Сроки службы, возраст объектов

3.5.1. Срок физической службы (жизни) – срок с даты постройки (ввода в эксплуатацию) объекта до момента прекращения его существования как физического объекта.

3.5.2. Срок экономической службы (жизни) – срок, в течение которого улучшения увеличивают стоимость земельного участка.

3.5.3. Нормативный срок службы (жизни) – срок службы объекта, который определен в нормативных актах для условий нормальной эксплуатации объекта.

3.5.4. Фактический срок службы (хронологический возраст) – срок с даты постройки (ввода в эксплуатацию) объекта до даты оценки.

3.5.5. Эффективный возраст – срок, отражающий реальную полезность и состояние улучшений.

3.5.6. Оставшийся срок экономической жизни – срок от даты оценки до конца срока экономической жизни.

Износ и устаревания

3.6.1. Износ и устаревания – потеря объектом его стоимости вследствие снижения полезности. В зависимости от причин потери полезности выделяют:

· физический износ – потеря стоимости вследствие утраты объектом физических свойств (например, прочности);

· функциональное устаревание – потеря стоимости вследствие несоответствия улучшений современным рыночным стандартам с точки зрения их функциональной полезности;

· внешнее (экономическое) устаревание – потеря стоимости, вследствие воздействия внешних по отношению к объекту оценки факторов (например, законодательные изменения).

Накопленный износ – совокупность всех видов износа и устареваний:

3.6.2. В зависимости от экономической целесообразности устранения износ и устаревания подразделяются на:

· устранимые – затраты на устранение износа (устаревания) меньше, чем увеличение стоимости объекта в результате устранения;

· неустранимые – затраты на устранение износа (устаревания) больше, чем увеличение стоимости объекта в результате устранения. На практике, например, полное устранение физического износа не встречается, т.к. трудоемкость полного устранение износа, например, фундаментов или несущих стен сопоставима с новым строительством аналогичного объекта.

3.6.3. Основные методы определения величины износа и устареваний:

Таблица 9.

3.6.4. На что обратить внимание в практической деятельности:

3.6.4.1. Начисление износа и устареваний должно основываться на анализе их признаков:

· для физического – имеются следы разрушения / старения, приводящие к потере полезности;

· для функционального – на рынке имеются аналоги, затраты на создание которых сопоставимы, а полезность больше по причине использования новых решений;

· для внешнего (экономического) – объект расположен на депрессивном рынке либо бизнес, осуществляемый на базе объекта, характеризуется законодательным регулированием тарифов, уровень которых не обеспечивает приемлемой доходности.

3.6.4.2. Для повышения точности расчетов может применяться разбивка объекта на отдельные компоненты – например, отдельное начисление физического износа на внутреннюю отделку и прочие конструктивные элементы.

3.6.4.3. При начислении износов и устареваний следует проверять, чтобы они не начислялись на те элементы, которые:

· не изнашиваются в принципе (например, земельный участок в составе объекта оценки),

· не изношены у конкретного объекта оценки (например, внутренняя отделка после проведения косметического ремонта);

· отсутствуют у конкретного объекта (например, отсутствует внутренняя отделка).