Функции управления девелоперским проектом

Теоретическая часть

Сущность планирования состоит в задании целей и способов их достижения на основе формирования комплекса работ (меро­приятий, действий), которые должны быть выполнены, приме­нении методов и средств реализации этих работ, увязки ресур­сов, необходимых для их выполнения, согласовании действий организаций – участников проекта.

На этапе планирования определяются все необходимые пара­метры реализации проекта: продолжительность по каждому из контролируемых элементов проекта, потребность в трудовых, материально-технических и финансовых ресурсах, сроки постав­ки сырья, материалов, комплектующих и технологического обо­рудования, сроки и объемы привлечения проектных, строитель­ных и других организаций. Процессы и процедуры планирования проекта должны обеспечивать реализуемость проекта в заданные сроки с минимальной стоимостью, в рамках нормативных затрат ресурсов и с надлежащим качеством.

Основная цель планирования состоит в построении модели реа­лизации проекта. Она необходима для координации деятельности участников проекта, с ее помощью определяется порядок, в ко­тором должны выполняться работы и т. д.

Обычно выделяют следующие виды планов:

- концептуальный план;

- стратегический план реализации проекта;

- тактические (детальные, оперативные) планы.

Структура разбиения (декомпозиции) работ (СРР) – иерархическая структура последователь­ной декомпозиции проекта на подпроекты, пакеты работ раз­личного уровня, пакеты детальных работ. СРР является базовым средством для создания системы управления проектом, так как позволяет решать проблемы организации работ, распределения ответственности, оценки стоимости, создания системы отчетно­сти, эффективно поддерживать процедуры сбора информации о выполнении работ и отображать результаты в информационной управленческой системе для обобщения графиков работ, стоимо­сти, ресурсов и дат завершения.

Пакеты работ обычно соответствуют самому нижнему уров­ню детализации СРР и состоят из детальных работ. Последние при необходимости могут подразделяться на шаги. Ни детальные работы, ни, тем более шаги, не могут быть элементами СРР.

Основанием декомпозиции СРР могут служить.

- компоненты товара (объекта, услуги, направления деятель­ности), получаемого в результате реализации проекта;

- процессные или функциональные элементы деятельности организации, реализующей проект;

- этапы жизненного цикла проекта, основные фазы;

- подразделения организационной структуры;

- географическое размещение для пространственно распре­деленных проектов.

На практике используются комбинированные структуры СРР, построенные с использованием нескольких оснований декомпо­зиции.

В состав работ СРР входят все работы проекта (детальные ра­боты и шаги учитываются в рамках пакетов работ).

Стоимость проекта определяется совокупностью стоимостей ресурсов проекта, стоимостями и временем выполнения работ проекта.

Управление стоимостью (затратами) проекта включает в себя следующие процессы:

- оценку стоимости проекта;

- бюджетирование проекта, т. е. установление целевых пока­зателей затрат на реализацию проекта;

- контроль стоимости (затрат) проекта, постоянной оценки фактических затрат, сравнения с ранее запланированными в бюджете и выработки мероприятий корректирующего и предупреждающего характера.

Основным документом, с помощью которого осуществляется управление стоимостью проекта, является бюджет. Бюджетом называется директивный документ, представляющий собой ре­естр планируемых расходов и доходов с распределением по ста­тьям на соответствующий период времени. Бюджет является документом, определяющим ресурсные ограничения проекта, поэтому при управлении стоимостью на первый план выходит затратная его составляющая, которую принято называть сметой проекта.

Смета проекта  – документ, содержащий обоснование и рас­чет стоимости проекта (контракта), обычно на основе объемов работ проекта, требуемых ресурсов и цен.

Бюджетирование является планированием стоимости, т. е. оп­ределением плана затрат: когда, сколько и за что будут выплачи­ваться денежные средства.

Бюджет может составляться в виде:

1) календарных план-графиков затрат,

2) матрицы распределения расходов,

3) столбчатых диаграмм затрат,

4) столбчатых диаграмм кумулятивных (нарастающим итогом) затрат,

5) линейных диаграмм распределенных во времени кумуля­тивных затрат,

6) круговых диаграмм структуры расходов и пр.

Контроль стоимости проекта возникает из-за влияния факто­ров, обусловливающих отклонения от ранее запланированного бюджета, и направлен на управление изменениями в стоимости проекта с целью снижения отрицательных аспектов и увеличе­ния позитивных последствий изменения стоимости проекта.

Контроль стоимости проекта имеет две составляющие: учет­ную, т. е. оценку фактической стоимости выполненных работ и затраченных ресурсов, и прогнозную, т. е. оценку будущей сто­имости проекта.

Базовыми показателями, используемыми при контроле стоимости проекта, являются следующие:

- необходимо для завершения (НДЗ): устанавливается оценка затрат, которые предстоят для завершения работы или про­екта. Оценка НДЗ является наилучшей текущей оценкой того, сколько надо дополнительно вложить на данный момент, чтобы завершить работу;

- расчетная стоимость (PC): наилучшая оценка общей сто­имости, которую будет иметь работа или проект при завер­шении. Расчетная стоимость вычисляется как сумма факти­ческих затрат на текущую дату и НДЗ;

Существуют два основных метода контроля стоимости: тради­ционный метод; метод освоенного объема.

Традиционный метод контроля использует сле­дующие понятия:

Плановые (бюджетные) затраты  – BCWS (Budgeted Cost of Work Scheduled). Это бюджетная стоимость работ, запланирован­ных в соответствии с расписанием, или количество ресурса, пред­полагаемые для использования к текущей дате. Текущая дата – это дата, на которую имеется фактическая информация:

BCWS = ВС (общий бюджет) * % по плану.            (3.1)

Фактические затраты – ACWP (Actual Cost of Work Performed). Это стоимость фактически выполненных работ на текущую дату или количество ресурса, фактически потрачен­ное на выполнение работ до текущей даты. Фактические затра­ты не зависят от плановых показателей по затратам или по­треблению ресурсов.

Основной недостаток традиционного метода заключается в том, что он не учитывает, какие работы были фактически выполнены за счет потраченных денежных средств. Другими словами, он не оперирует временем или графиком выполнения работ.

Расхождение по затратам при традиционном методе рассчиты­вается как разница между фактическими и плановыми затратами.

Метод освоенного объема основан на определении отношения фактических затрат к объему работ, которые должны быть вы­полнены к определенной дате. При этом учитывается информа­ция по стоимости, плановому и фактическому графику работ и дается обобщенная оценка по состоянию работ на текущий мо­мент. Выявленные тенденции используются для прогноза буду­щей стоимости объема работ при завершении и определении факторов, оказывающих влияние на график выполнения работ.

При анализе освоенного объема используются три показателя для определения расхождения в графике работ и стоимости:

- плановые (бюджетные) затраты – BCWS;

- фактические затраты – ACWP;

- освоенный объем – BCWP (Budgeted Cost of Work Perfor­med). Это плановая стоимость фактически выполненных работ или количество ресурса, запланированное на фак­тически выполненный объем работ к текущей дате. Осво­енный объем не зависит от фактически произведенных затрат по работе:

BCWP = Плановая стоимость * % использования ресурса.       (3.2)

Так как метод освоенного объема учитывает фактор времени, то он позволяет определить как реальное отклонение по затра­там, так и отставание по графику выполнения работ.

Отклонение по затратам (перерасход денежных средств) пред­ставляет собой величину, полученную из разности фактической стоимости выполненных работ (ACWP) и плановой стоимости выполненных работ (BCWP). Для работы, находящейся в процес­се выполнения, необходимо выполнить процентную оценку за­вершенности (с точки зрения затрат):

 

Отклонение _ CV (Cost    

по затратам    Variance) = ACWP – BCWP.             (3.3)

 

Отставание от графика определяется разностью между плано­вой стоимостью работ по графику (BCWS) и плановой стоимос­тью выполненных работ (BCWP).

Существуют следующие варианты оценки конечной стоимос­ти проекта (ЕАС), при которых используются как традиционный метод оценки, так и метод освоенного объема:

1. Стоимость по завершении = Фактические затраты на теку­щую дату + Оставшаяся стоимость проекта, скорректиро­ванная с учетом индекса освоения затрат;

2. Стоимость по завершении = Фактические затраты на теку­щую дату + Оценка оставшейся стоимости проекта (ETC);

3. Стоимость по завершении = Фактические затраты на теку­щую дату + Новая смета на оставшуюся часть проекта.

Основной целью контроля проекта является обеспечение вы­полнения плановых показателей и повышение общей эффектив­ности функций планирования и контроля проекта.

Содержание контроля проекта состоит в определении резуль­татов деятельности на основе оценки и документирования фак­тических показателей выполнения работ и сравнения их с плано­выми показателями.

Система контроля проекта представляет собой часть общей системы управления проектом, между элементами (подсистема­ми) которой имеются обратные связи и возможность изменения ранее заданных показателей. То есть при любом нарушении хода выполнения проекта формируется ответное воздействие, направ­ленное на уменьшение возникшего отклонения от плана с уче­том изменений в окружающей среде.

К пусконаладочным работам относится комплекс мероприятий и работ, выполняемых в период подготовки и проведения индиви­дуальных испытаний комплексного опробования оборудования. При этом под оборудованием подразумевается вся технологи­ческая система объекта, т. е. комплекс всех видов оборудования, трубопроводов, сооружений и устройств, обеспечивающих вы­пуск первой партии продукции или обеспечения услуг, предус­мотренных проектом.

Заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им проверок, контрольных испытаний и измере­ний, документов исполнителя работ, подтверждающих соответ­ствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Порядок проведения работ по приемке объекта, стадии прием­ки, объем контроля и методы испытаний принимаются в соот­ветствии с требованиями стандартов, норм и правил, а также указаниями проектной или технологической документацией.

Объекты могут быть приняты в целом (в том числе «под ключ»), или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комп­лексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в до­говоре подряда на строительство. Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, к которому, помимо документации, представляемой ис­полнителем, прилагается перечень документов.

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется за­казчиком в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

 

Задания

 

Задание 3.1

Используя рисунок 3.1, опишите взаимосвязь уровней планирования.

 

Задание 3.2

Используя таблицу 3.1 проведите SWOT-анализ перспектив Вашего трудоустройства в настоящее время и после окончания обучения. Разработайте стратегию дальнейшего поведения и заполните матрицу ответственности, распределив роли О  –  ответственный исполнитель, Ф  –  финансорование, П  –  приемка работ, К  –  консультации и др. между исполнителями (студент, преподаватель, родители, администрация Вуза и пр.) по выполнению задач (проведение занятий, обучение, подготовка, выполнение дипломного проекта и др.)

Рисунок 3.1 – Уровни планирования

Таблица 3.1 – Таблица для проведения SWOT-анализа

Преимущества	Как их можно реализовать?	Слабые стороны	Как можно уменьшить их влияние?
...	...	...	...
Какие возможности представляет проект?	Как извлечь из них выгоду?	Угрозы: риски или иные обстоятельства, препятствующие успеху.	Как можно воспрепятствовать каждой из выявленных угроз?
...	...	...	...

 

Задание 3.3

Использую рисунок 3.2, опишите, как происходит формирование статей затрат проекта.

Рисунок 3.2 – Формирование статей затрат

 

Задание 3.4

Составьте календарный план-график затрат, если продолжительность проекта – 9 месяцев, начиная с января. Имеется следующая продолжительность и стоимость работ. Некоторые работы могут выполняться одновременно.

Таблица 3.1 – исходные данные для задания 3.4

Работа	Срок, мес.	Стоимость, ден.ед.
1. Подготовка бизнес-плана	2	15000
2 Разработка проектной и исходно-разрешительной документации	1	20 000
3. Геологическая и геодезическая подготовка	1	3 000
4. Устройство фундамента	1	20 000
5. Общестроительные работы	3	35 000
6. Кровельные работы	1	20 000
7. Отделочные работы	2	15 000
8. Пусконаладочные работы	3	14 000
9. Сдача объекта в эксплуатацию	1	5 000

 

Задание 3.5

Составьте столбчатую диаграмму кумулятивных затрат, линейную диаграмму распределенных во времени кумулятивных затрат и круговую диаграмму структуры расходов  по данным задания 3.4.

 

Задание 3.6

Раскройте смысл изображенного на рисунке 3.3.

Рисунок 3.3 – Анализ освоенного объема и расхождений

 

Задание 3.7

Объясните смысл рисунка 3.4.

 

Задание 3.8

Заполните формы документов, представленные в приложении А.

Рисунок 3.4 – Сравнение базового и текущего графиков

 

Вопросы к практическому занятию

3.1. В чем состоит сущность планирования?

3.2. Какова основная цель планирования?

3.3. Перечислите основные процессы планирования.

3.4. Перечислите вспомогательные процессы планирования.

3.5. В чем состоит сущность агрегирования календарно-сетевых планов (графиков)?

3.6. Дайте определение концептуальному плану, стратегическому плану и детальному плану проекта.

3.7. В чем состоит сущность метода SWOT-анализа?

3.8. Перечислите 12 базовых возможных стратегий проекта.

3.9. Перечислите факторы успеха при стратегическом планировании.

3.10. Перечислите факторы успеха при детальном планировании.

3.11. Что должен включать в себя детальный график?

3.12. Чем определяется стоимость проекта?

3.13. Дайте определение понятию «бюджет» проекта.

3.14. Дайте определение понятию «смета» проекта.

3.15. Перечислите виды оценок стоимости проекта и укажите на каких стадиях они применяются.

3.16. Перечислите ресурсы, которыми определяется стоимость проекта.

3.17. Перечислите шаги по оценке затрат проекта.

3.18. Дайте определение понятию «бюджетирование».

3.19. От чего зависит форма представления бюджетов.

3.20. Перечислите типы бюджетов в зависимости от стадии жизненного цикла.

3.21. Перечислите основные понятия традиционного метода контроля и метода освоенного объема.

3.22. В чем состоит сущность прогнозирования затрат?

3.23. В чем состоит цель составления и представления отчетности?

3.24. Назовите основную цель контроля проекта.

3.25. В чем состоит содержание контроля проекта?

3.26. Перечислите основные требования к системе контроля проекта.

3.27. Перечислите основные принципы построения эффективной сис­темы контроля.

3.28. Перечислите основные процессы контроля.

3.29. Перечислите вспомогательные процессы контроля.

3.30. Дайте определение понятию «мониторинг».

3.31. Перечислите и опишите методы контроля фактического выполне­ния проекта.

3.32. В чем заключается контроль прогресса в реализации проекта?

3.33. Перечислите пять основных возможных вариантов действий в ходе реализации проекта.

3.34. В чем заключается управление изменениями?

3.35. Какие документы входят в перечень документов, предъявляемых исполнителем комиссии при приемке объекта?

3.36. Перечислите документы, прилагаемые к акту приемки объекта.

Литература

[1 – 7].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ  4