Навигация:

Главная Случайная страница Обратная связь ТОП Интересно знать Избранные Новые материалы

Топ:

История развития методов оптимизации: теорема Куна-Таккера, метод Лагранжа, роль выпуклости в оптимизации...

Техника безопасности при работе на пароконвектомате: К обслуживанию пароконвектомата допускаются лица, прошедшие технический минимум по эксплуатации оборудования...

Динамика и детерминанты показателей газоанализа юных спортсменов в восстановительном периоде после лабораторных нагрузок до отказа...

Интересное:

Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...

Принципы управления денежными потоками: одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является...

Распространение рака на другие отдаленные от желудка органы: Характерных симптомов рака желудка не существует. Выраженные симптомы появляются, когда опухоль...

Дисциплины:

Автоматизация Антропология Археология Архитектура Аудит Биология Бухгалтерия Военная наука Генетика География Геология Демография Журналистика Зоология Иностранные языки Информатика Искусство История Кинематография Компьютеризация Кораблестроение Кулинария Культура Лексикология Лингвистика Литература Логика Маркетинг Математика Машиностроение Медицина Менеджмент Металлургия Метрология Механика Музыкология Науковедение Образование Охрана Труда Педагогика Политология Правоотношение Предпринимательство Приборостроение Программирование Производство Промышленность Психология Радиосвязь Религия Риторика Социология Спорт Стандартизация Статистика Строительство Теология Технологии Торговля Транспорт Фармакология Физика Физиология Философия Финансы Химия Хозяйство Черчение Экология Экономика Электроника Энергетика Юриспруденция

Корректирование цен аналогов

2017-07-01

204

0.00 из 5.00 0 оценок

Заказать работу

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 10Следующая ⇒

4.2.1. Направление внесения корректировок:

· повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его ценообразующего параметра хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);

· понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его ценообразующего параметра лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

4.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости:

Таблица 12.

№ п/п	Наименование	Комментарий
Характеристики сделки
	Дата оферты /сделки	Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки.
	Тип информации	Сделка / предложение.
	Условия финансирования	Например: · график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей); · необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
Характеристика передаваемых прав
	Передаваемые права на объект и его составные части	Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка.
	Сервитуты и обременения	Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости.
Физические характеристики
	Площадь	Может быть комплексной корректировкой: · общая площадь, · полезная площадь, · площади различных функциональных зон.
	Характеристика конструктивных элементов	Материал, конструктивные решения.
	Техническое состояние
	Инженерные коммуникации
	Наличие дополнительных улучшений	Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража
Характеристики месторасположения
	Месторасположение	Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать: · удаление от административного центра населенного пункта; · доступная инфраструктура; · характеристика подъездных путей; · экология.

4.2.3. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

· абсолютные – выражены в денежных единицах:

o к стоимости единицы измерения объекта строительства (например, кв.м);

o к стоимости всего объекта строительства;

· относительный – выражены в % или долях единицы.

4.2.4. Основными методами внесения корректировок являются:

Таблица 13.

№ п/п

Наименование

Комментарий

На основе аналитических / статистических данных

Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.

Метод компенсационных издержек

где:	к –	корректировка, ден. ед.;
	Изд_i –	i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.

Парное сравнение продаж

где:

С_1,2 –

цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.

Метод капитализации потерь

где:	Потери_ЧОД –	потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год;
	R –	ставка капитализации, доли ед.

Регрессионный анализ

См. п. 4.5.

Группа экспертных методик

Например: · прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; · использование шкал экспертных оценок; · метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

Метод сравнения продаж

4.3.1. Сущность метода: стоимость объекта оценки определяется путем последовательной корректировки цен объектов-аналогов на различия в значениях ценообразующих параметров.

где:	С_Ai ^ск –	скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	С_Ai –	цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	k_n –	n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;
	k^m –	m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;
	С_ОО –	стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	d_i –	вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

4.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

4.4.1. Сущность метода: стоимость недвижимости определяется путем произведения потенциального валового дохода (ренты) на валовый рентный мультипликатор.

где:	С –	стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;
	ПВД –	потенциальный валовый доход, ден. ед.;
	ВРМ –	валовый рентный мультипликатор, ед.

4.4.2. Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 678 9 10 Следующая ⇒

Поделиться с друзьями:

История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...

Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...

История развития пистолетов-пулеметов: Предпосылкой для возникновения пистолетов-пулеметов послужила давняя тенденция тяготения винтовок...