Применение метода дисконтирования денежных потоков для оценки недвижимости.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

При этом подходе стоимость недвижимости определяется нр основе метода капитализации, который состоит в пересчете будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с помощью коэффициента капитализации

Ср = ЧД/ОКК

где Ср – рыночная стоимость приносящей доход недвижимости;

  ЧД – чистый доход от использования недвижимости в течение года;

     ОКК – общий коэффициент капитализации будущих доходов.

   В случае, когда поток будущих доходов представляется стабильным, метод расчета называется прямой капитализацией, а если в прогнозе потоков будущих доходов они отличаются по годам, то принимаемый метод пересчета их в рыночную стоимость недвижимости носит название метода дисконтирования денежных потоков.

   Чистый доход – это стабильная величина ожидаемого годового дохода за вычетом всех расходов по эксплуатации без учета амортизационных начисление

   ЧД = ДВВ-(Эр-АО) = (ДВВ-Эр)+АО=ЧП+АО

Т.е. чистый доход можно определить как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений.

Действительную валовую выручку следует определять с учетом убытка от незагруженности помещений, смены арендаторов, недоплат и т.п.

ДВВ=ПВВ-П

где ПВВ – потенциальная валовая выручка от сдачи недвижимости в аренду определяемую как произведение рыночной арендной ставки на сдаваемую площадь.

133. Принцип определения дохода с земли. Факторы, влияющие на стоимость земли. Формы оплаты за землю в г. Москве.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Их можно подразделить на четыре категории: экономические; социальные; юридические, административные или политические; и физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы. Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. К числу факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, относятся уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента; издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь имеющейся на продажу земли; затраты на освоение или производство строительных работ; затраты, связанные с обеспечением финансирования: и налоги. Все эти факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Социальные факторы.

Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. При выборе варианта землепользования не последнюю роль играют соображения престижа, когда люди стремятся завладеть конкретным участком земли по причинам социального и экономического характера. Эти мотивы приводят к так называемым «вторжениям» или «последовательным сменам» варианта землепользования. «Вторжение» происходит, когда какая-то группа людей, например, вышедших на пенсию, хочет приобрести участки земли по берегу водоема для жилой застройки или расширить имеющиеся в собственности территории и улучшить свое положение. Последовательная смена происходит, когда новая группа людей заменяет старую, например, группу населения, занимавшегося преимущественно рыболовством. Такие изменения происходят до тех пор, пока не наступит новое равновесие с четко выраженным иным вариантом землепользования. Вариант землепользования и стоимость земельных участков зависят и от других факторов социального характера — возрастной структуры и уровня образования населения, криминогенности. чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы.

Все эти факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политики предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Администрации штатов, провинций и местного уровня часто проводят программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дорог, школ, общественного транспорта, состояния полицейской и противопожарной службы и т.д.

Физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения.

Эти факторы являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-то территории. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка, к числу которых можно отнести размер, топографию и другие физические параметры, а с другой стороны, показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов, океанского побережья или свалки мусора. Первая группа факторов влияет на стоимость земли постольку, поскольку собственник участка может воспользоваться присущими участку характеристиками, а вторая группа признаков влияет на стоимость косвенно — насколько близки и доступны те или иные, внешние по отношению к данному участку, объекты. Удачная модель оценки земли будет учитывать как первую, так и вторую группу характеристик.

В соответствии с положениями ст. 20 Закона г. Москвы № 27, использование земель, находящихся в собственности города Москвы, является платным, исключая случаи, установленные федеральными законами и законами города Москвы. Собственники земельных участков в городе Москве уплачивают земельный налог в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы. Формами платы за использование земель, находящихся в собственности города Москвы, являются земельный налог и арендная плата за землю. Объектом для исчисления земельного налога и арендной платы за землю являются земельные участки, права на которые оформлены в установленном порядке, а также иные земельные участки в случаях, установленных настоящим Законом. Учетным документом, содержащим основные сведения о земельном участке, является учтенный в государственном земельном кадастре план границ земельного участка.

Единовременные земельные платежи взимаются при продаже земельного участка и продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Основой для определения размеров платы за землю является кадастровая стоимость земель города, утверждаемая в установленном порядке по результатам оценки земель города, при осуществлении которой учитываются данные о рыночной стоимости земельных участков и иной недвижимости в городе Москве.

Отсутствие у лица, правомерно использующего земельный участок, документа о праве пользования землей не может служить основанием для освобождения его от внесения платы за использование земельного участка. При обнаружении факта отсутствия указанного документа у лица, правомерно использующего земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или специально уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы, осуществляющий контроль за использованием и охраной земель, направляет такому лицу требование об оформлении документов в течение срока, установленного нормативными правовыми актами города Москвы. В случае неисполнения этого требования уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы формирует земельный участок в соответствии с требованиями федерального законодательства и законодательства города Москвы и принимает необходимые меры по взиманию платы за использование земельного участка. В отношении лиц, обязанных уплачивать земельный налог, соответствующие документы направляются в территориальный орган Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Москве.

Финансирование работ по формированию земельного участка, выполняемых уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляется за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы.

За право на заключение договора аренды земельного участка взимается плата в размере и на условиях, определенных Правительством Москвы на основании установленного им порядка либо установленных в результате проведения торгов, за исключением случаев, когда по результатам проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды находящихся в собственности города Москвы земельных участков определяются размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю.