Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 марта 2015 г. N 18-КГ14-207

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к Сергееву А.Е. о сносе самовольно возведенного строения, а именно четвертого, пятого и шестого этажей объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке по адресу: г. ..., сославшись на то, что проведенной проверкой установлено осуществление ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке самовольного строительства жилого дома с отступлением от разрешительной документации, с нарушением предельно допустимых параметров разрешенного строительства, установленных для данного земельного участка правилами землепользования и застройки, с нарушением градостроительных норм и правил.

Ответчик иск не признал, предъявил к администрации муниципального образования город Краснодар встречные исковые требованиям о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, указав что данное строение возведено с соблюдением экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм и правил, обеспечивающих при эксплуатации объекта безопасные условия для жизни и здоровья граждан, и не нарушает интересы третьих лиц. Также Сергеев А.Е. указал, что другим путем признать право собственности на завершенный строительством объект недвижимости не представляется возможным.

Судом установлено, что Сергеев А.Е. является собственником земельного участка площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу г. ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома.

В соответствии с этим, департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар 24 декабря 2012 г. Сергееву А.Е. выдано разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке.

Получив разрешение на строительство Сергеев А.Е. возвел на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке шестиэтажный многоквартирный жилой дом с отступлением от разрешения на строительство в части этажности.

Разрешая спор и отказывая администрации муниципального образования город Краснодар в иске и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что хотя Сергеевым А.Е. получено разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома, а построен шестиэтажный многоквартирный жилой дом, однако при этом ответчиком соблюдены все необходимые строительные и санитарные нормы и правила, дом не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций сделанными с нарушением требований закона.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном законом порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца за получением разрешения на строительство шестиэтажного многоквартирного жилого дома.

Таким образом, администрация муниципального образования город Краснодар не препятствовала в выдаче разрешения, однако Сергеев А.Е., не обращаясь в администрацию, обратился в суд.

Также необходимо отметить, что в соответствии с приложением 3* СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» для размещения многоквартирного жилого дома минимальная нормативная площадь земельного участка должна быть рассчитана по нормативу 40 кв. м на 1 квартиру без площади застройки.

Судом установлено, что выстроенный Сергеевым А.Е. шестиэтажный жилой дом состоит из 59 квартир, площадь застройки земельного участка составляет 522 кв. м, следовательно, для размещения данного дома требуется земельный участок площадью 2882 кв. м, без учета площади застройки, однако в соответствии с правоудостоверяющим документом площадь земельного участка, расположенного по адресу г. ..., составляет 1000 кв. м.

Таким образом, площади земельного участка, на котором дом, недостаточно для его эксплуатации.Данный вывод содержится в экспертном заключении, однако суд никакой оценки ему не дал.

ПРИНЦИП СОРАЗМЕРНОСТИ

Обзор
судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)

СОРАЗМЕРНОСТЬ

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов послужило, например, основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу по иску администрации муниципального образования к К. о сносе самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации муниципального образования о признании права собственности на не завершенный строительством дом.

Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного строительства составляет 304,8 кв.м. Согласно результатам судебной строительно-технической экспертизы этот объект расположен в границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м, размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении автотранспорта по этой улице.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 октября 2007 г. N А29-8741/2006-2э индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу "Ухтанефтегазгеология" об устранении препятствий в пользовании принадлежащим истцу на праве собственности зданием бытового корпуса (объектом N 7), расположенным по адресу: город Ухта, улица 8 Марта, 20, путем сноса не завершенного строительством строения, находящегося на смежном земельном участке ответчика.

Заявленные требования основаны на статьях 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что непосредственная близость зданий мешает осуществлению Предпринимателем хозяйственной деятельности и создает угрозу для корпуса истца. Постройка ответчика является самовольной, поскольку создана без получения разрешения на строительство, с нарушением правил землепользования и градостроительных требований.

Решением от 15.03.2007 Арбитражного суда Республики Коми, оставленным без изменения постановлением от 19.06.2007 Второго арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

В качестве обстоятельств, обосновывающих исковые притязания о сносе объекта ответчика, Предприниматель указывает на нарушение противопожарных нормативов о расстоянии между зданиями и повышенную вероятность наступления негативного воздействия на фундамент здания бытового корпуса от увлажнения.

Согласно представленным в дело документам контролирующих органов расстояние между зданиями меньше допустимого норматива, однако соблюдение обязательного противопожарного разрыва между зданиями обеспечено, нарушений правил пожарной безопасности не выявлено.

Из письма от 10.07.2006 N 2/2-1215 Отдела государственного пожарного надзора города Ухты следует, что являющиеся предметом спора здания строились одним лицом и могут рассматриваться в соответствии с правилами СНИП 2.09.04-87 "Административные и бытовые здания" как один противопожарный отсек; при владении данными зданиями отдельными лицами данное требование Правил не нарушается.

С учетом данных положений гражданского законодательства при заявлении негаторного иска Предприниматель должен привести веские аргументы того, что только снос здания ответчика обеспечит соблюдение прав истца, однако этого сделано не было.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к правильным выводам об отсутствии у Предпринимателя фактических препятствий в использовании принадлежащего ему имущества.

Близкое расположение зданий, причиняющее неудобства Предпринимателю в отношении его вещи, еще не свидетельствует о негаторном правонарушении. Нарушение должно затрагивать право на вещь непосредственно, а не косвенно. В любом случае способы защиты по негаторному требованию должны быть разумными и соразмерными. Истец не заявлял иных требований, кроме сноса объекта.

Помимо этого, при заключении договора купли-продажи от 28.05.2003 Предприниматель знал (должен был знать) о расположении объекта незавершенного строительства в непосредственной близости к приобретаемому им строению.

Реализуя принцип диспозитивности гражданского законодательства, приобретатель действовал "по своему усмотрению", "своей волей и в своем интересе" (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), был свободен при выборе предмета заключаемого договора (статья 421 Кодекса).

Непроявление участником гражданских правоотношений необходимых заботливости и осмотрительности не может служить основанием для квалификации действий ответчика как незаконных, поскольку разумность действий гражданских правоотношений предполагается (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).