Классификация зданий и сооружений в соответствии с принятой типологией

 

Все проектируемые, строящиеся и реконструируемые объекты подразделяются на здания и сооружения.

Наземные постройки, имеющие помещения для работы, отдыха, учебы и т.д. называются зданиями. Постройки технического назначения, такие как мосты, плотины, заводские трубы, газопроводы и др. относятся к сооружениям.

По назначению здания делятся на две основные группы: гражданские и промышленные. В соответствии с основным функциональным процессом здания делятся на различные типы, представленные на рисунке 1.

Рисунок 1 - Классификация зданий по назначению

Необходимые качества здания достигаются техническими средствами, применение которых регламентируется общегосударственными Строительными нормами и правилами (СНиП). В этой регламентации используются различные виды классификаций. Рассмотрим далее некоторые основные из них.

По этажности:

- малоэтажные‑ высотой до двух этажей включительно;

- средней этажности ‑ 3 - 5 этажей;

- повышенной этажности ‑ 6 - 9 этажей;

- многоэтажные‑ 10 - 25 этажей;

- высотные ‑ 26 этажей и выше.

При этом различают следующие виды этажей:

- надземный этаж ‑ этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

- подвальный этаж ‑ этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений;

- цокольный этаж ‑ этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли не более половины высоты помещений;

- технический этаж ‑ этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания;

- мансарда (мансардный этаж) ‑ жилые помещения, расположенные в объеме чердака.

При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, технический этаж, мансардный этаж, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Здания классифицируют также по основному материалу стен:

1). каменные (из кирпича и естественного камня);

2). бетонные (из искусственного камня, бетонных и легкобетонных блоков);

3). железобетонные;

4). металлические;

5). деревянные.

По способу возведения здания различают:

- из мелкоразмерных элементов (мелкоразмерные элементы ‑ это конструктивные элементы зданий, перемещаемые на строительной площадке вручную или с помощью средств малой механизации);

- из крупноразмерных элементов (для монтажа этих элементов применяют мощные подъемные механизмы, краны)

- монолитные (предварительно приготовленная бетонная смесь укладывается в форму (опалубку) непосредственно на строительной площадке, где и происходите ее твердение).

Здания классифицируют по долговечности, которая определяется сроком сохранения эксплуатационных качеств основных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий и покрытий и т.п.). Материалы этих конструкций должны иметь достаточную прочность на длительные силовые статические и динамические воздействия, морозо-, влаго-, био- и термостойкость, стойкость против коррозии и различных агрессивных воздействий. Практических инженерных методов расчета долговечности зданий пока не создано, поэтому в строительных нормах и правилах здания по долговечности условно разделяются на три степени:

1. I степень‑ срок службы более 100 лет;

2. II степень‑ срок службы от 50 до 100 лет;

3. III степень‑ срок службы менее 20 лет.

К III степени относятся, например, здания с деревянными наружными стенами. Однако на срок службы здания, независимо от материалов влияют условия, в которых и оно находится качество содержания.

В зависимости от назначения, значимости и долговечности здания подразделяются на четыре класса по капитальности:

- здания I класса, удовлетворяющие повышенным требованиям ‑ ключевые здания в городской застройке, рассчитанные на срок службы более 70 лет (театры, музеи, Дворцы культуры, вокзалы и т.д.). Сюда же относят уникальные здания государственного значения, рассчитанные на срок службы более 100 лет (Кремлевский Дворец съездов, Храм Христа Спасителя и др.);

- здания II класса, удовлетворяющие средним требованиям ‑ здания массового строительства, составляющие основу городской застройки и рассчитанные на срок службы не менее 50 лет (многоэтажные жилые дома, гостиницы, административные здания и т.д.);

- здания III класса, удовлетворяющие средним и пониженным требованиям ‑ облегченные здания пониженной капитальности со сроком службы 25-50 лет.

- здания IV класса ‑ с минимальными требованиями.

Крупные общественные здания и жилые комплексы относятся к I классу (нет ограничения в этажности). Большинство гражданских зданий относится главным образом ко II классу, небольшие жилые дома до 5 этажей ‑ к III классу.

В соответствии с классом сооружения выбираются и строительные материалы. Для более высоких классов используют наиболее долговечные, надежные и огнестойкие материалы и конструкции, обеспечивающие бесперебойную долговременную эксплуатацию без частых ремонтов.

6 Оформление оценочной документации в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области

 

В соответствии со ст. 9 Фз «Об оценочной деятельности» основанием для проведения оценки являются:

- договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- определение суда, арбитражного или третейского судов, а также решение уполномоченного органа о проведении оценки объекта.

Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством РФ.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

1) наименования, реквизиты и подтверждение правомочности договаривающихся сторон, в том числе:

a. наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

b. сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков;

c. сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

d. указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или оценщиков по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством;

2) точное указание объекта оценки (объектов оценки), а также его (их) описание;

3) вид определяемой стоимости объекта оценки (способ оценки имущества);

4) указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

На основании договора на проведение оценки или определения суда проводится оценка и составляется отчет об оценке.

Результатом выполнения оценщиком договора являются составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке стоимости объекта или объектов, указанных в договоре.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки определяется не рыночная, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта.

В отчете должны быть указаны:

a. дата составления и порядковый номер отчета;

b. основание для проведения оценки;

c. место нахождения оценщика и сведения о его членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

d. точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта;

e. стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые допущения;

f. последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

g. дата определения стоимости объекта оценки;

h. перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта;

i. иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ст. 12 Закона об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, если в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может вызвать вопросы и даже возражения заказчика. Поэтому в отчете должны быть представлены расчеты и обоснования всех применяемых подходов и методов или отказа от них на всех этапах проведения оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Отчет в общем виде состоит из шести разделов:

1. Введение.

2. Основная (описательная) часть.

3. Финансовый анализ оцениваемого предприятия

4. Оценка стоимости предприятия.

5. Выводы и предложения, дающие ответы на вопросы заказчика, поставленные в техническом задании па выполнение оценки стоимости объекта.

6. Приложение проведенных расчетов, таблицы, графики и копии необходимых документов.

 

7 Индивидуальное задание

Оценка недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Гарина-Михайловского 12а.

В процессе работы по определению рыночной стоимости данного объекта исследования был сделан вывод, что использование двух из трех существующих подходов (доходного и сравнительного) является недопустимым. Поэтому принято решение отказаться от использования при расчете величины стоимости объекта исследования от доходного и сравнительного подходов и использовать затратный подход.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект исследования другим объектом, который либо является точной копией объекта исследования, либо имеет аналогичные полезные свойства.

В данном случае при оценке рыночной стоимости применение затратного подхода является вполне возможным и допустимым.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости являются отражением будущих потенциальных доходов. При применении данного подхода анализируется возможность вещи генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода ее владения.

Рассчитаем физический износ здания методом эффективного возраста:

Ифиз. = ЭВ / ЭЖ х 100%, где:

ЭВ - эффективный возраст (в годах) объекта может быть принят равным хронологическому (действительному) возрасту;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ЭЖ - 100 лет (норма амортизации для зданий со стенами крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, с перекрытиями деревянными, составляет 1% в год, отсюда 100% / 1% = 100 лет).

Ифиз. = (57 / 100) х 100% = 57%.

Таблица 1 - Расчёт восстановительной стоимости жилого дома без учёта износа

№ п/п	Литера по плану	Наименование имущества	Измеритель	Ст-ть измерителя с поправкой, по тех. паспорту, руб.	Объём	Индекс перевода цен цен на I квартал 2013г.	НДС %	Предпринимательская при- быль, %	Восстановительная ст-ть без износа, руб.
	А	Жилой дом	куб.м.	31,30		76,71			196 596
	А1	Пристрой	куб.м.	31,30		76,71			119 284
	А1	Пристрой	куб.м.	24,50		76,71			31 122
	а1	Веранда	кв.м.	10,50		76,71
		ИТОГО							376 643

 

Из полученного физического износа по данным таблицы 2(см. Приложение А) можно сделать вывод, что техническое состояние дома неудовлетворительно, требуется капитальный ремонт стоимостью около 75% от восстановительной стоимости дома.

Таблица 2 - Результаты оценки полученный затратным подходом

Наименование объекта исследования	Накопленный износ, %	Стоимость объекта, рассчитанная затратным методом с учётом износа, руб.
Жилой дом		84 536
Пристрой		51 284
Пристрой		13 382
Веранда		12 746
ИТОГО		162 000

 

Таким образом, стоимость жилого дома с учетом износа составила 162000 рублей, а восстановительная стоимость - 376 643 рублей.

 

Заключение

 

Я проходил производственную практику по ПМ.04. «Определение стоимости недвижимого имущества» в МБУ «Управления территориального планирования» г. Чебоксары с 30.03.2017 по 12.04.2017.

При прохождении производственной практики я изучил структуру предприятия, основные направления его деятельности, документацию, регламентирующую деятельность предприятия.

Также в ходе прохождении практики мною были выполнены следующие задачи:

1. Составление земельного баланса района (муниципального образования)

2. Осуществлять сбор информации, вводить ее в базу данных геоинформационных систем для последующего использования в профессиональной деятельности

3. Составление документации, необходимой для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий

4. Подготовка предложений по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества

5. Участие в проектировании и анализе социально-экономического развития территории

6. Осуществление мониторинга земель территории

В рамках выполнения индивидуального задания мною была проведена оценка стоимости жилого дома, расположенного по адресу г. Чебоксары, ул. Гарина- Михайловского 12а, с применением индекса коэффициента-дефлятора 2013 года, который составляет 67,71. Стоимость дома с учетом восстановительной стоимости составила 376 643 рублей, с учетом износа - 162000 рублей.

 

Приложение А

 

Таблица - Показатели физического износа зданий

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Характеристика технического состояния	Стоимость капремонта в % от восстановительной стоимости	Обоснование
0-20	Хорошее	Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	До 10	Таблица 2.2., стр.44 учебно-методического пособия «Основы ценообразования строительства и нормативы эксплуатации зданий и сооружений» под редакцией Первого института независимой исследования и аудита, С.-Пб., 1997г.
21-40	Удовлетворительное	Констр. элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас.	15-30
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.	40-80
61-80	Плохое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих ‑ весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов.	90-120