Договор коммерческого найма жилого помещения

Правила пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда.

Правила пользования жилыми помещениями социального использования.

ПРАВИЛА

Договор коммерческого найма жилого помещения

Заключение договоров коммерческого найма жилых помещений довольно широко распространено на практике, в особенности в крупных российских городах, и в то же время представляется, что в его правовом регулировании наблюдается ряд проблем, требующих своего разрешения.

Во-первых, термин "коммерческий наем жилого помещения" разработан исключительно в теории и не упомянут законодателем, в отличие от договора социального найма, которому посвящена глава 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), и договора найма жилого помещения жилого фонда социального использования (также именуемого как некоммерческий наем), который появился благодаря дополнениям в ЖК РФ, внесенным Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ (далее - ФЗ N 217) <4>. Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) именуется "Наем жилого помещения", и в соответствии с пп. 3 и 4 ст. 672 ГК РФ ряд положений статей вышеуказанной главы распространяет свое действие на социальный наем, некоммерческий, а также на коммерческий наем. В связи с данным обстоятельством предлагается четко разграничить данные три вида договоров. В частности, представляется необходимым переименовать главу 35 ГК РФ, сменив название на "Коммерческий наем жилого помещения", а также убрать из главы нормы, регулирующие социальный и некоммерческий наймы. Таким образом, коммерческий наем будет регулироваться гражданским законодательством, а социальный и некоммерческий - жилищным. Представляется, что такое разделение необходимо, поскольку договоры социального и некоммерческого найма не преследуют цели извлечения прибыли и содержат в себе больше элементов публичного, нежели частного права.

Далее следует рассмотреть вопросы формы договора коммерческого найма. В литературе критикуются существующие на сегодняшний день минимальные требования к форме договора <6>. Так, в п. 1 ст. 674 ГК РФ указано, что договор заключается в письменной форме. При этом в законе не указываются последствия несоблюдения письменной формы, следовательно, заключая договор коммерческого найма в устной форме, стороны впоследствии рискуют столкнуться с действием п. 1 ст. 162 ГК РФ, в соответствии с которым несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Недействительным такой договор признать будет нельзя, поскольку в ст. 674 ГК РФ об этом не говорится прямо.

То есть, по сути, государство создает ситуацию, при которой письменная форма договора коммерческого найма может вообще не соблюдаться сторонами. Но представляется, что соблюдение письменной формы договора крайне важно, причем для обеих сторон, в особенности если речь идет о договоре долгосрочного найма, то есть заключенного на срок свыше одного года. Следует также согласиться с мнением о том, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше.

Поэтому совершенно справедливым представляется мнение, согласно которому договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии с положением п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого наймадолжно повлечь егонедействительность. Такой порядок заключения договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

В литературе также высказывается мнение о том, что бланки примерных договоров коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения. С этим также необходимо согласиться.

Большинство авторов, рассматривающих вопрос заключения договора долгосрочного коммерческого найма, склоняются к тому, чтобы предусмотреть в законодательстве его обязательную государственную регистрацию. В настоящее время регистрация самого договора не предусмотрена ни положениями ГК РФ, ни главой IV Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О государственной регистрации"). Однако законодатель предусмотрел некоторые нововведения в смежной сфере. В частности, п. 2 ст. 674 ГК РФ и ст. 26.1 ФЗ "О государственной регистрации" предусматривают государственную регистрацию ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. Следовательно, при краткосрочном найме такой регистрации не требуется.

Следует еще раз отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а обременение, возникшее на его основе. В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Следовательно, без государственной регистрации эти права у нанимателя не возникают. Но здесь стоит задуматься о практической значимости данного законодательного нововведения.

Авторы, предлагавшие ввести государственную регистрацию, указывали, что такая потребность вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения подобных договоров, в частности в целях налогообложения <14>. Однако автору представляется, что правоотношения по уплате налога на доход наймодателя или правоотношения по регистрации нанимателя по месту пребывания могут и должны реализовываться в рамках соответствующих отраслей права. Более того, в настоящее время ничто не мешает сторонам каждый раз заключать договор коммерческого найма на срок менее года, чтобы, с одной стороны, не регистрировать обременение, а с другой - чтобы это обременение было законным. Представляется, что на практике стороны зачастую будут придерживаться именно этой процедуры, поскольку законодатель предоставляет такую лазейку. Хотя здесь нанимателю нужно помнить, что при краткосрочном найме у него в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ не возникнет преимущественное право на заключение нового договора по истечении срока предыдущего. Но представляется, что на практике наймодатель, несомненно, будет учитывать факт того, как нанимателем будет исполняться прежний договор, соответственно, в случае добросовестности нанимателя наймодатель едва ли откажет ему в заключении нового договора и вряд ли будет искать нового нанимателя.

Можно предположить, что законодатель, введя государственную регистрацию указанного обременения, помимо прочего, преследовал цель дополнительно защитить интересы нанимателя, который в случае возникновения спора о факте заключения договора сможет предоставить более весомые доказательства. Но представляется, что в случае подобного спора можно было бы, как и раньше, обойтись договором в простой письменной форме без регистрации обременения, поскольку наниматель в любом случае владеет и пользуется жилым помещением временно, в большинстве случаев не претендуя на последующий выкуп данного помещения. В итоге представляется, что гражданско-правовая регистрация как договора, так и обременений, возникающих на его основе, не требуется, следовательно, законодателю предлагается отменить указанное нововведение.

Далее следует рассмотреть такой элемент договора коммерческого найма, как размер платы за жилое помещение, или цену. В соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Нужно при этом отметить, что ни в указанной статье, ни в главе 35 ГК РФ не указаны последствия случая, если цена в договоре не будет определена. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В литературе справедливо отмечается, что "зачастую бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Применительно к коммерческому найму плата за наем жилых помещений значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например этажности".

В п. 54 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" <16> указывается, что "наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным".

Удивительно, что законодатель в случае с коммерческим наймом не предусмотрел ситуацию, схожую с договором аренды здания или сооружения, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Разумеется, на практике цену сдаваемого внаем жилья определяет наймодатель и сам договор коммерческого найма является договором присоединения, соответственно, нанимателю зачастую остается лишь согласиться заключить такой договор или не согласиться.

Однако представляется, что в договоре найма в интересах нанимателя обязательно должны быть указаны цена и порядок ее изменения. Подобный порядок следует закрепить законодательно, а также указать, что договор коммерческого найма жилого помещения в случае неуказания в нем цены будет считаться незаключенным.

Наконец, следует остановиться на проблемах, связанных с прекращением анализируемого договора. В литературе высказывается мнение о том, что права наймодателя явно ущемляются положениями ст. 684 и абзаца четвертого п. 2 ст. 687 ГК РФ <17>. Дискриминационный характер правовых норм по отношению к наймодателю выражается в обременении собственников дополнительными юридическими обязанностями (не сдавать жилье внаем в течение года) и продолжительной процедурой расторжения договора в судебном порядке. Более того, в настоящее время соответствии с ч. 6 ст. 26.1 ФЗ "О государственной регистрации" требуется государственная регистрация не только возникновения обременения права собственности на жилое помещение, основанного на факте заключения договора долгосрочного найма жилого помещения, но и государственная регистрация прекращения данного обременения, основанная на факте расторжения договора или истечения срока его действия.

В научной литературе высказывается мнение о том, что целесообразно по аналогии со ст. 90 ЖК РФ предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин. Исходя из положения третьего абзаца п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" <19> к таким уважительным причинам могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Безусловно, если подобное предложение было бы реализовано законодателем, то оно облегчило бы участь нанимателя, но, с другой стороны, на практике могло бы привести к злоупотреблениям с его стороны. Более того, как уже отмечалось выше, цель договора коммерческого найма принципиально отличается от целей договоров некоммерческого и социального найма. Коммерческий наем нацелен в первую очередь на извлечение наймодателем прибыли. Поэтому представляется, что подобное предложение не стоит предусматривать в законе. А нанимателю, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, предлагается все же расторгнуть договор коммерческого найма и искать на практике другие варианты решения своих жилищных проблем, например заключив договор некоммерческого найма.

В итоге нужно сделать вывод о том, что вышеуказанные предложения по изменению законодательства о договоре коммерческого найма жилого помещения помогут сторонам договора избежать на практике различных проблем.