Категории и виды работ по обслуживанию жилищного фонда

Термин "обслуживание жилищного фонда" в широком смысле обозначает весь комплекс работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовых территорий. Содержание работ по обслуживанию жилищного фонда в наиболее полном виде регламентировано документом "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" (утвержден Приказом Госстроя № 17-139 от 26.12.97). Согласно нормативным требованиям и условиям технической эксплуатации жилищного фонда, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домовладения, в документе сформулированы основные принципы организации работ технического обслуживания жилищного фонда. Это следующие категории работ:

 

Техническое обслуживание и текущий ремонт

Контроль за техническим со стоянием зданий, конструктивных элементов и инженерного оборудования; устранение мелких неисправностей, в т.ч. по заявкам населения. Наладка инженерного оборудования жилых зданий Подготовка жилых зданий и инженерного оборудования к сезонной эксплуатации Проведение профилактических осмотров (обследований) объектов жилищного и нежилого фонда, инженерного оборудования, придомовых территорий. Выполнениепланово-предупредительных (профилактических) ремонтов Работы аварийного характера в жилых зданиях

Санитарное содержание

Работы по санитарному содержанию мест общего пользования жилых зданий, в т.ч. чердаков, подвалов и технических помещений Работы по санитарному содержанию придомовых территорий, благоустройство придомовых территорий, уход за зелеными насаждениями

Переход к договорной форме организации работ в жи­лищной сфере обусловил необходимость точного опреде­ления видов работ, их содержания и объемов выполне­ния, необходимых для поддержания стандартных параметров физического состояния объектов жилищного фонда. В настоящее время, как правило, функции обслуживания в свете соблюдения стандартов содержа­ния жилья регламентируются правилами и нормами техничес­кого обслуживания жилищного фонда, утвержденными на феде­ральном или региональном уров­не, а также документами на мес­тах, разработанными на их осно­ве (если таковые имеются). В об­щем случае предмет договора на выполнение работ по обслужива­нию жилищного фонда формиру­ют следующие категории и виды работ.

Санитарное содержание: руч­ная и механизированная уборка территорий домовладения и уход за зелеными насаждениями; уборка лестничных клеток, лиф­тов, мест общего пользования, подвалов и чердаков жилых зда­ний, уборка служебных помеще­ний жилищных организаций, об­служивание мусоропроводов.

Помимо этого, как правило, стандартный комплекс работ по санитарному содержанию вклю­чает в себя такие дополнитель­ные функции, как:

- наблюдение за исправностью и сохранностью всего наружного оборудования, санитарным состоянием территорий, контейнерных площадок, со­хранностью зеленых насажде­ний;

- доставка средств уборки и приспособлений к месту рабо­ты в начале смены и их уборка
в конце ее;

- вывешивание и снятие флагов на фасадах домов;

- выполнение работ по заявке собственника.

Техническое обслуживание: работы по поддержанию в ис­правности зданий, элементов и режимов функционирования его конструкций и инженерных сис­тем. Сюда входят:

- профилактические проверки состояния конструктивных элементов зданий, инженерных систем и оборудования;

мелкий ремонт, наладка и регулировка санитарно-технических приборов и оборудова­ния;

- частично: работы по наладке инженерного оборудования, обеспечению нормативных режимов функционирования зданий и инженерных систем, по подготовке домов к сезон­ной эксплуатации.

Текущий ремонт: строитель­ные и ремонтные работы по уст­ранению неисправностей, преду­преждению преждевременного износа и восстановлению работо­способности отдельных частей здания и инженерного оборудо­вания. При этом различают два вида текущего ремонта: планово-предупредительный и неплано­вый. Под планово-предупреди­тельным ремонтом (ППР) подра­зумевают основные профилакти­ческие ремонтные работы, вы­полняемые в плановом порядке. К категории ППР относят также ежегодно проводимые работы по наладке инженерного оборудова­ния и подготовке домов к сезон­ной эксплуатации. Под неплано­вым (непредвиденным) ремон­том подразумевают срочные ра­боты по исправлению случайных повреждений и недостатков, не учтенных в процессе планово-предупредительного ремонта. Сюда относятся работы по устра­нению аварийных повреждений и, в большой мере, ремонт по за­явкам о неисправности конст­рукций и инженерного оборудо­вания в квартирах и других эле­ментах зданий, поступающим в объединенные диспетчерские службы (ОДС).

По мере модернизации жи­лищного фонда традиционный перечень работ санитарного со­держания и технического обслу­живания по договору подряда может изменяться. Например, в настоящее время к перечню ра­бот текущего ремонта нередко добавляются работы по обслужи­ванию и ремонту контрольно-из­мерительных приборов (счетчи­ков).

В зависимости от физического состояния участков или отдельных объектов жилищного фонда в каждом конкретном случае комплекс работ по поддержанию стандартных характеристик и нормального режима функцио­нирования зданий и оборудова­ния, на который заключается до­говор подряда, может быть раз­личным. Объем работ по приве­дению в норму бывших общежи­тий и домов ветхого фонда объ­ективно значительно больше объема работ по обслуживанию новостроек на стандартном уров­не. Если договоры подряда на об­служивание различных по харак­теристикам участков жилищного фонда содержат одинаковый формальный перечень работ и требование к подрядчику "вы­полнять работы в соответствии с действующими нормативами экс­плуатации жилищного фонда", независимо от фактического со­стояния обслуживаемых объек­тов, а оплата рассчитывается по унифицированному тарифу, ис­полнители работ оказываются в неравных условиях. В случае, ес­ли для выполнения всех необхо­димых работ финансирования недостаточно, подрядные орга­низации сами для себя определя­ют перечень выполняемых работ. При этом часть работ системати­чески остается невыполненной, в то же время накапливаются дол­ги служб заказчика перед под­рядными организациями за вы­полненные, но не оплаченные работы.

Такой подход, с одной стороны, не гарантирует приори­тетного выполнения работ, необ­ходимых для сохранности жи­лищного фонда, и несет в себе опасность перерасхода средств, а с другой стороны, оставляет уп­равляющую организацию в неве­дении относительно состояния переданного ей в управление жи­лищного фонда. С другой сторо­ны, отсутствие конкретного пла­на управляющей организации в отношении данного участка жи­лищного фонда, формальные требования к подрядной органи­зации и отсутствие условия зави­симости оплаты от объемов и ка­чества реально выполненных работ приводят к тому, что договор превращается в формальность и теряет роль инструмента регули­рования хозяйственно-финансо­вых отношений в конкурентной среде.

2.10 Существующий порядок планирования работ в жилищно-эксплуатационных предприятиях.

В существующей практике пре­обладает порядок планирования, сложившийся в административ­ной системе управления жилищ­но-коммунальным хозяйством, с соблюдением установленных нормативных требований в отно­шении производства работ и со­става затрат, включаемых в себе­стоимость производства и реали­зации услуг.

Планирование объемов работ по обслуживанию жилищного фонда производится различными способами, в зависимости от ви­да работ. Перечень и объем ра­бот по санитарному содержанию зданий и домовладения, а также определенных регулярно выпол­няемых работ по техническому обслуживанию остаются практи­чески неизменными из года в год. Эти виды работ, как прави­ло, планируются на основе пока­зателей прошлых лет, без прове­дения специальных осмотров и обследований жилищного фонда. В то же время планирование бо­лее крупных работ текущего ре­монта производится на основе определенных мероприятий, проводимых управляющей орга­низацией.

Планирование работ по сани­тарному содержанию

Комплекс работ по санитарно­му содержанию зданий и придо­мовых территорий определен в нормативах по эксплуатации жи­лищного фонда в форме пример­ного перечня основных работ по видам (уборка лестничных кле­ток и мест общего пользования жилых зданий, обслуживание мусоропроводов, уборка придо­мовых территорий) с указанием необходимой периодичности их выполнения⁵. На основе норма тивов по эксплуатации, с учетом конкретных технико-экономиче­ских показателей жилых домов и придомовой территории (сведе­ния об уборочной площади, ха­рактеристики строений и инже­нерного оборудования, объемных и натуральных показателей по жилищному фонду) планируются объем и периодичность необхо­димых работ этой категории.

Планирование работ текуще­го ремонта

Планирование строительных и ремонтных работ, относящихся к категории текущего ремонта, производится на основе осмот­ров, а также других методов кон­троля за техническим состояни­ем жилищного фонда. В процес­се осмотров выявляются неис­правности и причины их возник­новения, определяются или уточ­няются объемы работ по текуще­му ремонту. Различают плановые (общие и частичные) осмотры, а также внеочередные осмотры. Общие осмотры с обследованием всего здания в целом, включая конструкции, инженерное обору­дование и элементы внешнего благоустройства, проводятся два раза в год: весной и осенью, пе­ред началом отопительного сезо­на. Частичные осмотры прово­дятся также в плановом порядке в рамках контроля за техничес­ким состоянием отдельных эле­ментов инженерного оборудова­ния и конструкций. Внеочеред­ные осмотры проводятся после аварий и стихийных бедствий. По результатам осмотров состав­ляются журналы осмотров (де­фектные ведомости), в которых отражаются выявленные повреж­дения и фиксируются характери­стики технического состояния элементов зданий; паспорт го-товности объекта к экеплуатации в зимний период; акты оценки технического состояния жилищ­ного фонда.

Общие плановые и внеочеред­ные осмотры проводятся управ­ляющей организацией для после­дующего планирования перечня и объемов работ по подготовке жилищного фонда к эксплуата­ции в зимний период, уточнения объемов работ по текущему ре­монту, а также определения не­исправностей, требующих прове­дения работ капитального ре­монта.

Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и ин­женерного оборудования, с по­путно выполняемой наладкой оборудования и мелкого ремон­та, проводятся силами подряд­ных предприятий или специали­зированных служб, обеспечиваю­щих их техническое обслужива­ние и ремонт по договорам⁴. Та­ким образом, в настоящее время частичные осмотры составляют один из видов работ по техничес­кому обслуживанию жилищного фонда, относящихся к функциям подрядной организации.

Планирование работ техни­ческого обслуживания

Объемы работ технического об­служивания планируются с уче­том нормативов по эксплуатации жилищного фонда и норм обслу­живания. Важным источником информации для планирования работ по техническому обслужи­ванию являются объединенные диспетчерские службы (ОДС), созданные для управления и кон­троля за техническим состояни­ем жилищного фонда. Соответст­вующие журналы, в которых ре­гистрируется поступающая в ОДС информация о нарушениях в работе инженерного оборудования, а также заявки населения и отметки о качестве и сроках вы­полнения работ предоставляют данные об объемах и видах ра­бот, производимых из года в год на данном участке жилищного фонда. На основании данных ОДС, в частности, прогнозиру­ются объемы непредвиденного ремонта и аварийных работ.

На основе результатов техниче­ских осмотров жилищного фон­да, актов оценки технического состояния, с учетом норматив­ной периодичности и продолжи­тельности работ планово-преду­предительного ремонта, а также показателей объемов работ про­шлых лет управляющая органи­зация составляет перечень работ планово-предупредительного ре­монта на каждое строение, годо­вые и поквартальные планы про­изводства работ технического об­служивания и текущего ремонта: планово-предупредительного ре­монта (ППР), наладки инженер­ного оборудования и подготовки к сезонной эксплуатации. Объе­мы работ технического обслужи­вания нередко планируются уп­равляющей организацией на ос­нове анализа заявок населения за предыдущий период. Отдель­но прогнозируются примерные объемы работ непредвиденного ремонта. Смета составляется на год с разбивкой по кварталам. Если бюджетное финансирова­ние планируется поквартально, то и смета утверждается поквартально.

Проблемы выбора приоритетов

В условиях ограниченного фи­нансирования управляющие ор­ганизации вынуждены- опреде­лять приоритетные направления при составлении планов ремонт­ных работ. При этом, следуя сво­ей основной функции первооче­редного представления интере­сов собственника, управляющие организации нередко отдают предпочтение в планировании таким работам, как ремонт фаса­дов и удовлетворение жалобжильцов. В результате, как пра­вило, работы планово-предупре­дительного ремонта, необходи­мые для обеспечения дальней­шей нормальной технической эксплуатации объектов, остаются не обеспеченными финансирова­нием, и их выполнение отклады­вается из года в год.

Действительно, как свидетель­ствует практика, в настоящее время ремонт и устранение мел­ких неисправностей по заявкам, поступающим в ОДС, составля­ют основной объем работ по тех­ническому обслуживанию и теку­щему ремонту жилищного фонда (47~50%); на работы частичных осмотров и попутного ремонта, осуществляемые подрядными ор­ганизациями, приходится при­мерно 14—18%; аварийный ре­монт составляет около 1%; остав­шаяся доля (около 30%) прихо­дится на работы планово-преду­предительного ремонта (ППР).

Выборочный анализ заявочно­го ремонта, по данным ОДС не­скольких жилищных предприя­тий, показывает (см. табл. 1), что в среднем больше всего поступа­ет заявок на ремонт отопления (около 27%), далее — на ремонт холодного и горячего водоснаб­жения, ремонт электрооборудо­вания и канализации. Практиче­ски все заявки выполняются, до­ля невыполненных заявок со­ставляет от 1 до 5%. Как прави­ло, это заявки, которые не могут быть выполнены из-за отсутствия материалов, либо заявки на рабо­ты, которые относятся к разряду ППР и выполняются в плановом порядке (например, заявки на ремонт кровли).

По мнению подрядчиков, об­служивающих жилищный фонд, планирование всего объема ра­бот текущего ремонта на основе заявок населения далеко не все­гда отражает действительные приоритеты необходимости вы­полнения ремонтных работ с точ­ки зрения сохранности домов и безопасности проживания жите­лей.

Таблица 1. Выборочный анализ заявочного ремонта (по данным отдельных жилищных предприятий г. Рязани за 1-й и 2-й квартал 1999 г.)*

 

Виды заявок	Поступило заявок
	В среднем поОДС(%) Вариация по участкам
Замена сантехоборудования	2,5	(%)
Ремонт кранов	9,3
Ремонт смывных бачков	4,9
Канализация	10,5	7-22
Холодное водоснабжение	11,9	8-20
Горячее водоснабжение	11,5	9-19
Отопление	26,9	15-47
Ремонт электрооборудования	11,4	2-26
Строительные работы	3,3
Прочие	3,5
Ремонт кровли	3,4
Ремонт швов	0,9
ИТОГО:	100% (61276 шт.)

'Приблизительная характеристика жилищного фонда: общая площадь — 7000 кв. м, количество домов/квартир — 3000/152000.

Наиболее целесообразно ис­пользовать результаты анализа поступивших заявок при планировании объема работ по техни­ческому обслуживанию жилищ­ного фонда (частичным осмотрам и мелкому ремонту). Для того, чтобы выполнение ремонта по заявкам осуществлялось не в ущерб работам планово-профи­лактического ремонта, необходи­мо, чтобы управляющая оргавш-зация осуществляла общие осмо­тры домов с составлением актов оценки технического состояния для каждого объекта и составля­ла планы проведения необходи­мых работ на объектах жилищно­го фонда. Практика показывает, что на осмотр одного дома опыт­ному инспектору в среднем тре­буется не более одного дня, сле­довательно, эта работа может осуществляться регулярно как для планирования ремонтных работ, так и для последующей корректировки составленных планов.

 

2.11 Совершенствование планирования работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

 

Рекомендуемая схема органи­зации работ основана на принципе пообъектного (подомового) планирования. Перед началом работ по обслуживанию жилищ­ного фонда управляющая орга­низация должна провести пол­ный осмотр объектов домовладе­ния и зафиксировать их исходное техническое состояние. По окон­чании осмотра на каждый объект (здание и прилегающую террито­рию) должен быть составлен Акт инвентаризации элементов домовладения с примечаниями по техническому состоянию, отмет­ками о характере, объемах и сро­ках выполнения требуемых работ по ремонту и благоустройству (рассматривается на практическом занятии) и двух дого­воров подряда: 1) на санитарное содержание и техническое обслу­живание и 2) на выполнение ра­бот текущего ремонта и подго­товки к сезонной эксплуатации объектов жилищного фонда.

Для определения необходимого объе­ма работ составляется общий пе­речень работ по санитарному со­держанию, техническому обслу­живанию и текущему ремонту, с указанием периодичности от­дельных видов работ, согласно нормативам по эксплуатации жилищного фонда (Приложение № 2 к Договору 1 на санитарное содержание и техническое обслу­живание и Приложение № 1 к Договору 2 на текущий ремонт – см. МУ к практическим.). Далее, исходя из фактического объема выделенного финансиро­вания, управляющая организа­ция на основе проведенного об­щего осмотра объектов определя­ет приоритеты, с учетом которых планирует перечень и объемы работ на каждое отдельное домо­владение. В случае, если объем выделенного финансирования не позволяет выполнить все работы согласно общему нормативному перечню, управляющей организации по согласованию с собст­венником жилищного фонда сле­дует внести коррективы в план, оставив в списке только приори­тетные работы, которые обеспе­чены финансированием. В ре­зультате на каждый объект жи­лищного фонда составляется хо­зяйственно-финансовый план, содержащий перечень работ и мероприятий, которые необходи­мо выполнить, в том числе по договорам подряда, с указанием их объема, стоимости и сроков исполнения. Для дальнейшего планирования подробных рабо­чих заданий на каждый день не­дели на основе хозяйственно-фи­нансового плана составляются графики работ: Примерный гра­фик работ по санитарному содер­жанию домовладения и Пример­ный план-график выполнения ра­бот текущего ремонта и подготовки к сезонным условиям эксплуата­ции объекта жилищного фонда.

График плановых работ

Санитарное содержание Работы по санитарному содержанию мест общего пользования жилых зданий, в т.ч. чердаков, подвалов и технических помещений

Работы по санитарному содержанию

придомовых территорий,

благоустройство придомовых

территорий, уход за зелеными

насаждениями

Плановый ремонт Работы планово-предупредительного

(профилактического) ремонта

Наладка инженерного оборудования

зданий

Подготовка жилых зданий и инженерных

систем к сезонной эксплуатации

Выполнение работ по отложенным

заявкам

Непредвиденный ремонт Работы аварийного характера в жилых

зданиях

Выполнение работ по заявкам (кроме

отложенных)

 

График работ по санитарному содержанию содержит расписа­ние работ на каждый день неде­ли, с разделением на первую и вторую половину дня, с указани­ем времени исполнения (Прило­жение № 4 к Договору 1). Ут­вержденный в установленном порядке недельный график работ передается для исполнения и служит основой для проверки ра­боты подрядной организации.

План-график выполнения ра­бот текущего ремонта и подго­товки к сезонным условиям экс­плуатации объекта содержит пе­речень работ на неделю, включая сезонные работы по подготовке объекта к эксплуатации в весен­не-летний и осенне-зимний пе­риод, а также работы планово-предупредительного ремонта (Приложение № 2 к Договору 2). Планируя работы на предстоя­щую неделю, представитель уп­равляющей организации после­довательно вносит в график регу­лярно выполняемые работы (из приоритетного списка), согласно принятой периодичности, а так­же в случае необходимости до­полняет график отдельными ра­ботами из разряда непредвиденных. Работы по заявкам выпол­няются в соответствии с наряд-заданиями, которые выдаются диспетчером ОДС. В конце неде­ли представитель управляющей организации вносит в план-гра­фик на предстоящую неделю ра­боты по отложенным заявкам. В плане-графике указывается срок выполнения работ по плану, так­же предусмотрены специальные колонки для отметок о выполне­нии работ, где указана дата фак­тического завершения работ, а также имеется отметка о соблю­дении технологии и допущенных нарушениях.

Одновременно с графиком со­ставляются должностные инст­рукции для рабочих на каждый вид работ, с указанием содержа­ния, объема, технологии выпол­нения и периодичности работ. При составле­нии должностных инструкций можно руководствоваться укруп­ненными нормами обслужива­ния на работы по санитарному содержанию домовладения и нормами обслуживания по тех­нической эксплуатации жилищ­ного фонда. Утвержденное зада­ние является основой для кон­троля за работой подрядной ор­ганизации по техническому об­служиванию и текущему ремонту объекта жилищного фонда.