Позиция 2. Размер арендной платы не является существенным условием договора аренды помещений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2008 по делу N А21-3483/2007

"...Как следует из материалов дела, между сторонами 30.11.06 заключен договор N 6-3/07, в соответствии с которым ответчица предоставила истице право торговли в одном из торговых залов торгового центра "Калининградский пассаж", расположенном на 3 этаже здания по адресу: Калининград, пл. Победы, 4А.

Обе судебные инстанции, исходя из содержания условий договора, правильно установили, что между сторонами возникли арендные правоотношения, предусматривающие пользование частью нежилых помещений за плату.

Оспариваемый договор содержит данные, позволяющие определить, какие помещения торгового комплекса переданы в пользование предпринимателю Шишкановой В.О., в связи с чем оснований считать договор незаключенным нет.

Размер арендной платы, который закон не относит к существенным условиям договора аренды помещений, сторонами также согласован. В любом случае ссылка апелляционного суда на статью 654 ГК РФ, определяющую существенные условия договора аренды здания или сооружения, ошибочна, поскольку оспариваемый договор таковым не является..."

2. Возможность установления в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ

Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. О том, в какой форме она должна вноситься, в статье не сказано. Поэтому на практике возникают ситуации, когда стороны по договору аренды недвижимости устанавливают арендную плату в виде восстановительно-ремонтных работ. В связи с этим встает вопрос о правомерности такого условия договора.

По вопросу установления арендной платы в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества см. также п. 1.3 материалов к ст. 614 ГК РФ.

2.1. Вывод из судебной практики: Установление в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2006 N Ф09-8202/06-С3 по делу N А34-1644/2006

"...Установление сторонами в договоре от 31.05.2000 N 583 на определенный период его действия такой формы арендной платы как проведение восстановительно-ремонтных работ не противоречит ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

2.2. Вывод из судебной практики: Освобождение арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении при проведении им ремонта помещений за свой счет допустимо. Однако, если перечень работ или затрат не согласован, договор может быть признан незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А58-6089/08

"...В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы, а при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 этого же Кодекса, не применяются.

В пунктах 2.1 и 2.2 договора от 01.11.2004, которые не были изменены сторонами ни дополнительным договором от 11.05.2005, ни дополнительным соглашением к дополнительному договору от 15.06.2005, ГУП "Вилюй-Инвест" и ООО "Сулус" предусмотрели в качестве арендной платы осуществление арендатором за свой счет работ, подлежавших выполнению в соответствии с графиком их проведения.

Вместе с тем, при установлении арендной платы в виде выполнения работ стороны должны были согласовать их конкретный перечень, стоимость, время выполнения.

ООО "Сулус" не представило графика проведения работ, подлежавших выполнению арендодателем взамен его освобождения от внесения арендной платы в денежном выражении, на который содержится ссылка в пункте 2.2 договора от 01.11.2004.

Наряду с этим, стороны, предусмотрев в пункте 4.1.7 договора от 01.11.2004 в редакции дополнительного договора к нему от 11.05.2005 необходимость установления размера арендной платы и обязанность арендодателя его не изменять в целях возмещения расходов арендатора по капитальному ремонту здания, не представили документы, подтверждающие согласование сторонами конкретного перечня работ, подлежавших выполнению, а также затрат арендодателя, которые он должен был понести при выполнении работ.

С учетом изложенного, является правомерным вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора от 01.11.2004 в части передачи ООО "Сулус" в аренду помещений в здании Торгового дома, поскольку сторонами не согласовано условие о размере арендной платы, являющееся существенным..."