Глава 1. Понятие и общая характеристика договора ренты

Введение

 

Актуальность темы. Еще в конце прошлого века наше законодательство запрещало получения нетрудовых доходов и предусматривало уголовную ответственность за такие действия. Гражданское законодательство допускало применение рентных отношений только при отчуждении жилых домов (квартир) с условием пожизненного содержания их собственника. Изменение экономической и правовой систем привело к исключению запретов и ограничений на получение доходов от имущества.

В настоящее время договор ренты является довольно распространенным договором в российском гражданском обороте. Однако несмотря на возможность передать в ренту любое имущество, этот договор в подавляющем большинстве случаев используется для передачи в собственность жилого недвижимого имущества от одного лица к другому.

В целом, значимость договора ренты проявилась с переходом на рыночные отношения, когда в частной собственности оказался неограниченный круг объектов недвижимости. В частной собственности различных лиц (физических и юридических) стало возможным иметь земельные участки, предприятия, здания, сооружения и другие объекты недвижимости. Приобретенные в собственность граждан подобные объекты при наступлении определенных обстоятельств могут стать источниками дохода, когда граждане уже не могут самостоятельно их содержать.

Заключая договор, собственник отчуждает принадлежащее ему имущество за плату либо безвозмездно. В первом случае договор ренты имеет некоторые признаки договора купли-продажи. Во втором присутствуют признаки договоров дарение либо мены. Но такое подобие не лишает ренту самостоятельности.

Главная особенность ренты заключается в том, что существенно различаются сроки исполнения сторонами обязательств. Так, переход права собственности к плательщику ренты происходит при фактической передаче недвижимости. Плательщик же ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного и длительного времени. Такая организация взаимоотношений требует установления соответствующего порядка, который регулируется правовыми нормами. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено: если плательщик ренты отчуждает ее (продает, дарит, меняет и т. п.), то его обязательства по уплате ренты переходят к новому приобретателю этого имущества.

Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением, исполнением и прекращением договора ренты.

Предмет работы – нормы гражданского законодательства, регулирующие институт ренты, научная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании.

Цель работы – исследовать особенности правового регулирования договора ренты.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие договора ренты и дать ему общую правовую характеристику.

2. Исследовать особенности договоров постоянной и пожизненной ренты.

3. Проанализировать особенности договора пожизненного содержание с иждивением.

Заключение

 

Договор ренты предусматривает возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику периодического, постоянного денежного или иного содержания.

Рента подразумевает передачу имущества, предполагающее регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на переданное имущество. Данный договор рискован, поскольку связан с неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

Договор ренты заключается между получателем ренты (лицо, передающее имущество) и плательщиком ренты (лицо, выплачивающее ренту, в обмен на полученное имущество). Данный договор относится к числу односторонне-обязывающих, поскольку после передачи имущества, у получателя ренты, остается только права, а у плательщика остаются только обязанности по оплате ренты, и нет никаких прав, исключением является право плательщика постоянной ренты на ее выкуп.

Договор ренты представляет собой как правило возмездную и многостороннюю сделку. При этом правовое содержание п. 1 ст. 583 ГК РФ не позволяет говорить о том, что на практике возможна выплаты ренты без встречного предоставления. Иными словами, без предоставления прав на земельный участок не возникнет у сторон прав и обязанностей в отношении рентных платежей. Сказанное подразумевает реальный характер договора ренты земельного участка.

Вне зависимости от вида договора ренты его предметом всегда выступает имущество, с одной стороны, и рентные платежи – с другой.

Введение

 

Актуальность темы. Еще в конце прошлого века наше законодательство запрещало получения нетрудовых доходов и предусматривало уголовную ответственность за такие действия. Гражданское законодательство допускало применение рентных отношений только при отчуждении жилых домов (квартир) с условием пожизненного содержания их собственника. Изменение экономической и правовой систем привело к исключению запретов и ограничений на получение доходов от имущества.

В настоящее время договор ренты является довольно распространенным договором в российском гражданском обороте. Однако несмотря на возможность передать в ренту любое имущество, этот договор в подавляющем большинстве случаев используется для передачи в собственность жилого недвижимого имущества от одного лица к другому.

В целом, значимость договора ренты проявилась с переходом на рыночные отношения, когда в частной собственности оказался неограниченный круг объектов недвижимости. В частной собственности различных лиц (физических и юридических) стало возможным иметь земельные участки, предприятия, здания, сооружения и другие объекты недвижимости. Приобретенные в собственность граждан подобные объекты при наступлении определенных обстоятельств могут стать источниками дохода, когда граждане уже не могут самостоятельно их содержать.

Заключая договор, собственник отчуждает принадлежащее ему имущество за плату либо безвозмездно. В первом случае договор ренты имеет некоторые признаки договора купли-продажи. Во втором присутствуют признаки договоров дарение либо мены. Но такое подобие не лишает ренту самостоятельности.

Главная особенность ренты заключается в том, что существенно различаются сроки исполнения сторонами обязательств. Так, переход права собственности к плательщику ренты происходит при фактической передаче недвижимости. Плательщик же ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного и длительного времени. Такая организация взаимоотношений требует установления соответствующего порядка, который регулируется правовыми нормами. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено: если плательщик ренты отчуждает ее (продает, дарит, меняет и т. п.), то его обязательства по уплате ренты переходят к новому приобретателю этого имущества.

Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением, исполнением и прекращением договора ренты.

Предмет работы – нормы гражданского законодательства, регулирующие институт ренты, научная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании.

Цель работы – исследовать особенности правового регулирования договора ренты.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие договора ренты и дать ему общую правовую характеристику.

2. Исследовать особенности договоров постоянной и пожизненной ренты.

3. Проанализировать особенности договора пожизненного содержание с иждивением.

Глава 1. Понятие и общая характеристика договора ренты

 

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ[1], по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты дает возможность передать имущество безвозмездно или платно. Во втором случае, сверх обязательства по периодическому предоставлению ренты, плательщик обязуется уплатить получателю денежную сумму, обозначенную в соглашении (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Общее содержание договора ренты определяется сторонами и не может противоречить положениям действующего законодательства.

Кредитор, то есть лицо, передающее предмет сделки в качестве обеспечения платежей, имеет право отменять соглашение, если указанные в нем положения ущемляют его права. Также право на расторжение договора ренты используется, если контрагент не соблюдает обязанности по своевременной выплате.

Сторонами соглашения: получателем и плательщиком ренты, могут являться физические и юридические лица, имеющие право распоряжаться тем или иным имуществом. Разумеется, на момент подписания соглашения, участники должны быть дееспособными и совершеннолетними. Причем, если получатель – это только физическое лицо, то плательщиком может являться и организация.

Предметом сделки является то имущество, которое передается в личную собственность другому гражданину. В акте прописываются технические характеристики объекта, указывается подробная информация относительно площади помещения, количества комнат, числа прописанных лиц. Также, обозначается наличие или отсутствие обременений или имущественных споров в отношении предмета сделки. В пункте, где описывается предмет, обязательным условием является указание его стоимости, которая подтверждается оценочным актом.

Необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст. 433 ГК РФ[2] является момент его государственной регистрации, получает недвижимое имущество в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты является одной из немногих сделок, требующих по действующему законодательству нотариального удостоверения в силу прямого указания закона (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Требование ст. 584 ГК РФ относительно нотариальной формы сделки распространяется на все виды ренты - как постоянную, так и пожизненную. В силу ст. 54 Основ законодательства РФ[3] о нотариате при удостоверении любой сделки нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. В случае нотариального удостоверения любого из договоров ренты особое внимание должно быть уделено соответствию содержания сделки требованиям ст. ст. 590, 597 и 602 ГК РФ.

Последствия несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договора установлены ст. 165 ГК РФ.

Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, нотариально удостоверенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый - нотариальное удостоверение договора. Второй - государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор. В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы[4].

Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения[5].

Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена. Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст. 586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты[6]. Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства[7].

Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В отношении постоянной ренты такого правила законодательством специально не предусмотрено, однако это не исключает расторжения договора постоянной ренты по общим правилам о расторжении договора, предусмотренным ГК, в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.

Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров. Первая - споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая - споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным. Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон. Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты. Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.