Договор найма недвижимого имущества

Договора найма (аренды) здания, другого капитального сооружения (их отдельной части), кроме договоров найма (аренды) жилья, сроком на три года и больше подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Руководствуясь ст.. 54 Закона Украины “ О нотариате”, нотариусом может быть удостоверенный договор, относительно которого законодательством не установлено обязательной нотариальной формы, по желанию сторон это правомочия. То есть, нотариальное удостоверение нотариусами договоров найма (аренды) здания, другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком до трех лет, а также договоров найма (аренды) жилья не являются нарушением действующего законодательства Украины.

ВНИМАНИЕ!

Договор, предметом которого является жилье, обязательное нотариальное удостоверение законодательством Украины на это время не установлено.

По желанию сторон, договор найма (аренды) жилья может быть нотариально удостоверенный любым нотариусом, независимо от местонахождения имущества, а также местожительства (местонахождение) сторон договора.

Во время удостоверения договоров определяется объем гражданской дееспособности и правоспособности физических и юридических лиц, которые берут в них участие, и объем полномочий представителя такого юридического лица. При проверке гражданской правоспособности и дееспособности юридического лица нотариус обязан ознакомиться с учредительными документами, извлечение из Единого государственного реестра юридических лиц и физический лиц — предпринимателей этого юридического лица и проверить, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему его гражданской правоспособности и дееспособности. Нотариус при удостоверении договоров при участии уполномоченного представителя устанавливает его лицо согласно требованиям статьи 43 этого Закона Украины «О нотариате», а также проверяет объем его полномочий.

ВНИМАНИЕ!

В случае, если арендодателем в договоре есть физический лицо, которое не является субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан отправить информацию об удостоверении такого договора налоговому органу за основным местожительством налогоплательщика — арендодателя по форме и способом, установленный Кабинетом Министров Украины.

При удостоверении договора о найме (аренду) зданий, других сооружений (их частей), а также жилья, надлежащих физическим и юридическим лицам на правах собственности, нотариус требует извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и, для обзора, правоустанавливающий документ удостоверяющий принадлежность наймодателю (арендодателю) имущества, которые передается в найм (аренду).

ВНИМАНИЕ!

При заключении упомянутых договоров наймодатель (арендодатель) обязан сообщить нанимателю (арендатору) о всех права третьих лиц на имущество, которое передается в наем (аренду). О правах третьих лиц на такое имущество отмечается в тексте договора. Факт наличия прав третьих лиц на имущество наймодателя (арендодателя) нотариусом проверятся не только со слов владельца этого имущества, а и с помощью государственных реестров. Нотариус проверяет наличие (отсутствие) запретов, арестов, налоговых залогов на имущество, что является предметом найма (аренды), проверяется факт отсутствия ипотеки на имущество, что является предметом аренды (найма), в противном случае может быть нарушение прав кредитора (в случае наличия ипотеки).

отдельно следует отметить, что согласно ст. 794 Гражданского кодекса Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации.

ВНИМАНИЕ! В связи с тем, что договора найма (аренды) жилья являются разновидностью договоров относительно распоряжения имуществом, в случае, если право пользования таким жильем имеют дети, то такой договор может быть заключен лишь с разрешения органа опеки и заботу (ч. 4 ст. 12 Закона Украины “Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей”). Поэтому для нотариального удостоверения договора найма (аренды) жилья нотариус должен удостовериться в отсутствии среди пользователей жилья, что является предметом правомочия, малолетних и/или несовершеннолетних детей.