Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке.

В соответствии со ст. 158 ГК РФ на территории Российской Фе­дерации признаются Два вида письменной формы сделок, про­стая и нотариальная. В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лица­ми, ее совершившими, или лицами, должным образом уполно­моченными ими на ее совершение. Законодательством РФ или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать данная форма сделок: совершение на специальном бланке определенной фор­мы, скрепление документа печатью и т.п. В соответствии со ст. 165 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществля­ется путем совершения на документе, соответствующем выше­указанным требования (требованиям ст. 160 ГК РФ), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным ли­цом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Договоры, завещания, доверенности и другие документы, в которых излагается содержание сделок, удостоверяемых в но­тариальном порядке, представляются нотариусам не менее чем в двух экземплярах, один из которых в обязательном порядке остается в делах нотариуса (нотариальной конторы). Все эк­земпляры документов подписываются участниками сделки, и на них нотариусом учиняется удостоверительная надпись. По же­ланию участников сделки каждому из них выдается по одному экземпляру удостоверенного документа.

2. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки. В соответствии со ст. 54 Основ нотариусы обязаны разъяснять сторонам смысл и значение представленных ими проектов сделок и проверять, соответствует ли их содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли тре­бованиям закона. Таким образом, прежде чем приступить к со­ставлению, подписанию или удостоверению сделки, нотариус (под угрозой недействительности сделки) должен обязательно выяснить, способно ли совершающее сделку лицо понимать зна­чение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, не совершает ли оно свои действия в результате обмана, насилия или угрозы, злонамеренного со­глашения представителя одной стороны сделки с другой или стечения тяжелых обстоятельств, а равно выяснить имеются ли иные обстоятельства, на основании которых в соответствии с положениями § 2 гл. 9 ГК РФ сделка может быть недействи­тельной. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицам, со­вершающим сделку, его права, обязанности, ответственность и главное — последствия совершаемого нотариального действия. Указанные обязанности возложены на нотариуса для того, что­бы юридическая неосведомленность обратившихся к нему лиц не могла быть использована им во вред.

3. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, соору­жение, квартиру, дом или другое недвижимое имущество. До­говор купли-продажи недвижимости должен заключаться в пись­менной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права соб­ственности по договору недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой регулируется ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Передача продавцом (собственником) недвижимости и при­нятие ее покупателем (приобретателем) осуществляются по под­писываемому сторонами передаточному акту или иному доку­менту о передаче. Обязательство продавца (собственника) передать недвижимость покупателю (приобретателю) считает­ся исполненным с момента вручения этого имущества покупа­телю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи (иному договору на отчуждение иму­щества) к покупателю (приобретателю) происходит в момент го­сударственной регистрации независимо от того, что передано ли реально имущество собственником приобретателю. Таким образом, момент заключения договора не совпадает с момен­том перехода права собственности на недвижимость: договор купли-продажи (мены, дарения) недвижимости признается зак­люченным в момент подписания его сторонами как единого до­кумента, а право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода этого права.

В случаях, когда продавец и покупатель (собственник и при­обретатель) недвижимого имущества придут к соглашению о нотариальной форме договора отчуждения недвижимого иму­щества, подлежащего государственной регистрации (жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участ­ка), такой договор удостоверяется по месту нахождения этой недвижимости нотариусом, совершающим на основании вы­данной ему лицензии нотариальные действия в том нотариаль­ном округе, в пределах территории которого расположена от­чуждаемая недвижимость. При нотариальном удостоверении договора нотариус в первую очередь проверяет принадлежность отчуждаемого имущества продавцу (собственнику): правоустанавливающим документом, подтверждающим принадлежность на праве собственности отчуждаемой недвижимости продавцу (собственнику), могут быть свидетельство о праве собственно­сти, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче недвижимости в результате приватизации, договоры купли-про­дажи, дарения, мены или любые иные документы, оформление которых допускается законодательством РФ для надлежащего подтверждения права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. На перечисленных документах в обя­зательном порядке должна быть отметка о регистрации права собственности, проставляемая государственным или муници­пальным органом, в компетенцию которых входит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если из представленных нотариусу документов видно, что собственником произведены пристройки к дому, переоборудования, капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой без специального разрешения, в связи, с чем в справке БТИ указаны большие размеры жилого дома, в договоре купли-про­дажи указываются размеры дома по правоустанавливающему документу.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимости нотариус проверяет, имеется ли запрещение отчуждения или арест. Независимо оттого, что в справке бюро технической инвента­ризации есть сведения об отсутствии запрещения и ареста, нотариус должен проверить наличие этих данных по докумен­там нотариальной конторы, о чем делается отметка в договоре. При наличии такого запрещения договор купли-продажи недви­жимости как единого объекта или любой ее части может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — толь­ко после снятия ареста.

Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квар­тиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на предпо­лагаемое отчуждение. Необходимо письменное согласие суп­руга и на приобретение недвижимого имущества в период бра­ка. Подлинность подписи супруга на заявлении о согласии на отчуждение дома, квартиры и т.д., являющихся общей совмест­ной собственностью супругов, или приобретение недвижимого имущества должна быть нотариально засвидетельствована. В том случае, если супруг лично явится в нотариальную контору и в присутствии нотариуса напишет соответствующее заявление, свидетельствование подписи на заявлении не требуется. Нота­риус устанавливает личность супруга, о чем делает отметку на заявлении, указывая наименование документа, удостоверяющего личность и все его реквизиты, а также свидетельство о браке. В том случае, если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части дома),.квартиры, дачи и т.д., являю­щихся совместной собственностью супругов, указано, кому персонально он согласен продать или подарить это совместно приобретенное имущество или указана цена и другие условия продажи, нотариус при отчуждении обязан проверить, соблю­дены ли указанные в заявлении супруга условия.

Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если из правоустанавливающих документов и сви­детельства о браке следует, что отчуждаемое имущество явля­ется не общей, а личной собственностью одного из супругов. Такое имущество могло быть приобретено супругом до вступления в брак, получено им по наследству или по договору даре­ния либо ранее был произведен раздел имущества, приобре­тенного в браке. Договор об отчуждении имущества, являюще­гося общей совместной собственностью, может быть удостове­рен без истребования заявления о согласии другого супруга в том случае, если он не проживает по месту нахождения отчуж­даемого недвижимого имущества и место его жительства неиз­вестно. Это обстоятельство должно быть подтверждено всту­пившим в законную силу решением суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Если супруг лица, отчуждающего квартиру, дом, земельный участок, иной объект недвижимости, уклоняется отдачи письмен­ного согласия на отчуждение названного имущества супругом, на имя которого оно зарегистрировано, то супруг, желающий удо­стоверить отчуждение, может передать через нотариальную кон­тору заявление другому супругу с предложением явиться в но­тариальную контору для определения его доли в отчуждаемом имуществе. Если тот не явится в нотариальную контору к назна­ченному сроку и в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, нотариус может удостоверить договор об отчуждении названного имущества от имени супру­га, за которым по правоустанавливающему документу значится это имущество.

Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не со­стоящий в браке, представляет нотариусу заявление об этом. Содержание такого заявления должно быть доведено до сведе­ния покупателя, который в подтверждение того, что это обстоя­тельство ему известно, делает соответствующую пометку на заявлении.

В случае отчуждения доли недвижимого имущества од­ним из участников общей долевой собственности нотариус должен убедиться в том, что продавцом соблюдены требования ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она про­дается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письмен­ной форме остальных участников долевой собственности о на­мерении продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. В этом извещении продавец обязан указать цену и другие усло­вия, по которым он продает свою долю. Продавец вправе про­дать свою долю любому постороннему лицу только в том случае, если остальные участники обшей долевой собственности откажутся от ее приобретения или не приобретут продаваемую долю в течение месяца. В отношении движимого имущества действу­ет аналогичное правило за исключением срока преимуществен­ного права — в течение десяти дней со дня извещения. Такая норма предусмотрена в целях защиты интересов участников общей собственности. Все участники общей собственности имеют одинаковые преимущественные права на приобретение отчуждаемой доли перед третьими лицами. В случае спора пре­имущество имеет тот участник обшей собственности, кто зак­лючит договор первым. При продаже доли с нарушением пре­имущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку­пателя. Трехмесячный срок исчисляется с момента продажи доли другому лицу. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Доказательством извещения участников общей долевой соб­ственности о предстоящей продаже может служить свидетель­ство нотариальной конторы о передаче заявления продавца или заявления участников общей долевой собственности об отказе от осуществления ими преимущественного права покупки про­даваемой доли. Подлинность подписи на заявлении участников общей долевой собственности должна быть засвидетельство­вана нотариально. Свидетельствование подлинности подписи участников общей долевой собственности не требуется, если они лично явились в нотариальную контору и лично в присут­ствии нотариуса подписали заявление. Нотариус устанавливает их личность, о чем делает отметку на заявлении, указывая все реквизиты документов, удостоверяющих личность. Заявления участников общей долевой собственности, свидетельство о пе­редаче заявления приобщаются к экземпляру договора, храня­щемуся в делах нотариальной конторы. Если доля отчуждается одному из участников общей долевой собственности, то изве­щение других участников не требуется.

Отчуждение доли в общей совместной собственности может быть осуществлено лишь после ее определения и со­блюдения всех требований, предъявляемых к отчуждению доли в общей собственности. Распоряжение имуществом, находящим­ся в совместной собственности, в том числе и его отчуждение, осуществляется по согласованию всех участников, которое пред­полагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. При удостоверении сде­лок об отчуждении квартиры, дома, земельного участка, при­надлежащих несовершеннолетнему, нотариус руководствуется требованиями ГК РФ и СК РФ, о которых уже говорилось.

При отчуждении доли недвижимого имущества правоустанавливающий документ остается на руках участников общей собствен­ности, но на нем делается отметка об отчуждении доли. Правоустанавливающим документом на отчужденную долю будет являть­ся договор ее купли-продажи. В договоре об отчуждении доли жилого дома или квартиры может быть указан порядок пользова­ния конкретными ее частями, если есть соответствующее согла­шение между участниками общей долевой собственности или они дали письменное согласие.

При удостоверении договоров на отчуждение недвижимого имущества нотариус истребует, кроме прочих документов, справ­ку бюро технической инвентаризации об оценке отчуждаемого имущества. В соответствии с законодательством цена договора определяется соглашением сторон, однако нотариус взимает госпошлину с суммы, указанной в справке БТИ, если договор­ная сумма ниже, или суммы, назначенной сторонами, если она выше, чем указанная в справке БТИ.

Граждане и юридические лица имеют право купли-про­дажи, дарения, мены и совершения иных сделок с земель­ными участками. Сделки с земельными участками, совершае­мые гражданами или юридическими лицами, удостоверяются нотариусом по месту нахождения земельного участка. Для удо­стоверения сделки нотариусу необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Ими являются свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт и др.

Если фактические размеры земельного участка после прове­дения геодезических работ расходятся с размерами, указанными в правоустанавлйвающем документе на землю, то на разницу раз­мера земельного участка может быть внесено дополнительное решение и выдано новое свидетельство на предоставленную часть земельного участка. Если же размер земельного участка по ре­зультатам геодезических работ оказался меньше, чем указан в правоустанавливающих документах, то объектом сделки может быть земельный участок, площадь которого не превышает площа­ди участка, указанной в правоустанавливающих документах, и фактически занимаемый собственником на местности.

При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению земельного участка свидетельство на право собственности на землю или государственный акт возвращаются с отметкой на лицевой стороне правоустанавливающего документа об удос­товерении договора. Отметка содержит дату, реестровый номер, наименование сделки, печать и подпись нотариуса. Правоустанавливающий документ вместе с договором представляются в земельный комитет, где договор регистрируется. Затем указанный документ с отметкой нотариуса изымается, а приоб­ретателю выдается новый правоустанавливающий документ.

При дарении земельного участка близким родственникам зе­мельные комитеты (иные компетентные органы) муниципального образования, в пределах территории которого расположен отчуж­даемый земельный участок, оформляют схему участка с указани­ем кадастрового номера. В случае, когда удостоверяется после­дующая сделка об отчуждении земельного участка, предыдущий договор отчуждения нотариусом изымается, приобщается к эк­земпляру договора, хранящегося в делах нотариуса.

Документами, устанавливающими право собственности на земельный участок (правоустанавливающими документами), являются: решения, постановления, распоряжения компетент­ного органа; договор продажи недвижимости, договор продажи предприятий, договор купли-продажи (купчая) гражданами зе­мельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи­тельства, договор купли-продажи земельного участка при при­ватизации государственных и муниципальных предприятий, рас­ширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для пред­принимательской деятельности, договор дарения, договор мены, договор залога (ипотеки), договор ренты, договор аренды зе­мель сельскохозяйственного назначения, договор аренды зе­мельной доли, договор аренды земельного участка (несельско­хозяйственного назначения), договор аренды — эти документы дают право на получение соответствующих правоустанавливающих документов. Нормативно-правовыми актами РФ утверж­дены типовые формы отдельных правоустанавливающих доку­ментов:

1) Свидетельство на право собственности, утвержденное Указом Президента РФ от 27,10.93 № 1767;

2) Свидетельство о праве пожизненного наследуемого вла­дения, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177;

3) Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользо­вания, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19.03.92 №177;

4) Государственный акт на право собственности на землю — его форма утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 № 493;

5) Свидетельство о праве собственности на землю, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 18.03.92 №177.

Следует обратить внимание, что государственные акты и сви­детельства о предоставлении земельных участков в собствен­ность, выданные до вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют рав­ную законную силу со свидетельством на право собственности.

Залог имущества является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). По договору залога залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого залогодержатель может удовлетво­рить свои требования в случае неисполнении обязательства.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключение состав­ляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые не­разрывно связаны с личностью кредитора, к примеру, требова­ния об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом.

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Дого­вор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат но­тариальному удостоверению.

Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяют­ся нотариусом по месту нахождения этого имущества. Кроме правоустанавливающего документа, нотариус истребует справ­ку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие запрещений отчуждения и ареста. В тексте договора указыва­ется предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обя­зательства, в обеспечении которого осуществляется залог.

При удостоверении договора залога квартиры, дома одно­временно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества. Договор о залоге (об ипотеке) недвижимого иму­щества должен быть зарегистрирован в порядке, установлен­ном для государственной регистрации сделок с соответствую­щим имуществом. Это требование является обязательным, и без его выполнения договор об ипотеке признается недействитель­ным. Государственную регистрацию договоров о залоге (ипоте­ке) осуществляют органы, регистрирующие вещные права на закладываемое имущество. Залог признается зарегистрирован­ным с момента внесения сведений о нем в соответствующий реестр и присвоения соответствующего номера.

При ипотеке земельного участка применяются аналогичные правила. Договор об ипотеке земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур­сам и землеустройству (иного компетентного органа) муници­пального образования, в пределах которого расположен закла­дываемый земельный участок. При регистрации договора о залоге (об ипотеке) регистратор указанного органа делает от­метку о наличии залога на третьей странице свидетельства о праве собственности на землю. Необходимо учесть, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и со­оружения, если это не предусмотрено договором залога (ипо­теки). Если такое условие в договоре не предусмотрено, зало­годатель в случае обращения взыскания на заложенный участок имеет право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

4. Договор ренты. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года регулировал лишь одну разновидность, ренты — пожизненное содержание с иждивением гражданина, причем этот договор рассматривался как разновидность договора купли-продажи жилого дома. В нотариальной практике получил развитие дого­вор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием и иждивением продавца.

Гражданский кодекс РФ содержит главу 33 «Рента и пожиз­ненное содержание с иждивением», нормы которой регулируют ренту как самостоятельный институт гражданского права, В ГК РФ содержатся общие правила о ренте и пожизненном содер­жании с иждивением и специальные нормы, регулирующие раз­новидности ренты — постоянную и пожизненную. Пожизненное содержание с иждивением выделилось в обособленную разно­видность ренты. Общие нормы в равной мере относятся к любой из разновидностей ренты и применяются, когда специальные нормы не регламентируют те или иные отношения разновидно­сти ренты.

Рента¹ — институт гражданского права, который связан с отчуждением имущества в собственность за плату или бесплат­но в целях обеспечения получателя ренты (лица, отчуждающего имущество) средствами на его содержание в денежной или иной форме за счет плательщика ренты (лица, в чью пользу отчужда­ется имущество) в обмен на полученное последним имущество. Предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рент­ных платежей, которые плательщик ренты выплачивает получа­телю.

Рентой может быть обременено любое как движимое, так и недвижимое имущество: деньги, ценные бумаги, предприя­тия, предметы культуры и искусства, мебель, квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и т.д. Договор ренты может пре­дусматривать обязанность выплачивать ренту различными спо­собами, а именно бессрочно, что возможно при постоянной ренте, и в течение жизни получателя ренты при пожизненной ренте, которая может быть установлена на условиях пожизнен­ного содержания гражданина с иждивением.

Сторонами в договоре ренты могут быть как юридические, так и физические лица, При этом законом ограничивается круг получателей ренты: согласно статье 589 ГК РФ ими могут яв­ляться только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям дея­тельности этих организаций. Круг же плательщиков ренты зако­ном не ограничен. Важным в регулировании ренты является то, что ГК РФ не содержит существовавшего ранее запрета на зак­лючение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания с любыми лицами, кроме нетрудо­способных по возрасту или состоянию здоровья.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению согласно ст. 584 ГК РФ. В случае, когда договор ренты предус­матривает отчуждение недвижимого имущества под выплату рен­ты, переход права собственности на недвижимость от получа­теля ренты к плательщику ренты подлежит в обязательном порядке государственной регистрации.

При удостоверении договора ренты нотариус обязан прове­рить, включены ли в содержание договора все существенные условия, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходи­мость, внесения в проект договора соответствующих измене­ний. По сложившейся практике нотариусы сами готовят проект договора ренты, как один из наиболее сложных видов граждан­ско-правовых договоров.

В договоре должно быть отражено:

обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне;

обязательство плательщика ренты систематически выпла­чивать платежи получателю на протяжении времени действия договора;

размер ренты и обеспечение выплат;

сроки выплаты рентных платежей;

условия расторжения договора;

иные условия.

В договоре ренты имеет место быть риск преждевременного его прекращения для обеих сторон: согласно ст. 595 ПК РФ риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного бес­платно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты, однако при наступлении указанного случая плательщик вправе требовать либо прекращения обязательства по выплате ренты при гибели имущества, либо изменения условий выплаты рен­ты при его повреждении..

 

¹Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 583 ГК РФ по договору ренты одна сто­рона (получатель ренты) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

 

Договор ренты, напоминающий дого­вор мены, отличается от нее тем, что договор мены завершает­ся обоюдной передачей в собственность имущества каждой из сторон, чего не происходит по договору ренты

Лицо, передающее в ренту имущество, может не быть ее по­лучателем, если в договоре получателем будет названо другое лицо. По договору ренты может быть не один ее получатель, как и не один плательщик. По договору постоянной ренты права полу­чателя ренты могут передаваться по наследству, и обязательство выплаты прекращается в случае смерти последнего наследника, не имеющего наследников. По договору пожизненной ренты вып­латы прекращаются со смертью получателя ренты,

Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты может быть осуществлена в разных формах, что должно обяза­тельно отражаться в содержании договора, но при любой фор­ме выплат обязателен денежный эквивалент договора. Платежи могут осуществляться предоставлением вещей, деньгами, вы­полнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потреб­ностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уходе за ним, оплате ритуальных услуг.

В соответствии со ст. 585 ГК РФ плательщик ренты может получить имущество в собственность за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается платная передача имущества, отношения сторон по передаче и оплате имущества регулируются правилами о купле-продаже, а если имущество передается бесплатно, то применяются нормы о до­говоре дарения постольку, поскольку иное не установлено ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (ст. 586 ГК РФ). Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя этого имущества. Если лицо, приобретшее обремененную рентой недвижимость, нарушит договор ренты, то лицо, передавшее обремененное рентой имущество, несет субсидиарную ответственность с ли­цом, нарушившим договор, если законом или договором не пре­дусмотрена солидарная ответственность по этому обязатель­ству. Следует отметить, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю согласие получателя рент­ных платежей не требуется, кроме отчуждения имущества, пе­реданного в обеспечение пожизненного содержания.

В ряде случаев выплата ренты должна быть обеспечена. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в соответ­ствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ приобретает право залога на это имущество, которое он может реализовать в обеспечение обя­зательства плательщика ренты при существенном нарушении последним обязательств по договору ренты. Если объектом рен­ты являются денежные суммы или иное движимое имущество, то обязательным и существенным условием договора является такое, которое устанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения обязательства или зас­траховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательства или ненадлежащее его исполне­ние (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Следует подчеркнуть, что это условие договора ренты специально оговорено законодателем, являет­ся существенным и обязательным. В случае невыполнения пла­тельщиком ренты обязанностей по обеспечению рентных вып­лат, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по независящим от получателя ренты обстоятельствам, он вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убыт­ков, причиненных расторжением договора. Кроме того, за про­срочку рентных платежей закон предусматривает уплату неус­тойки и начисления процентов в соответствии со ст. 330—333, 394, 395 ГК РФ.

Постоянная рента. Постоянная рента представляет собой разновидность ренты, обладающую определенными особенно­стями и главным образом тем, что она бессрочна. Получателем постоянной ренты согласно ст. 589 ГК РФ могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противо­речит целям их деятельности и закону. Граждане — получатели постоянной ренты могут быть любого возраста. Некоммерчес­кая организация может быть получателем ренты только в том случае, если это соответствует целям ее деятельности, указан­ным в учредительных документах и требованиям действующего законодательства. Среди таких некоммерческих организаций можно назвать фонды, преследующие социальные, культурные, благотворительные, образовательные и иные общественно по­лезные цели, которые используют свое имущество для опреде­ленных уставом задач.

Права получателя постоянной ренты могут передаваться другим гражданам и некоммерческим организациям путем ус­тупки требования и переходить по наследству. По договору по­стоянной ренты права получателя могут переходить и в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Переда­ча и переход прав получателя постоянной ренты может осуще­ствляться таким образом, если иное не предусмотрено догово­ром или законом. Однако договором может быть ограничено право передачи прав получателя ренты или вообще запрещено в зависимости от договоренности сторон.

Чаще всего платежи по договору постоянной ренты осуще­ствляются в денежных суммах, размер которых устанавливает­ся сторонами. Законодатель, тем не менее, не ограничивает стороны в выборе форме выплат постоянной ренты. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставле­ния вещей, выполнения определенных работ или оказания ус­луг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Денежный эквивалент по договору постоянной ренты не может быть неизменным, он увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК РФ). Если стороны не считают не­обходимым пропорциональное увеличение рентной платы в связи с изменениями минимального размера оплаты труда, то это их решение должно быть прямо указано в договоре в обязатель­ном порядке. По общим правилам выплата рентных платежей по договору постоянной ренты производится по окончании каж­дого календарного квартала. Стороны вправе установить иную периодичность выплат, что также обязательно должно быть от­ражено в договоре.

Право выкупа постоянной ренты. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ постоянная рента бессрочна, однако предусмотрена воз­можность ее прекращения: руководствуясь п. 1 ст. 592 ГК РФ плательщик постоянной ренты может отказаться от дальнейшей ее выплаты посредством ее выкупа. Для осуществления права выкупа плательщик ренты должен не позднее, чем за три меся­ца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты, заявить о намерении воспользоваться предоставленным ему правом получателю ренты в письменной форме. Следует иметь в виду, что при заключении договора плательщику ренты целесообраз­но оговорить срок, в течение которого он вправе заявить получателю ренты о намерении выкупить ренту. При этом условие договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп считается ничтожным (п. 3 ст. 592 ГК РФ), то есть недействительным с момента вступления в силу договора постоянной ренты, который содержит такой отказ. Однако дого­вор постоянной ренты может предусматривать невозможность осуществления права выкупа ренты при жизни получателя рен­ты либо в течение срока, не превышающего тридцати лет с мо­мента заключения договора.

Гражданский кодекс РФ предоставляет и плательщику право требовать от получателя выкупа постоянной ренты. Устанавливая в ст. 593 ГК РФ условия, при которых получатель постоянной рен­ты вправе требовать от плательщика ее выкупа, законодатель не дает их исчерпывающий перечень, а называет лишь основные из них, связанные главным образом с нарушением плательщиком своих обязанностей по договору:

плательщик ренты просрочил выплату более чем на один год, если другое не было предусмотрено условиями договора

постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил обязательства, предусмотрен­ные договором в отношении обеспечения выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);

плательщик ренты признан неплатежеспособным, или воз­никли такие обстоятельства, которые бесспорно свидетельствуют о том, что рента не будет выплачиваться в размере и сроки, указанные в договоре;

недвижимое имущество, переданное получателем постоян­ной ренты под выплату ренты, поступило в общую собствен­ность или разделено между несколькими лицами;

договор ренты может предусматривать иные основания для выкупа ренты по инициативе ее получателя.

Выкупная иена постоянной ренты.