Совершенствование кадастрового учета объектов недвижимости жилого назначения

Учет недвижимости, регистрация прав на нее, проведение кадастровых работ является одной из мер государства в реализации экономической функции. В связи с эти принципиальной задачей государственной регистрации прав является обеспечение достоверной публичности и реестра.

Одним из этапов реализации данной задачи стал Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который направлен на регулирование отношений, возникающих в связи с регистрацией недвижимости и прав на нее, ведением Единого государственного реестра недвижимости, объединившим в себе государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимость. Основой этого закона является введение единой учетно – регистрационной процедуры в отношении недвижимости, что исключает необходимость подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости для последующей регистрации права на него. Однако, в данном законе перечислено немало случаев, когда эти две процедуры осуществляются отдельно.

Отмена свидетельств государственной регистрации прав собственности обезопасило сделки купли - продажи с недвижимостью, так как свидетельство не давало гарантий того, что продавец обладает правом собственности на продаваемый объект.Свидетельство в бумажном виде легко подделать, чем и пользовались мошенники. Кроме того, информация в свидетельстве могла устареть, если, например, с момента его получения возникли обременения в праве собственности. Главное преимущество выписки из единого реестра недвижимости является подлинность ее сведений, так как сведения получаются непосредственно от государственного органа, и информация в них актуальна на данный момент. Так, если вовремя не воспользоваться полученной информацией, то уже на следующий день информация может стать не актуальной. Это также доставляет определенные неудобства.

Также Закон № 218–ФЗ не предусматривает переходных положений, закрепляющих правила перехода кадастрового учета в единую информационную систему и отсутствует синхронизация сведений единого государственного реестра прав на недвижимость и государственного кадастра недвижимости.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что перед объединением данных для Единого государственного реестра недвижимости необходимо было провести апробирование данного процесса в отдельных регионах. Это помогло бы выявить недочеты и усовершенствовать процедуру объединения.

В части 10 статьи 69 Закона № 218–ФЗ говорится, что по истечении пяти лет с даты присвоения кадастрового номера ранее учтенным зданиям, сооружениям, объектам незавершенного строительства и помещениям, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствовали данные о правах на эти объекты или о земельных участках, на которых они расположены, сведения по таким объекта необходимо направлять в органы местного управления муниципальных образований. Однако, данной статьей не предусмотрено принятие какого – либо нормативного акта, который регламентировал бы порядок такого уведомления. Целесообразно внести в указанную статью изменения, указывающие на установление соответствующего порядка органом нормативно – правового регулирования, так как последующее использование таких сведений органами местного самоуправления может привести к спорам в связи с требованиями соответствующих лиц о защите их прав и законных интересов.

Одной из актуальных проблем является проблема совершенствования порядка проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и рассмотрение жалоб, связанных с результатами определения такой стоимости. Существуют понятия «рыночная оценка» и «кадастровая оценка». Рыночная оценка – это оценка каждого объекта недвижимости индивидуально и используется, в основном, для оспаривания кадастровой стоимости. Кадастровая оценка – это оценка массовым методом совокупности объектов недвижимости. Именно кадастровая стоимость объекта используется для налогообложения объектов недвижимости. Данный вид оценки проводят государственные учреждения, которые созданы в каждом субъекте Российской Федерации и инициатором такой оценки выступает орган исполнительной власти субъекта. Однако, в законодательстве не закреплены нормы, которые позволили бы органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации проверить достоверность и объективность результатов такой оценки и при необходимости отклонить результаты. Сейчас все кадастровые оценки зафиксированы на уровне 2014 года и этот показатель не будет меняться до 2020 года. Если же объект недвижимости был оценен после 2014 года, то его кадастровую стоимость пересчитают с использованием сведений актуальных на эту дату. Существуют многочисленные, выявленные факты, когда кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, в связи с чем правообладателям пришлось обращаться не только в Комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки объекта недвижимости, но и обращаться в суды. В условиях рыночной экономики рыночная стоимость должна определяться исключительно спросом и предложением, а кадастровая оценка не должна превышать 75 процентов от нее. Но, ведь рыночная стоимость объектов недвижимости может колебаться, а база для налогообложения должна быть стабильной. Поэтому необходимо пересмотреть систему государственной кадастровой оценки.

Еще одной немаловажной проблемой остается недостаточно отлаженное информационное взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления с органом кадастрового учета в связи с отсутствием у некоторых органов государственной власти и местного самоуправления технической возможности к системе электронного межведомственного взаимодействия.

Также необходимо привести в соответствие с Жилищным кодексом нормативно – правовые акты в сфере строительства в части определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Несмотря на высокий уровень знаний в области геодезии, картографии, почвоведения, основах строительного дела, градостроительстве и многих других областях, соприкасающихся с областью кадастровой деятельности кадастровые инженеры вынуждены продвигать свои услуги на рынке, причем у них практически отсутствуют необходимые знания в маркетинге, чтобы грамотно построить рекламную компанию для своей деятельности. В настоящее время рынок кадастровых услуг далек от состояния идеальной конкуренции. Особенно тяжело кадастровым инженерам – «одиночкам», их легко могут оттеснить большие компании. Поэтому целесообразно было бы государству оказывать поддержку именно индивидуальным предпринимателям.

Заключение

Следует отметить, что учет недвижимости и регистрация прав на нее относятся к тому виду системы, с которой рано или поздно сталкиваются и граждане, и юридические лица. И значимость данной системы не только для экономики, но и для страны в целом неуклонно возрастает.

Особое значение в области кадастрового учета отводится кадастровому учету объектов недвижимости, в результате таких работ каждый объект недвижимости можно однозначно выделить из других благодаря его характеристикам, составляющим основу реестра недвижимости, тем самым признается факт его существования государством.

Кадастровый учет объектов недвижимости жилого назначения – индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, квартир и помещений, в связи с вступлением в силу Федерального закона № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вышел на новый уровень.

Однозначно, изменения, внесенные законодателями в данный закон направлены на совершенствование качества кадастровых услуг в сфере недвижимого имущества, что, в свою очередь, стимулирует рост экономики, ведь в последнее время сильно востребован рынок жилья, жилищное строительство стало одним из престижных направлений на строительном рынка. Однако, можно с уверенностью сказать, что законодательная база требует дальнейшего усовершенствования, так как осталось много «подводных камней», проблемных моментов реализации отдельных положений закона, что свидетельствует об актуальности выбранной темы.

В дипломной работе рассмотрены теоретические основы кадастрового учета объектов недвижимости жилого назначения, проведен анализ деятельности территориального органа кадастрового учета – филиала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр» по Тамбовской области. Применены на практике полученные знания при производстве кадастровых работ по постановке на государственный кадастровый учет жилого дома, расположенного по адресу: р.п. Сосновка, пер. Косырев, д 3, данные документы составили приложения к дипломной работе.

В заключении был сделан анализ положений федерального закона № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и разработаны предложения по совершенствованию кадастрового учета объектов недвижимости жилого назначения. В указанном законе заложены определенные механизмы, способствующие усовершенствованию кадастрового учета, но для их эффективного использования необходимо внести ряд значительных изменений в действующее законодательство, разработать большое число подзаконных актов, улучшить межведомственное взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления и кадастровыми инженерами с помощью электронных сервисов.

Следует согласиться с мнением Бабаян К.Т., которая писала, что «нельзя забывать, что основная цель государственной регистрации прав на имущество – обеспечение стабильности гражданского оборота, соблюдение интересов его добросовестных участников, что может достигаться посредством обеспечения достоверности публичного реестра, из которого можно получить информацию о тех или иных объектах, зарегистрированных правах на них, о правообладателях. Работа над совершенствованием правового регулирования государственной регистрации недвижимости должна вестись в этом направлении»[37].

 

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.: (с учетом поправок от 30.12.2008 № 6 – ФКЗ, от 30.12.2008 № 7 – ФКЗ, от 05.02.2014 № 2 – ФКЗ, от 21.07.2014 № 11 – ФКЗ) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ – (дата обращения 30.05.2017).

2. Водный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 31.10.2016 № 384-ФЗ) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_60683/ – (дата обращения 30.05.2017).

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004 г. № 190 – ФЗ (в ред. от 03.07.2016 № 373 – ФЗ, от 19.12.2016 № 445 – ФЗ, от 07.03.2017 № 31 – ФЗ) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru /document/cons_doc_LAW_51040/ – (дата обращения 30.05.2017).

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51 – ФЗ: (в ред. от 28.03.2017 № 39-ФЗ с изм. и доп. от 18.07.2009 № 181-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL://http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ – (дата обращения 30.05.2017).

5. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 № 128-ФЗ (ред. от 28.12.2016 № 498-ФЗс изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ – (дата обращения 30.05.2017).

6. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 25.10.2001 № 136 – ФЗ (ред. от 03.07.2016 № 373 – ФЗ с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ – (дата обращения 30.05.2017).

7. Лесной кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 03.07.2016 № 361-ФЗ с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2017) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ – (дата обращения 30.05.2017).

8. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ – (дата обращения 30.05.2017).

9. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

10. Буров, М.П. Планирование и организация землеустроительной и кадастровой деятельности: учеб. / М.П. Буров. – М.: Дашков и К°, 2017 – 296 с.

11. Варламов, А.А. Государственный кадастр недвижимости/ А.А. Варламов, С.А. Гальченко. – М.: КолосС, 2012. – с. 680.

12. Варламов, А.А. Организация и планирование кадастровой деятельности/ А.А. Варламов, С.А. Гальченко, Аврунев Е.И. – М.: Гриф, 2017 – 192 с.

13. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости/ А.А. Варламов, С.И. Комаров. – М.: Форум, 2015. – 288 с.

14. Варламов, А.А. Кадастровая деятельность: учеб. / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, Е.И. Аврунев. – М.: Гриф, 2017. – 280 с.

15. Землякова, Г.Л. Ведение государственного кадастра недвижимости как функция государственного управления в сфере использования и охраны земель: Монография/ Г.Л. Землякова. – 2-е изд. - М.: Инфра – М, 2017. – 304 с.

16. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство «Юрайт». – 2012. – 802 с.

17. Киндеева, Е.А. Государственная регистрация прав на недвижимость. Теория и практика/ Е.А. Киндеева. – М.: Ось-89, 2013. – 480 с.

18. Никонов, П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор/ П.Н. Никонов, Н.Н. Журавский. – СПб: редакционно – издательская фирма «Роза мира», 2014. – 211 с.

19. Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости: учеб. – М.: КолосС, 2014 – 276 с.

20. Бабаян, К.Т. К вопросу о совершенствовании кадастровых работ, учета недвижимости и регистрации прав на нее/ К.Т. Бабаян// Научный журнал КубГАУ. – 2017. – № 119(02). – с. 23-35

21. Коняева, А.Г. Значение качества кадастровой информации и ее развитие в современной России/ А.Г. Коняева, А.П. Сизов// Использование и охрана природных ресурсов в России. – 2013. - № 3(117). – с. 21-24

22. Овчинникова, А.Г. Классификация кадастровых ошибок/ А.Г. Овчинникова// Земельный Вестник. – 2013. – № 9. – с. 34-39

23. Павлова, В.А. Современные формы организации кадастровой деятельности в России/ В.А. Павлова// Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2013. – № 1. – с. 38-42

24. URL: http://icadastr.ru/ – сайт кадастровых инженеров

25. URL: https://www/igisland.ru/ – информационный портал «Кадастр»

26. URL: https://rg.ru/ – сайт «Российской Газеты»

27. URL: https://rosreestr.ru/site/ – официальный сайт Росреестра

28. URL: https://rosreestr.ru/site/68 – официальный сайт Росреестра Тамбовской области

29. URL: https://www/realestate.ru/ – информационный портал «Недвижимость»

30. URL: http://r32.tmbreg.ru/ 21904.html – информационный портал филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области по Сосновскому району

 

[1] - Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости: учеб. – М.: КолосС, 2014 – 276 с.

[2] - Овчинникова, А.Г. Классификация кадастровых ошибок/ А.Г. Овчинникова// Земельный Вестник. – 2013. - № 9. – с. 34-39

[3] - Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51 – ФЗ: (в ред. от 28.03.2017 № 39-ФЗ с изм. и доп. от 18.07.2009 № 181-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL://http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ - (дата обращения 30.05.2017).

[4] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[5] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[6] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[7] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[8] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[9] - URL: https://rosreestr.ru/site/ - официальный сайт Росреестра

[10] - Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51 – ФЗ: (в ред. от 28.03.2017 № 39-ФЗ с изм. и доп. от 18.07.2009 № 181-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL://http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ - (дата обращения 30.05.2017).

[11] - Лесной кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 03.07.2016 № 361-ФЗ с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2017) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ - (дата обращения 30.05.2017).

[12] - Водный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 31.10.2016 № 384-ФЗ) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_60683/ - (дата обращения 30.05.2017).

[13] - Градостроительный Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004 г. № 190 – ФЗ (в ред. от 07.03.2017 № 31 – ФЗ) //КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru /document/cons_doc_LAW_51040/ - (дата обращения 30.05.2017).

[14] - Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 № 128-ФЗ (ред. от 28.12.2016 № 498-ФЗс изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ - (дата обращения 30.05.2017).

[15] - Варламов, А.А. Организация и планирование кадастровой деятельности/ А.А. Варламов, С.А. Гальченко, Аврунев Е.И. – М.: Гриф, 2017 – 192 с.

[16] - URL: https://rosreestr.ru/site/ - официальный сайт Росреестра

[17] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[18] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[19] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[20] - URL: https://rosreestr.ru/site/68 - официальный сайт Росреестра Тамбовской области

[21] - URL: https://rosreestr.ru/site/ - официальный сайт Росреестра

[22] - Варламов, А.А. Кадастровая деятельность: учеб. / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, Е.И. Аврунев. – М.: Гриф, 2017. – 280 с.

[23] - URL: https://rosreestr.ru/site/ - официальный сайт Росреестра

[24] - URL: https://rg.ru/ - сайт «Российской Газеты»

[25] - URL: http://icadastr.ru/ – сайт кадастровых инженеров

[26] - URL: https://rosreestr.ru/site/ - официальный сайт Росреестра

[27] - Варламов, А.А. Кадастровая деятельность: учеб. / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, Е.И. Аврунев. – М.: Гриф, 2017. – 280 с.

[28] - URL: https://rosreestr.ru/site/ - официальный сайт Росреестра

[29] - Землякова, Г.Л. Ведение государственного кадастра недвижимости как функция государственного управления в сфере использования и охраны земель: Монография/ Г.Л. Землякова. – 2-е изд. - М.: Инфра – М, 2017. – 304 с.

[30] - Составлено автором по материалам официального сайта Росреестра

[31] - URL: https://rosreestr.ru/site/68 - официальный сайт Росреестра Тамбовской области

[32] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[33] - Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51 – ФЗ: (в ред. от 28.03.2017 № 39-ФЗ с изм. и доп. от 18.07.2009 № 181-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL://http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ - (дата обращения 30.05.2017).

[34] - О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 - ФЗ (в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ// КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ - (дата обращения 30.05.2017).

[35] - URL: https://rosreestr.ru/site/ - официальный сайт Росреестра

[36] - Градостроительный Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004 г. № 190 – ФЗ (в ред. от 03.07.2016 № 373 – ФЗ, от 19.12.2016 № 445 – ФЗ, от 07.03.2017 № 31 – ФЗ) // КонсультантПлюс: справочная правовая система URL: //http://www.consultant.ru /document/cons_doc_LAW_51040/ - (дата обращения 30.05.2017).

[37] - Бабаян, К.Т. К вопросу о совершенствовании кадастровых работ, учета недвижимости и регистрации прав на нее/ К.Т. Бабаян// Научный журнал КубГАУ. – 2017. – № 119(02). – с. 23-35