Сведения о здании, в котором расположен «объект оценки» и об оцениваемом помещении

а. Оцениваемый объект: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1756,5 кв. м, этаж: подвал, номера на поэтажном плане: №23 – текущее назначение - торговый зал, условный номер: 33-33-01/062/2007-452, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 490/1000.

б. Общая характеристика здания, в котором расположены оцениваемые нежилые помещения: Здание торгового центра, 1-ой группы капитальности. Назначение: нежилое, этажность: 5/цоколь/подвал.

в. Год постройки: 2006 год

г. Общая площадь здания: 14121 кв. м.

д. Строительный объем здания 61871 куб. м.

е. площадь подвала: 2919,9 кв. м.

ж. Первоначальное проектное: Встроенный гараж-стоянка для автомобилей

з. Текущее использование помещений подвала: Супермаркет бытовой техники

и. Общая площадь оцениваемого помещения: 1756,5 кв. м.

к. номер на поэтажном плане: № 23

л. условный номер: 33-33-01/062/2007-452

м. Количество этажей: 5/цоколь/подвал

н. Характеристика строительных конструкций:

· Класс капитальности: 1-я группа капитальности, КС-4

· Фундамент: Монолитный ж/бетонный

· Стены: ж/бетонные монолитные пеноблоки

· Перегородки: Гипсокартонные

· Перекрытия: Монолитные ж/бетонные

· Крыша:Мягкая кровля

· Полы в оцениваемых помещениях: Бетонные, плитка

· Окна в оцениваемых помещениях:Пластиковые рамы со стеклопакетами

· Двери в оцениваемых помещениях:Пластиковые

· Внутренняя отделка в оцениваемых помещениях:Штукатурка, окраска, побелка, керамическая плитка

· Требуемый ремонт (в оцениваемых помещениях):Нет

· Физический износ («объекта оценки»): 18 %

о. Системы инженерного обеспечения оцениваемого здания:

· Водопровод: Центральный

· Электросети: Скрытая проводка

· Канализационная сеть: Центральная

· Система отопления:От групповой котельной

· Слаботочные системы; Есть

п. Текущее использование площадей: Торговое

р. Состояние здания: В целом техническое состояние основных строительных конструкций здания и внутренних инженерных систем – очень хорошее. Состояние оцениваемых помещений – стандартный ремонт.

с. Прочее: Отсутствие отдельного входа в объект оценки.В любом случае входы используются техническим персоналом ТЦ, посетители других магазинов.В связи с изменением первоначального проектного решения и из- за высокие требования к пожарной безопасности к торговым залам, под потолком помещения произведена соответствующая разводка системы пожаротушения, вентиляции и дымоудаления. По этой причине подвесной потолок опустился до уровня 2,6 м.При вводе в эксплуатацию здания в повале было обнаружено содержание газа радона, превышающего допустимые значения для размещения продуктового супермаркета.

 

Маркетинговые исследования сегмента рынка недвижимости и концепция «объекта оценки»

 

Торговый центр состоит из первого этажа, второго этажа, третьего этажа, четвертого этажа, первого цокольного этажа, второго цокольного этажа.

Концепция

На основе маркетинговых исследований города, месторасположения объекта, платежеспособности населения и конкурентной среды была разработана концепция объекта.

Основные положения концепции:

• формат объекта – торговый центр регионального значения;

• позиционирование объекта – средний ценовой уровень;

Шестиуровневый торговый центр с подвальным и цокольным этажами; движение потоков посетителей осуществляется вдоль магазинов, расположенных по периметру торговых галерей на всех уровнях здания.

• распределение арендных площадей:

• якорный арендатор – супермаркет продуктов – подвальный этаж (северная сторона здания на уровне асфальтового покрытия

• якорный арендатор – супермаркет бытовой техники – цокольный этаж)

• торговые галереи на первом и втором этажах с привлечением монобрэндов, торгующих модными, качественными и дорогими товарами

• концентрацией фастфуда на 3-ем этаже

• детских товаров и развлекательной части на четвертом этаже;

• входные зоны находятся со стороны парковки, расположенной с южной и западной сторон здания;

• наземныйавтопаркинг общей вместимостью 200 машин;

• VIP крытая стоянка на 15 автомобилей в подвале.

• для удобства посетителей запроектированы открытые площадки перед первым этажом и элементы благоустройства;

• визуальная доступность магазинов верхних этажей для покупателей нижних этажей отсутствует;

• оптимальное количество и размещение средств вертикального транспорта, 2 панорамных лифта и грузопассажирские лифты с цоколя до 4 ого этажа; эскалаторы с 1-ого по 3-ий этаж на подъем.

На первом этаже торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением монобрэндов, торгующих модными, качественными и дорогими товарами, в основном работающих по франчайзингу, предусматривается расположение миниофиса банка и установка банкоматов.

На втором этаже торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением мультибрэндов, торгующих модными, качественными товарами, с привлечением успешно работающих местных предпринимателей.

На третьем этаже фуд-корт (3 концепции) и торговая галерея. Обеспечивает поток посетителей с достаточно продолжительным временем пребыванием на территории ТЦ; предусмотрены магазины с товарами для дома различных форматов с привлечением с привлечением успешно работающих местных предпринимателей.

На четвертом этаже Детский центр, торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением успешно работающих местных предпринимателей, в том числе по франчайзингу.

Цокольный и подвальный этаж предусмотрен супермаркет, якорный арендатор + субаренда.