Раздел 5. Оценка земельного участка

Метод выделения

Сущность метода [12]: стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	СЕОН –	стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
	СУЛ –	стоимость улучшений, ден. ед.

Метод капитализации земельной ренты

5.2.1. Сущность метода [12]: стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	Рента –	земельная рента, ден. ед./год;
	R –	cтавка капитализации, доли ед./год.

5.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

 

Метод предполагаемого использования

5.3.1. Сущность метода [12]: стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	ДХj –	j-ый доход от использования земельного участка, ден. ед.;
	PХj –	j-ый расход от использования земельного участка, ден. ед.;
	tj –	интервал времени, период;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед./период.

5.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

5.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.

5.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с:

· подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки);

· строительством улучшений;

· эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.

Метод разбивки на участки

5.4.1. Сущность метода – стоимость земельного участка определяется как сумма дисконтированных стоимостей земельных участков, на которые он может быть разбит. Метод может рассматриваться как частный случай метода предполагаемого использования.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	СЗУj –	доход от продажи j-ого участка в составе оцениваемого, ден. ед.;
	PХj –	k-ый расход на освоение земельного участка, ден. ед.;
	tj –	интервал времени, период;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед./период.

5.4.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

5.4.2.1. Освоение земельного участка должно осуществляться в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

5.4.2.2. Стоимость малых земельных участков определяется на предполагаемую дату их реализации.

5.4.2.3. В состав расходов на освоение земельного участка могут входить: расходы на разбивку, расчистку, планировку и межевание малых участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; маркетинг; налоги, страховки и т.д.

 

Метод распределения

5.5.1. Сущность метода [12]: стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	СЕОН –	стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
	dЗУ –	наиболее вероятная доля стоимости земельного участка, доли ед.

5.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.

 

Метод сравнения продаж

Сущность метода [12]: стоимость земельного участка определяется путем корректировки цен объектов-аналогов на различия в значениях ценообразующих параметров.

где:	СAi ск –	скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	СAi –	цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	kn –	n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;
	km –	m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;
	di –	вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

Метод остатка для земли

5.7.1. Сущность метода [12]: стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, ден. ед./период;
	З(В)УЛ –	затраты на замещение (воспроизводство) улучшений, ден. ед.;
	RУЛ –	ставка капитализации для улучшений, доли ед./год;
	RЗУ –	ставка капитализации для земельного участка, доли ед./год.

5.7.2. В [12] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:

· расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.

РАЗДЕЛ 6. ПРОЧЕЕ