕНИЯ В КВАРТИРЫ ДОЛЬЩИКОВ» – хххх руб. – передана квартира дольщику (на сумму, указанную в договоре участия в долевом строительстве);

 

ДЕБЕТ 76 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» («КВАРТИРА № 4») КРЕДИТ 08 «КАПВЛОЖЕНИЯ В КВАРТИРЫ ДОЛЬЩИКОВ» – хххх руб. – передана квартира дольщику (на сумму, указанную в договоре).

И т.д.

Стоимость квартир, предназначенных для продажи, отражается проводками:

ДЕБЕТ 43 «КВАРТИРА № 1» КРЕДИТ 08 «КАПВЛОЖЕНИЯ В КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОДАЖИ» – 2 756 562 руб. (5 771 551 руб.: 134 кв. м × 64 кв. м) – учтена готовая продукция;

 

ДЕБЕТ 43 «КВАРТИРА № 2» КРЕДИТ 08 «КАПВЛОЖЕНИЯ В КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОДАЖИ» – 3 014 989 руб. (5 771 551 руб.: 134 кв. м × 70 кв. м) – учтена готовая продукция.

Стоимость торгово-офисных помещений, предназначенных для сдачи в аренду:

ДЕБЕТ 03 КРЕДИТ 08 «КАПВЛОЖЕНИЯ В ТОРГОВО-ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ» – 4 307 127 руб. – приняты на учет помещения для сдачи в аренду.

Совет

Распределять расходы удобнее всего пропорционально площадям помещений

Расходы на отделку квартир

Сдача дома в эксплуатацию и регистрация права собственности на квартиры для продажи еще не означает, что застройщик завершил формировать себестоимость готовой продукции.

Сейчас многие покупатели хотят получить квартиру с чистовой отделкой.

Расходы на отделку помещений будут увеличивать себестоимость готовой продукции.

Расходы на отделку увеличивают стоимость квартиры

Пример 3. Как застройщику отразить расходы на отделку квартир

Предположим, у застройщика по дебету счета 43 числятся готовые квартиры с черновой отделкой.

Каждая стоимостью 8 000 000 руб.

Застройщик решил произвести чистовую отделку готовых квартир, предназначенных для продажи.

Стоимость отделки одной квартиры подрядным способом составляет 590 000 руб. (в том числе НДС – 90 000 руб.).

Бухгалтер отразил операции проводками:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 – 500 000 руб. (590 000 – 90 000) – учтена стоимость отделки квартир;

 

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – 90 000 руб. – выделен НДС, предъявленный подрядчиком;

 

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 19 – 90 000 руб. – включен НДС в стоимость работ;

 

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20 – 590 000 руб. – увеличена стоимость готовой квартиры.

Таким образом, себестоимость каждой квартиры на продажу станет равной 8 590 000 руб. (8 000 000 + 590 000).

На заметку

Заключите договор подряда, если застройщик по просьбе дольщика выполняет отделочные работы в квартире, которую уже ему передал

Если в договоре с дольщиками указано, что застройщик передает квартиры без чистовой отделки, то порядок учета будет другим.

После того как получат квартиры, дольщики, например, могут привлечь для работ того же застройщика. Но эти работы он будет выполнять уже по отдельному договору подряда, по которому будет выступать в роли подрядчика.

Выручку по таким договорам застройщик признает на дату подписания акта выполненных работ.

А если договор подряда длительный (больше года) или переходит с одного года на другой, то доходы и расходы нужно будет распределять. Способ устанавливают в учетной политике в соответствии с ПБУ 2/2008 и статьями 271, 272 НК РФ.

Верните заказчику оставшиеся материалы, если в договоре нет иных условий

Пример 4. Как застройщику отразить реализацию работ по отделке

Cобственник заключил договор с подрядчиком (бывшим застройщиком) на отделку квартиры. Срок выполнения работ – 1 месяц. Стоимость работ по договору – 590 000 руб. (в том числе НДС – 90 000 руб.).

Чистовую отделку можно выполнять как из материалов подрядчика, так и из материалов заказчика.

Вариант I. Работы выполняются из материалов подрядчика.

Стоимость материалов – 354 000 руб. (в том числе НДС – 54 000 руб.).

Записи в учете будут такими:

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60 – 300 000 руб. – куплены стройматериалы;

 

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – 54 000 руб. – выделен НДС, предъявленный поставщиком;

 

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19 – 54 000 руб. – принят к вычету НДС (производство отделочных работ не освобождается от НДС в отличие от продажи квартир);

 

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10 (20, 69, 70 …) – 400 000 руб. – учтены расходы на отделку квартиры (материалы, зарплата работников с начислениями, амортизация оборудования и т. д.);

 

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 «ВЫРУЧКА» – 590 000 руб. – признана выручка на дату подписания заказчиком акта приема-передачи работ;

 

ДЕБЕТ 90 «НДС» КРЕДИТ 68 «РАСЧЕТЫ ПО НДС» – 90 000 руб. ((590 000 руб. – 90 000 руб.) × 18%)) – начислен НДС с реализации работ;

 

ДЕБЕТ 90 «СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДАЖ» КРЕДИТ 20 – 400 000 руб. – списаны затраты на отделку;

 

ДЕБЕТ 90 «СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДАЖ» КРЕДИТ 90 «ПРИБЫЛЬ/ УБЫТОК ОТ ПРОДАЖ» – 100 000 руб. (590 000 – 90 000 – 400 000) – определена прибыль от выполнения работ.

Вариант II. Работы выполняются из материалов заказчика.

Стоимость работ по договору — 236 000 руб. (в том числе НДС – 36 000 руб.).

Подрядчик делает следующие записи:

ДЕБЕТ 003 «МАТЕРИАЛЫ, ПРИНЯТЫЕ В ПЕРЕРАБОТКУ» – 300 000 руб. – отражена стоимость материалов, полученных от заказчика по акту в оценке, предусмотренной в договоре (п. 156 Методических указаний, утв. приказом Минфина от 28 декабря 2001 г. № 119н);

 

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ (70, 69, 02 …) – 100 000 руб. – учтены затраты на отделку (зарплата с начислениями, амортизация и т. д.);

 

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 «ВЫРУЧКА» – 236 000 руб. – признана выручка на дату подписания заказчиком акта приема-передачи работ;

 

ДЕБЕТ 90 «НДС» КРЕДИТ 68 «РАСЧЕТЫ ПО НДС» – 36 000 руб. ((236 000 руб. – 36 000 руб.) × 18%)) – начислен НДС с реализации работ;

 

ДЕБЕТ 90 «СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДАЖ» КРЕДИТ 20 – 100 000 руб. – списаны затраты на отделку;

 

КРЕДИТ 003 – 300 000 – списана стоимость использованных материалов заказчика (на основании отчета, утвержденного заказчиком. Если материалы использовали не все, остаток материалов возвращают заказчику);

 

ДЕБЕТ 90 «СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДАЖ» КРЕДИТ 90 «ПРИБЫЛЬ/ УБЫТОК ОТ ПРОДАЖ» – 100 000 руб. (236 000 – 36 000 – 100 000) – определена прибыль от выполнения работ.