Классификация коммерческой недвижимости. Европейская классификация торговой недвижимости.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли(Многофункциональный торговый комплекс, Супермаркет, Гипермаркет, Универмаг), гостиницы, развлекательные центры, офисы(бизнес-центры классифицируют по категориям А, В и С.), гаражи и др. Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки(комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры.) и др.

Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 4 вида: микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center), окружной торговый центр (Community Shopping Center), региональный торговый центр (Regional Center), суперрегиональный торговый центр (Super Regional Center)

1)Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) Микрорайонный торговый центр осуществляет в основном продажу товаров первой необходимости – повседневного спроса. Якорем в таких торговых центрах выступают продуктовые супермаркеты.

2)Окружной торговый центр (Community Shopping Center)Окружной торговый центр предлагает более широкий ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, нежели Микрорайонный торговый центр. Якорем в таких торговых центрах, помимо продуктовых супермаркетов, выступают магазины бытовой техники и электроники, детских товаров, строительно-хозяйственный супермаркет и т.п

3)Региональный торговый центр (Regional Center)Региональный торговый центр включает в себя молл, торговую галерею типа «пассаж», модные товары. Количество якорных арендаторов а торговых центрах данного типа не менее двух, на долю которых приходится 50-70% торговых площадей.

4)Суперрегиональный торговый центр (Super Regional Center)В суперрегиональном торговом центре предлагается широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома и т.д. Количество якорных арендаторов от 3 и более, которые занимают 50-70% всех площадей.

Выделяются также подтипы торговых центров, которые более конкретно характеризуют деятельность каждого центра.

Специализированный торговый центр (Speciality Shopping Center)В специализированных торговых центрах якорным арендатором выступает оператор специализированного товара (например, мебель, техника и электроника, садовый инвентарь и т.д.). Все арендаторы предоставляют товар основной специализации торгового центра, аксессуары или сопутствующие товары. Примером специализированного торгового центра является ТЦ «Три Кита», «Гранд».

Фестивальный центр (Festival Center) В фестивальном торговом центре якорным арендаторами являются объекты развлекательной инфраструктуры, кафе, рестораны. Магазины одежды, обуви, аксессуаров и т.д. в данном случае выступают сопутствующими арендаторами.

Пауэр Центр (Power Center)Якорными арендаторами в пауэр центрах выступают магазины товаров для дома и сада, строительно-отделочных материалов, садовый инвентарь, бытовая техника и электроника и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов в таких торговых центрах выступают автосервис, АЗС и другие услуги. Примером такого торгового центра является ТЦ «Вэйпарк».

Аутлет Центр (Outlet Center)В данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.

Торговый центр моды (Fashion Center)Магнитом торговых центров моды являются магазины одежды и обуви. Операторы косметики и парфюмерии, аксессуаров выступают в качестве сопутствующих арендаторов. Примером торговых центров моды выступают ТЦ «Галерея Актер», «Петровский Пассаж».

Дискаунт-центр (Off-price Center)

Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center)В торговых центрах данного формата якорными арендаторами выступают не только магазины одежды и обуви, а также различные развлекательные объекты, кафе и рестораны. Примером подобного объекта является ТРЦ «Атриум», «Европейский».

Торгово-общественный центр В торгово-общественных центрах якорными арендаторами выступают фитнес-центры, гостиницы, детские клубы, магазины одежды и обуви, аксессуаров и т.п. в данном случае выступают в качестве сопутствующих арендаторов.

Стрип центр (Strip Center)Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся

независимыми. Cтрип-центр не имеет якорей и единого управления, в виду чего не относится к категории торговых центров. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг

35. Классификация коммерческой недвижимости.

По масштабу:

- предприятие как имущественный комплекс

-отдельные здания и сооружения

-отдельная площадь как элемент здания(помещения)

По участию получения дохода:

- создающий условия для извлечения дохода (косвенные источники дохода)

- непосредственно приносящие доход (прямые источники. Н-р: магазины, ТЦ, гостиницы,офисы)

Американская классификация торговой недвижимости.

Микрорайонный торговый центр (Convenience center)

Площадь Арендная площадь составляет обычно 2 800 кв. м. и может варьироваться от 1 500 до 3 000 кв.м.

Ассортимент товаров и

услуг Товары первой необходимости и услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная)

Якорные арендаторы Основным якорем в большинстве случаев является минимаркет

Зона охвата Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек

Районный торговый центр (Neighborhood center)

Площадь Общая арендная площадь в среднем составляет 5 600 кв.м., на практике может варьироваться от 3 000 до 10 000 кв.м.

Ассортимент товаров и

услуг Товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей

Якорные арендаторы Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин

Зона охвата Первичная торговая зона включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте

Окружной торговый центр (Community center)

Площадь Типичный размер арендной площади 14 000 кв.м., может занимать от 9 500 до 47 000 кв. м.

Ассортимент товаров и

услуг Широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором непродовольственных товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда, металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника)

Якорные арендаторы Зачастую якорными арендаторами выступают детские универмаги, дискаунт-универмаги, крупные аптеки, универсальные магазины, торгующие разнообразными

товарами, часто по сниженным ценам. Данные операторы могут быть как основными, так и дополнительными якорями в добавлении к супермаркету

Зона охвата Первичная торговая зона находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и насчитывают от 40 000 до 150 000 покупателей.

Суперокружной торговый центр (Super community center)

Площадь Окружные ТЦ, имеющие площадь более 23 000 кв. м. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 кв.м.

Ассортимент товаров и

услуг Соответствуют общему профилю окружного центра

Якорные арендаторы Соответствуют общему профилю окружного центра

Зона охвата Торговая зона находится в пределах 20 минут транспортной доступности и насчитывает до 150 000 покупателей.

Региональный торговый центр (Regional center)

Площадь Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 кв. м, на практике она варьируется 23 000 кв. м – 85 000 кв. м.

Ассортимент товаров и

услуг Широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома (глубокий и широкий ассортимент), различные виды услуг, а также места отдыха и развлечений

Якорные арендаторы Якорными арендаторами зачастую выступают 1-2 универмага, площадью обычно не менее 5 000 кв. м.

Зона охвата Торговая зона находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более

Суперрегиональный центр ( Super regional center)

Площадь В среднем имеет общую арендную площадь 93 000 кв. м. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 кв. м.

Ассортимент товаров и

услуг Широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома и развлечений

Якорные арендаторы Якорными операторами выступают 3 и более универмага площадью не менее 7 000 кв. м каждый.

Зона охвата Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек.

Специализированные торговые центры (Specialty centers)

Площадь Является подтипом основных типов. Может иметь площадь от 3 000 до 100 000 кв. м

Ассортимент товаров и услуг Может иметь специализацию по различным направлениям: Развлечения (Entertainment) Скидки (Off-price) Товары для дома (Home improvement) Стрип-центр (Strip Center) Исторический (Historic) Мегамолл (Megamall) Стиль жизни (Lifestyle)

Якорные арендаторы Якорными операторами выступают один или несколько операторов, имеющие определенный специализированный профиль

Зона охвата Зависит от площади ТЦ, как правило, является более обширной, чем для торгового центра аналогичного формата без специализации

36.Методика определения чистого операционного дохода в коммерческой недвижимости

Чистый операционный доход (ЧОД)- действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Действительный валовой доход (ДВД) – представляет собой сумму потенциального валового дохода и дополнительных доходов за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ДВД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль

Потенциальный валовой доход (ПВД)- доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S *Cм, где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; См - арендная ставка за 1 м2.

Например, если владелец бизнес-центра сдает в аренду офисные помещения, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования телефоном, Интернетом, автостоянкой, мойкой, столовой и т.д. является дополнительным доходом.

Недополученная прибыль может образоваться, например, в случае неполной сдачи помещений в аренду.

Окончательная формула для определения чистого операционного дохода (ЧОД) будет выглядеть так:

ЧОД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – ОР,

 

37.Определение стоимости недвижимости методом прямой капитализации (метод капитализации доходов)

Подход, основанный на капитализации доходов, по-видимому, оказывается более подходящим оценочным методом, когда текущая деятельность компании может дать определенное представление о ее будущей деятельности (исходя из предположения о нормальных темпах роста). С другой стороны, подход, основанный на дисконтировании будущих доходов, представляется более применимым, когда ожидается существенное изменение будущих доходов по сравнению с доходами от текущих операций. («Существенное изменение» означает заметное увеличение или уменьшение относительно сложившегося темпа роста). В некоторых случаях может оказаться желательным использовать при оценке стоимости компании оба эти подхода.

Общая характеристика подхода на основе капитализации. Формула этого подхода следующая:

При использовании подхода капитализации консультант-оценщик должен выполнить следующие шаги:

Шаг 1. Получите (или подготовьте) финансовый отчет за репрезентативный период времени (обычно по меньшей мере за пять лет).

Шаг 2. Скорректируйте финансовые отчетные данные, полученные на шаге 1, в соответствии с требованиями GAAP или для нормализации отчетности. Если потребуются нормализационные корректировки для устранения воздействия на эти данные недействующих или излишних активов, следует рассмотреть стоимость этих активов в шаге 9. Определите, не следует ли скорректировать нормализованный показатель дохода с учетом дефицита активов. В качестве альтернативы, идентифицированные недостающие активы могут быть рассмотрены отдельно в шаге 9.

Шаг 3. Пересчитайте (или рассчитайте) подоходные налоги на нормализованный доход до вычета налогов, как он был определен в шаге 2. Результатом будет показатель скорректированной чистой прибыли.

Шаг 4. Если капитализируемым потоком доходов является денежный поток, то следует сделать дополнительные корректировки чистого дохода, полученного на шаге 3, чтобы прийти к валовому или чистому денежному потоку.

Шаг 5. Определите коэффициент капитализации для того потока доходов, который предстоит капитализировать. Во многих случаях этим потоком является чистая прибыль (шаг 3, см. выше), однако в определенных обстоятельствах измерителем может быть валовый денежный поток или чистый денежный поток (шаг 4, см. выше).

Шаг 6. Определите период деятельности компании, который послужит базой для капитализации. В большинстве случаев этим периодом бывает последний финансовый год или последние 12 месяцев; однако, в определенных обстоятельствах, более приемлемой базой расчета может оказаться прогноз на ближайший год или средний показатель за несколько прошлых лет.

Шаг 7. Оцените рабочую величину стоимости компании путем деления чистой прибыли (шаг 3), или валового или чистого денежного потока (шаг 4) на коэффициент капитализации, полученный на шаге 5.

Шаг 8. Проведите проверку на «здравый смысл», чтобы определить, насколько правдоподобна полученная оценка.

Шаг 9. Если на шаге 2 были проведены корректировки финансовой отчетности для учета влияния на оценку компании недействующих или излишних активов, определите подходящую стоимость этих активов на дату оценки и добавьте ее к стоимости, определенной на шаге 7. Если на шаге 2 был установлен недостаток активов, определите, может ли быть показатель стоимости компании уменьшен на стоимость таких недостающих активов. Если недостаток активов был учтен при нормализационной корректировке отчетности о доходах, операция по еще одному сокращению стоимости компании не требуется.

Шаг 10. Определите, требуется ли скорректировать полученную на шаге 9 стоимость для учета скидки за ликвидность, премии за контроль или скидки на неконтрольный характер пакета акций.

Коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации компании обычно рассчитывается на основе ставки дисконтирования. Как более подробно разъясняется в параграфе 505.22, этот коэффициент обычно определяется путем вычитания ожидаемого среднегодового темпа роста из ставки дисконтирования этой компании. Следовательно, коэффициент капитализации компании обычно ниже, чем ее ставка дисконтирования.

Как математический инструмент, коэффициент капитализации используется в качестве делителя или множителя для расчета ценности потока выгод за определенный период. Заметьте, что коэффициент капитализации может устанавливаться либо как делитель, либо как множитель. Для определения стоимости чистые доходы (или потоки денежных средств) делятся на коэффициент капитализации, выраженный в процентах. Этот же коэффициент может также служить множителем — через деление единицы на процент коэффициента капитализации. Получившееся число затем используется как множитель чистого дохода (или денежного потока) при определении стоимости. Для иллюстрации предположим, что коэффициент капитализации чистых доходов компании составляет 20%. Тот же коэффициент как множитель будет равен 1/20%, или 5. Если уровень чистых доходов компании составлял $ 30 000, то ее стоимость определяется так.

Короче говоря, коэффициент капитализации компании часто является производным от ставки дисконтирования и обычно меньше последней. Он непосредственно используется при расчете стоимости компании или как делитель или как множитель и применяется к потоку дохода одного года (часто — к чистым доходам). Этот поток дохода, исчисленный за один год, показывает, чего можно ожидать от компании в будущем, основываясь на ретроспективных нормализованных чистых доходах (или денежном потоке).

Ставки капитализации

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год стоимость недвижимости. Таким образом, ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив. Этот показатель важен для оценки инвестиций, однако в России не всегда можно точно вычислить его из-за отсутствия статистической информации по рынку недвижимости и другим рынкам страны.

Рассчитайте годовой валовой доход инвестиционной собственности.Валовым доходом определенной инвестиционной собственности в основном является доход от сдачи ее в аренду. Другими словами, когда инвестор недвижимости покупает дом, он/она обычно делает на этом деньги, прежде всего, от сдачи его в аренду жильцам. Однако это не является единственным возможным источником дохода. Прочие поступления также могут начисляться от имущества, такого как, например, торговые аппараты или стиральные машины.

Например, предположим, что мы только что купили дом и намерены сдавать его в аренду за $750/месяц. При таких темпах мы можем ожидать, что годовая валовая прибыль собственности будет составлять 750 × 12 = $9000.

Вычтите операционные расходы, связанные с собствю, из валового дохода. Любой объект недвижимости подразумевает эксплуатационные расходы. Как правило, это расходы, связанные с содержанием, страхованием, налогами и управлением недвижю. Используйте точный расчет оценки этих сумм и вычтите их из валового дохода, рассчитанного выше. Таким образом, вы получите «чистый доход» от собственности.

Например, предположим, что после того, как арендная плата установлена, обнаруживается, что мы можем ожидать следующие ежегодные расходы, связанные с собствю: взнос в размере $900 в управление недвижю, $450 на содержание дома, $710 в виде налогов и $650 за страхование. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = «$6290» является нашей чистой прибылью.

Обратите внимание, что при расчете ставки капитализации коммерческие расходы, включая расходы на покупку собственности, выплаты по кредиту, сборы и т.д., «не» учитываются, так как эти пункты отражают положение инвестора и являются переменными по своей природе. Они отрицательно влияют на нейтральное сравнение, для которого ставка капитализации предназначена.

Разделите чистый доход на цену, которая была заплачена за покупку собственности. Ставка капитализации – это соотношение между чистым доходом от собственности и его первоначальной ценой или капитальными затратами. Ставка капитализации выражается в процентах.

Предположим, что мы приобрели нашу собств за $40000,00. С учетом этой информации, у нас теперь есть все, что нужно знать, чтобы найти нашу ставку капитализации. См. ниже:

$9000 (валовой доход)

-$900 (управление собствю)

-$450 (содержание)

-$710 (налоги)

-$650 (страховка)

=$6290 (чистая прибыль) / $40000 (покупная цена) = 0.157 = «15.7% ставка капитализации»