Развитие различных форм долгосрочного жилищного финансирования и ипотечного кредитования как эффективного механизма приобретения жилья гражданами

Инструментом для организации жилищного финансирования является ипотека. Залог недвижимости позволяет получить кредит на максимально выгодных условиях. Именно благодаря развитию ипотечного кредитования США в 1920-е гг., а западноевропейские страны после войны, превратились в большую стройку, смогли резко улучшить жилищные условия населения. Система ипотечного жилищного кредитования не только решает проблему финансирования строительства жилья, но и способствует формированию среднего класса, дает универсальный механизм вовлечения инвестиций в реальную экономику, укрепляет ее, поскольку ориентирована на легальные доходы граждан.

К сожалению, в нашей стране ипотека, начатая в соответствии с федеральной программой, а также рядом регионов, принесла весьма скромные результаты. Кредиты доступны лишь 1-3% наиболее богатых граждан. К сожалению, часто ипотечные схемы с использованием бюджетных средств оказывались финансовой поддержкой небольшой группы граждан, которых нельзя отнести к категории наиболее нуждающихся. Необходимыми условиями ипотеки являются надёжные права собственности на недвижимость, стабильная ситуация в экономике.

Стихийно развивается практика коллективных инвестиций - объединения средств граждан и организаций для инвестиций в строительство жилья. В связи с неразвитостью законодательства в этой сфере здесь высоки риски вкладчиков, используются и ценные бумаги, и их заменители, которые не обеспечивают надёжной защиты прав мелких инвесторов (например, договоры о долевом участии). Это положение должно быть исправлено путём включения деятельности по привлечению средств граждан в сферу регулирования операций с ценными бумагами.
Для развития ипотеки мы предлагаем:

1. Развивать более дешевую и доступную "латиноамериканскую" форму ипотеки - покупатель вносит значительную часть суммы сразу, продавая свою старую квартиру - и вселяется в более комфортабельную (в СССР существовала подобная система переселения семьи из однокомнатной в двухкомнатную квартиру, из нее в трехкомнатную и т.д.).

2. Обеспечить квартиру молодым семьям - ввести систему доступных жилищных кредитов молодым семьям первого брака на покупку квартиры через специально созданный фонд ипотечного кредитования молодых семей. Для получения кредита семья должна внести 30% стоимости квартиры. На 2/3 этой суммы (20% стоимости квартиры) дается льготный государственный кредит. 10% семья должна внести самостоятельно (это отсечет маргиналов). При рождении ребенка выдается грант, с помощью которого семья погашает часть кредита.

3. Развивать "небанковскую" ипотеку на основе выпуска муниципальных жилищных облигаций.

4. Обеспечить разнообразие форм долгосрочного жилищного финансирования:

• строительные сберегательные кассы,
• замкнутый цикл "ипотечного кредитования", когда кредитор является собственником жилья,
• договора инвестиций, или долевого участия в строительстве, различных жилищно-строительных кооперативов,
• кредитные союзы, взаимное кредитование, приобретение жилья в рассрочку через так называемые кассы взаимопомощи.

5. Создать попечительские советы в целях координации действий кооперативов, входящих в союз, кассу и т.д. позволят сделать его деятельность прозрачной для контроля.

6. Принять закон "О страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования" (сейчас у нас покупателя государство формально защищает, будучи не в состоянии обеспечить контроль за предыдущими сделками), что поможет снизить риски различных схем ипотечного кредитования, одновременно усилив гарантии получения квартиры в собственность при ее выкупе в течение нескольких лет.

7. Создать программу страховой защиты ипотеки - страхование залога. Для снижения бремени выплат заемщика необходимо партнерство всех профессиональных участников рынка, выработка соглашения с обязательным участием органов исполнительной власти.

8. Повысить привлекательность работы со схемами ипотеки для банков путем:

• снижения комиссионных за нотариальную регистрацию залога путём перехода от процентного сбора к фиксированному;
• облегчения отнесения на себестоимость расходов на резервы на потери по ссудам,
• резервирования по льготным нормативам отчислений в фонд обязательного резервирования долгосрочных инвестиционных кредитов,
• обеспечения рефинансирования кредитных операций.

9. Устранить ряд недоработок в налогообложении:

• восстановить прежний размер вычетов при совершении сделок с недвижимостью по подоходному налогу - 1,8 млн. руб., который был уменьшен при введении Налогового кодекса до 1 млн. руб.;
• обеспечить отнесение на себестоимость процентов по кредитам при инвестиционном кредитовании основных средств,
• освободить гражданина, взявшего ипотечный кредит, от уплаты с этой суммы подоходного налога на все время выплаты кредита.

10. Обеспечить единство ипотечного кредитования по всей стране, создать единое правовое пространство, унифицированные условия предоставления и обслуживания кредитов, возможности перелива капиталов, упорядочить стихийный процесс создания различных схем ипотечного кредитования в регионах, стандартизировать типовую форму выпуска закладных листов, обеспечить их на первоначальном этапе государственными гарантиями (федерального или регионального правительства).

11. Учитывать интересы инвестора - создать четкие, ясные и понятные "правила игры" в сфере приложения капитала, обеспечив в том числе возможность взятия кредита под залог земли до начала строительства.

Качество коммунальных услуг

В наследие от советской эпохи России досталась проблема жилищно-коммунального хозяйства. Но уже в 1990-е гг. она приобрела новое очертание. На население переносят все большую долю жилищных расходов, при этом для многих россиян жилищная проблема до сих пор не решена. Коммунальные службы, неэффективные вследствие своего монопольного положения, испытывают колоссальный износ фондов, что грозит жилищно-бытовыми, и не только, катастрофами. На пороге XXI века 350 малых городов России не имеют водопровода, 900 - канализации, 400 - сетей газоснабжения.

В 1997 г. была разработана и затем оформлена Указом Президента Концепция реформы ЖКХ. "ЯБЛОКО" выразило категорическое несогласие:

1. С последовательностью мероприятий. Сначала на граждан будут перенесены расходы, и лишь потом - предоставлены субсидии малообеспеченным; что демонополизация будет осуществлена после достижения экономического эффекта. Как показывает опыт, российская власть всегда успевает отобрать, но забывает потом компенсировать.

2. С отсутствием понимания необходимости затрат на реализацию мероприятий (реформы не бывают бесплатными). Это означало механический перенос всех затрат на нижние уровни власти, прежде всего на местное самоуправление и на население.

Федеральная целевая программа "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ", подготовленная в 2001 г., защищает узковедомственные интересы предприятий - естественных и локальных монополистов в сфере ЖКХ. Мы считаем, что велика опасность того, что коммунальные службы выйдут из под общественного контроля и их стремление к получению прибыли приведет к резкому ухудшению положения населения. Форсированная приватизация предприятий ЖКХ до демонополизации противоречит экономической логике, здравому смыслу и мировому опыту, может привести к таким же печальным резервирования долгосрочных инвестиционных кредитов, последствиям, как "чубайсовская" приватизация.

Кроме того, ради финансового оздоровления предприятий предполагается повышение тарифов (отмена льготы по НДС на оплату населением расходов по обслуживанию жилья, включение в тарифы затрат на привлечение специализированных компаний по управлению жилым фондом, убытков от недосбора платежей, а также расходов на капитальный ремонт). По нашим оценкам, тарифы в результате этого увеличатся в 1,5 раза. При этом 80-87% расходов на модернизацию должно прийтись на средства региональных и местных бюджетов, жилищно-коммунальных предприятий и частных кредиторов.

"ЯБЛОКО" настаивает на том, что на среднесрочную перспективу расходы на капитальный ремонт, инвестиционные расходы в коммунальной сфере, покрытие убытков от недосбора платежей должны остаться за бюджетами. Финансирование капитальных расходов (включение в тариф покрытия лишь текущих расходов) - принятая в мире практика функционирования общественного сектора. Кроме того, в российских условиях это будет означать заинтересованность бюджетов во взыскании задолженности с неплательщиков коммунальных услуг. Для финансирования этих расходов, для поддержания функционирования ЖКХ на переходный период, необходимо передать местным бюджетам соответствующие доходные источники.

Планируемое повышение тарифов до 100% стоимости и для предприятий бюджетной сферы, без гарантий увеличения государственного финансирования является еще одним подтверждением наплевательского отношения государства к социальной сфере, и может привести лишь к дальнейшей ее деградации.
"ЯБЛОКО" настаивает на том, что основной акцент в реформе должен быть не на 100%-ной оплате гражданами услуг, не на "финансовом оздоровлении" отрасли, не на погашении задолженности бюджетов перед предприятиями ЖКХ, а на комплексной модернизации жилищно-коммунальной сферы, основанной на принципах:

• приоритета структурных изменений над задачами извлечения дополнительных доходов за счёт резкого повышения тарифов для населения;
• равномерного распределения бремени реформы между предприятиями ЖКХ, населением и бюджетами всех уровней;
• защите прав и интересов собственников жилья;
• недопущение приватизации предприятий ЖКХ до их демонополизации;
• недопустимости форсированной коммерциализации сферы ЖКХ, являющихся предприятиями общественного сектора, которые должны находиться под публичным контролем.

Для проведения реформы ЖКХ не в узковедомственных, а в общенациональных интересах необходим учет мнения большинства населения страны. Поэтому необходимо привлечение к разработке и проведению реформы всех заинтересованных сторон - представителей товариществ собственников жилья и потребительских союзов, представителей местных и региональных органов власти, работников коммунальных служб.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства должна ориентироваться на защиту прав и интересов собственников жилья и жильцов, потребителей жилищно-коммунальных услуг. Это предполагает комплексную модернизацию этой сферы, равномерное распределение расходов на реформу, приоритет структурных изменений над фискальными целями, а не реализацию интересов жилищно-коммунальных предприятий. "ЯБЛОКО" считает, что для этого необходимо:

Комплексная модернизация ЖКХ, проводимая в общенациональных интересах, подразумевает:

1. Выстраивание систему четких и ясных отношений между потребителем и производителем услуг, для чего необходимо:

• перейти к системе договорных отношений, предусматривающих строгую ответственность производителей за нарушение количества и качества предоставляемых услуг (тогда, например, в периоды многомесячных отключений горячей воды гражданин не будет оплачивать её стоимость);
• проводить "прозрачную" тарифную политику, установив государственный и муниципальный контроль за тарифами на коммунальные услуги, принять рамочный федеральный закон "Об обязательном аудите естественных монополистов в жилищно-коммунальной сфере" на базе разработанного "ЯБЛОКОМ" в С. - Петербурге соответствующего закона, что позволит оценить обоснованность тарифов и выявить возможные резервы снижения себестоимости (как показывает практика проведения аудита в ряде регионов, себестоимость жилищно-коммунальных услуг после проверки существенно снижается);
• установить стандарты на все услуги и определение структуры и размера тарифов для этих услуг, разработать методологию расчета тарифов до, а не после начала модернизации предприятий жилищно-коммунальной сферы, включить ее в программу реформирования ЖКХ; разработать федеральный рамочный закон, закрепляющий эту методологию;
• отказаться от закладывания в тарифы задолженности неплательщиков (это вопрос работы предприятий), затрат на капитальный ремонт (он должен осуществляться за счет бюджетов); установление верхнего предела расходов на управление, по крайней мере до 2008 г не должна отменяться льгота по НДС;
•  создать при органах местного самоуправления муниципальные комиссии по регулированию тарифов на коммунальные услуги, законодательно гарантировать участие в их работе депутатов законодательных органов МСУ, представителей общественных объединений и организаций, защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг.

2. Создание надежной системы защиты населения, для чего необходимо:

• ввести ступенчатую границу оплаты (5-10-15%) в зависимости от материального положения семьи (недопустимо, чтобы расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг составили свыше 20% семейных доходов, как предусматривается в Правительственном варианте реформы - эта норма должна быть дифференцирована, и для малоимущих составлять 5%) жилищно-коммунальные услуги, приходящиеся в благоустроенном жилище на площадь, превышающую социальную норму общей площади, должны оплачиваться 100% уже сейчас;
• создать надежную службу адресных жилищных субсидий, при этом субсидии должны назначаться по заявительному признаку, и выплачиваться путем открытия специальных лицевых счетов целевым образом без выдачи на руки, используя (в целях недопущения "липовых" справок о доходах) базу об индивидуальном заработке из местного отделения Пенсионного фонда;
• провести значительное повышение пенсий ветеранам, другим льготным категориям граждан, денежного содержания военнослужащих, судей до отмены льгот на оплату коммунальных услуг;
• провести четкое различие между компенсациями за отмену льгот и субсидиями малоимущим, не допустить ухудшение положения граждан - получателей обеих этих категорий выплат (ветеран должен получить одновременно повышение пенсии за отмену льготы и адресную субсидию на оплату услуг как нуждающийся, чего не предусматривается в правительственном варианте);
• разработать специальную программу для северных и депрессивных территорий, учитывая тот факт, что к форсированному переходу к 2003 году на 100% оплату услуг ЖКХ населением готовы в лучшем случае только наиболее развитые регионы, но для депрессивных и северных регионов такие темпы недопустимы. На Севере (регионах с большим отопительным сезоном) попытка заставить население оплачивать услуги ЖКХ в полном объеме может привести к катастрофическим последствиям. Поэтому в первую очередь необходимо остановить форсированный переход к 100%-ной оплате коммунальных услуг, не учитывающий региональную специфику. Этот переход должен быть дифференцирован по регионам и растянут на более длительный срок.

3. Создание конкуренции на рынке коммунальных услуг:

• разделить в жилищных службах функции заказчика и подрядчика путем выделения из жилищных трестов производственной части и преобразования их в ОАО со 100-процентным муниципальным капиталом с правом выкупа акций для развития конкуренции в сфере выполнения жилищных услуг (это изменит структуру отчетности предприятий, позволит им ориентироваться на прибыль);
• поощрять создание товариществ собственников жилья через обеспечение выделения им дотаций в полном объеме и компенсаций на льготников, передачи в собственность нежилых помещений и придомовой территории кондоминиума на базе разработанного типового договора;
• стимулировать самоуправление собственников жилья, которые могут заключать договора на обслуживание и реально выбирать лучшее предприятие, для чего необходимо обеспечение равных условий оплаты жилищно-коммунальных услуг для проживающих в домах и в квартирах любых форм собственности;
• предусмотреть программу конкретных мер по стимулированию совместного домовладения в различных формах объединений, как перспективных участников рынка жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих защиту прав потребителей - собственников жилья на получение качественных и своевременных услуг, снижение их стоимости;
• завершить в городах создание единых теплосетей (через выделение субсидии из региональных бюджетов с компенсацией из федерального бюджета), и впоследствии проводить теплоснабжение исключительно на конкурсной основе (через конкуренцию расположенных в городе ТЭЦ, муниципальных и ведомственных котельных).

4. Стимулирование сбережения энергии и ресурсов:

• ввести государственную программу установки счетчиков на границах раздела тепловых сетей энергетиков и коммунальных тепловых сетей;
• обеспечить обязательность поквартирного установления счетчиков коммунальных услуг в новых домах;
• освободить граждан от оплаты ЖКУ на 1 год при самостоятельной установке счетчиков;
• малоимущим установить счетчики бесплатно;
• устанавливать счетчики потребления коммунальных услуг на многоквартирный дом, что стимулирует установку индивидуальных счетчиков и образование ТСЖ.

Установка счетчиков, помимо прочего, не позволит коммунальным службам выставлять необоснованные счета за потребление тепла, воды и т.д.