Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга, итоги 2014 года

Прошедший год на рынке коммерческой недвижимости сложно назвать спокойным. Основным его лейтмотивом был рост влияния макроэкономических факторов, которые постоянно ухудшались. Первая половина 2014 года показала снижение основных показателей развития региона, таких как индекс промышленного производства, оборот розничной торговли и других. Во второй – под влиянием политических факторов положение усугубилось. Стремительная девальвация рубля в декабре и последовавшая реакция ЦБ РФ, повысившего ключевую ставку до 17 %, крайне негативно отразилась на активности предпринимателей. В условиях неопределенности бизнес не может принимать долгосрочных решений о покупке или аренде помещений. Это будет оставаться одной из ключевых проблем рынка коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы.

Офисная недвижимость. На фоне ухудшения экономической ситуации соотношение спроса и предложения на рынке офисной недвижимости в течение года постепенно менялось. Результатом этого процесса стал рост объема вакантных площадей, который затронул в первую очередь наиболее качественные сегменты. В классе А доля незанятых помещений за четыре квартала увеличилась с 20 % до 23 %. В сегменте офисов В+ динамика была еще более существенной. Здесь число таких помещений выросло с 2 % до 11 %. Причем увеличение показателей во втором случае было вызвано не только высвобождением ранее занятых помещений, но и сдачей в эксплуатацию новых объектов. Несколько иная ситуация складывалась в наиболее массовом сегменте офисов класса В. С декабря 2013 года по сентябрь 2014-го доля вакантных площадей в таких объектах сокращалась. Однако уже в четвертом квартале она вновь выросла до уровня годичной давности, а именно до 14 %. Все это может свидетельствовать о том, что в течение года компании старались снижать затраты на аренду и предпочитали занимать хоть и менее комфортные, но недорогие помещения. К концу года и эта, по большей части «инерционная», динамика угасла. Сейчас около 15 % площадей от общего объема рынка качественных офисов в городе свободны и предлагаются на рынке аренды или продажи.

Как отмечалось выше, рост доли вакантных площадей явился результатом не только снижения спроса на офисы, но и появлением на рынке новых объектов, которые зачастую вводятся в эксплуатацию с невысоким уровнем наполнения. В течение 2014 г. в городе было открыто одиннадцать бизнес-центров: Aston, «Арена», «Век», «Грин Парк», «К5», «Чайковский», два здания в рамках проекта Clever park, офисные комплексы на ул. Монтажников, 26/а, ул. Родонитовой, 18/б и ул. Добролюбова, 12/а. В общей сложности пополнение офисного фонда составило 68 тыс. кв. м. При этом сданные объекты «замещались» новыми площадками и объемы строительства в течение года менялись мало, оставаясь в пределах 350-380 тыс. кв. м. Строительная активность оставалась высокой, девелоперы старались завершить текущие проекты, чтобы в случае ухудшения ситуации на рынке, их не пришлось «замораживать».

В условиях снижения спроса на офисы, роста ставок на рынке, конечно, не наблюдается. Управляющие компании в последнее время вынуждены были идти на уступки и снижать цены для новых арендаторов. В результате в классе В+ динамика арендных ставок за последние четыре квартала составила –11 %, и если год назад такие офисы предлагались в среднем по 1260 руб./кв. м/мес., то сейчас - по 1120 руб./кв. м/мес. В классе В снижение цен было аналогичным. В декабре прошлого года такие офисы стоили 990 руб./кв. м/мес., а сегодня средняя арендная плата опустилась до 880 руб./кв. м/мес. Без серьезных изменений пока остаются только ставки в наиболее качественной группе – бизнес-центрах класса А. Управляющие этих объектов по-прежнему декларируют ставки в пределах 1 300-1 600 руб./кв. м/мес.

Торговая недвижимость. Снижение покупательской активности и оборотов потребительского рынка, как и другие кризисные тенденции, наверное, в первую очередь отразились на рынке торговой недвижимости. Многие торговые сети пересмотрели свои планы по развитию в регионах, а некоторые международные бренды и вовсе объявили об уходе с российского рынка. Процесс этот начался еще весной. С начала года о закрытии сетей сообщили Seppälä, ESPRIT, OVS, River Island, New Look, Gerry Weber, Wendy’s и другие. Вполне вероятно, что процесс это будет продолжаться и в текущем году.

Другой проблемой 2014 года стало нестабильное поведение курса рубля, завершившееся в декабре стремительной девальвацией национальной валюты и последовавшей за ней реакцией ЦБ РФ, повысившего до 17 % ключевую ставку. С одной стороны это привело к увеличению затрат на закупку импортируемых товаров и дальнейшему сокращению товарного ассортимента, который и так пострадал от ограничений на импорт продуктов питания. Все это привело к росту розничных цен и корректировке покупательского поведения. С другой стороны меры Центробанка привели к сокращению объемов потребительского кредитования. Вероятно, что уже в первом квартале текущего года мы будем наблюдать более существенное снижение товарооборота по большинству сегментов розничного рынка.

На этом фоне невысокие объемы строительства торговых центров в последнее время выглядят вполне логичными. Сейчас площадки по их возведению насчитывают только 180 тыс. кв. м. В прошлом квартале это значение было еще ниже – 140 тыс. кв. м. Пополнение связано с началом строительства двух объектов, в том числе первого торгового центра общей площадью более 50 тыс. кв. м в новом жилом районе Академический. Что касается объемов ввода, то с начала года в городе было построено 71,5 тыс. кв. м торговых площадей в крупных объектах, причем львиная доля из них (55 тыс. кв. м) – это четвертая очередь крупнейшего в городе ТРЦ «Гринвич». В итоге в городе сегодня действует 66 объектов (тех, чья торговая площадь превышает 5000 кв. м) общая торговая площадь которых составляет 979 тыс. кв. м.

Несмотря на описанные выше негативные тенденции, уровень вакантных площадей в торговых центрах Екатеринбурга остается низким. По итогам 2014 года управляющие компании заявляли о том, что у них свободно не более 3 % помещений, а в наиболее успешных торговых центрах незанятых площадок просто не было. Однако даже в такой ситуации динамика ставок здесь в последнее время не была положительной. Точнее, рост стоимости аренды наблюдался только в первом квартале, а затем показатель стал снижаться. С марта по декабрь он опустился на –5 % в среднем по рынку. Причем некоторые участники рынка считают, что эта незначительная корректировка только начало, и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более существенное снижение цен аренды. Если негативные тенденции на рынке усилятся, то текущие договоры будут пересмотрены в очередной раз. Тем не менее, уровень цен на аренду в торговых центрах пока остается высоким. Сейчас средняя ставка для торговой галереи составляет 3 010 руб./кв. м/мес., что сопоставимо с уровнем докризисного 2008-го года.

Подводя итоги, надо отметить, что, несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения в отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости, макроэкономический фон сегодня остается неблагоприятным. На рынке сохраняется состояние неопределенности и «нервозности», а основные его показатели, влияющие на спрос, снижаются. На этом фоне высока вероятность того, что динамика цен в ближайшей перспективе останется отрицательной. Корректировки в различных сегментах могут составить от -10 до -20 %. Возврат рынка к положительной динамике и приоритету локальных факторов будет возможен только после нормализации общей ситуации в экономике страны и возобновления поступательного её развития.