Развитие системы найма жилых помещений

Система найма как таковая существовала в России еще со времен Российской империи. Регулирование жилищных отношений осуществлялось в рамках гражданского законодательства.

В законодательстве Российской Империи объектами прав на жилье считались "частные имущества", "строения", "недвижимые имущества в городах", "домовладения", "квартиры", "комнаты", "углы" и "койки". В дореволюционный период допускалось, что право имущественного найма может возникнуть не только на квартиры и комнаты, но и на их части ("углы", "койки").

Потребность населения в жилье удовлетворялась путем найма жилья на основании договора имущественного найма. Отношения, касающиеся найма жилья, были урегулированы одной из глав Свода законов гражданских, которая носила название "О найме и отдаче в содержание частных имуществ".

Сводом законов гражданских были установлены условия, которые надлежало определять в договоре имущественного найма: предмет, срок и цена договора — уже тогда выделялись существенные условия договора. Кроме этих условий допускалось включение в договор других условий "законам не противных": о правах и обязанностях сторон, о правилах пользования имуществом, об ответственности за ущерб, за порчу и гибель имущества.

До 1911 г. в российском законодательстве был установлен предельный срок найма недвижимого имущества - 12 лет с некоторыми исключениями для найма (аренды) земли. Причиной этого являлись опасения того, что долгосрочный найм может прикрывать собой переход права собственности на недвижимое имущество, что не было выгодно казне, которой переход права собственности на недвижимое имущество доставлял значительный доход в виде прототипа сегодняшнего налога на прибыль и пошлин за оформление. Вместе с тем краткий предельный срок найма не был выгоден для нанимателей домовладений. Ввиду этих обстоятельств Законом от 15.03.11 предельный срок найма был увеличен до 36 лет (в пределах Ялтинского уезда и Таврической губернии - до 90 лет).

Одним из обязательных условий договора найма являлась его цена, которая определялась соглашением сторон, как правило, исходя из соотношения спроса и предложения на рынке жилья. Наймодатель ("хозяин") не мог в одностороннем порядке расторгнуть договор найма до истечения срока договора, хотя бы ему предлагали большую плату за использование жилья, равно как и наемщик не мог отказаться от платежа договорной цены. Аналогичные нормы существовали в европейском праве: Германском гражданском уложении и Французском гражданском кодексе.

27 августа 1916 г. специальным нормативным правовым актом о воспрещении повышать цену договора найма жилья были внесены элементы государственного регулирования в сферу найма жилья (по сути являющуюся гражданско-правовой сферой). Несколько позднее, а именно 5 августа 1917 г., Временное Правительство своим постановлением внесло ряд изменений в содержание указанного постановления. Это предопределил очередной этап развития доходных домов в России.

Указанные нормативные правовые акты были направлены на установление ограничений цены договора найма жилья. Так, лицам, сдававшим в наем квартиры, комнаты, койки, углы, было воспрещено взимать со съемщиков этих помещений плату, превышающую плату, которая взималась за эти помещения до 19 июля 1914 г., с возможностью прибавления к ней сумм от 10 до 45% названной платы.

Домовладельцу было запрещено в одностороннем порядке прекращать договор найма жилья даже по истечении срока договора. Договор мог быть прекращен лишь по воле нанимателя. Домовладелец был вправе отказать нанимателю в продлении договора найма жилья лишь при нарушении им условий договора и при доказанной необходимости использования жилья наймодателем и (или) его семьей.

Все эти изменения составили основу и направление дальнейших изменений. Следующие ключевые изменения были сделаны уже в советский период.

В советский период жилищное законодательство было подвергнуто серьезным изменениям. Основное — это отмена частной собственности на недвижимость, в том числе и на жилье.

К 1920 г. большая часть жилья оказалась в ведении местных Советов, которые занимались распределением жилья, взиманием квартирной платы, выселением, расселением, уплотнением граждан. Отношения, складывающиеся между местными Советами и жильцами, лишь напоминали отношения имущественного найма.

Гражданский кодекс (ГК) РСФСР 1922 г. назвал государственную собственность основной формой собственности на жилье. С этого периода времени стало использоваться понятие государственный жилищный фонд. Немного позже появился и ведомственный жилищный фонд.

17 октября 1937 г. ЦИК и СНК СССР издали Закон о сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах. Этот закон имел базовое значение в сфере регулирования жилищных отношений. По существу, его принципиальные положения сохранялись во всех последующих законах о жилье. В значительной части они применяются и сейчас.

Закон являлся первым законодательным актом, в котором специально были урегулированы вопросы найма жилых помещений. В законодательство впервые было введено понятие "ордер", как основание для вселения в жилое помещение.

Произошедшие в 30-40-х годах XX в. преобразования в сфере правового регулирования жилищных отношений были в наиболее полной форме юридически оформлены в ГК РСФСР 1964 г.

В ГК РСФСР 1964 г. предусматривались только два права граждан на жилье: личная собственность на индивидуальные жилые дома и найм жилого помещения. Нормы, посвященные найму жилых помещений, были выделены в отдельную главу. Основанием для заключения договора найма жилого помещения по-прежнему назывался ордер, который выдавался гражданам в административном порядке. Основы жилищного законодательства приняты Верховным Советом СССР 24 июня 1981 года. Данный документ являлся фактически прообразом ЖК РСФСР. Он регулировал отношения, связанные с жилищным фондом (в том числе компетенцию государственных органов в области регулирования жилищных отношений).

В начале 80-х гг. XX в. жилищное законодательство подверглось кодификации, в частности, был принят ЖК РСФСР (1983 г.), который действует и в настоящее время.

В соответствии с ЖК РСФСР жилые помещения и дома могут принадлежать государству (государственный жилищный фонд), колхозам и другим кооперативным организациям (общественный жилищный фонд), жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов), гражданам (индивидуальный жилищный фонд).

Последним решением о массовом переходе от государственной собственности на жилые помещения и найма их гражданами к получению (приобретению) квартир в собственность стал Закон РФ о от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В соответствии с ним граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде (включая ведомственный жилищный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на безвозмездной основе.

Современное правовое регулирование жилищных отношений основывается на тех же принципах, которые были свойственны советскому жилищному законодательству на последних этапах его развития. Отличие состоит лишь в более последовательном применении в жилищно-правовой сфере юридических институтов, которые свойственны для стран с рыночной экономикой.

Граждане и юридические лица получили возможность приобретать жилье на праве собственности путем:

·приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда;

·жилищного строительства, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, товариществах собственников жилья;

·купли-продажи жилья;

·приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Тенденция такова, что постепенно обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой самих граждан. Бремя содержания жилищного фонда государство постепенно перекладывает на плечи самих нанимателей и собственников жилья.

Дальнейшее повышение эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время связано с постепенным переводом отрасли на режим безубыточного функционирования, переходом к полной оплате потребителями получаемых услуг. Это означает, что в новом ЖК РФ самое пристальное внимание будет уделено вопросам оплаты найма жилья и коммунальных услуг, а также санкциям, которые могут быть применены к неплательщикам.

В данный момент политика государства направлена на переход от приобретения жилья в собственность к найму жилья. Для этого планируется осложнить и удорожать содержание квартиры в собственности и обеспечить доступность найма жилья на длительный срок.