Роль совета многоквартирного дома в управлении домом

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по деятельности совета многоквартирного дома [1]

Содержание

1.	Роль совета многоквартирного дома в управлении домом
2.	Подготовка предложений по управлению, содержанию и ремонту общего имущества
2.1.	Необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме
2.2	Планирование перечня работ и услуг по содержанию общего имущества
2.3.	Определение размера необходимых затрат на работы и услуги по содержанию общего имущества
2.4.	План выполнения услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту дома
3.	Организация контроля за оказанием услуг, выполнением работ управляющей организацией
3.1.	Что можно и нужно контролировать
3.2.	Как можно контролировать выполнение услуг и работ и как часто это делать
3.3.	Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору
4.	Вовлечение собственников помещений в управление многоквартирным домом
4.1.	Для чего нужны комиссии собственников помещений и как их создать
4.2.	Постоянные связи между советом и другими собственниками
4.3.	Как информировать собственников о работе совета дома
4.4.	Необходима сменяемость членов совета
5.	Финансовое обеспечение деятельности совета многоквартирного дома
5.1.	Вознаграждение председателя и членов совета многоквартирного дома
5.2.	Финансирование мероприятий совета многоквартирного дома
Список законодательных актов
Приложение 1. Вопросы, принятие решений по которым является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Приложение 2. Положение о совете многоквартирного дома (проект)
Приложение 3. Анкета собственника помещения в многоквартирном доме
Приложение 4. Анкета-приглашение
Приложение 5. Опросный лист

 

Настоящие методические рекомендации рассматривают вопросы, связанные с реализацией полномочий советов многоквартирных домов, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, и предназначены председателям и членам советов многоквартирных домов, другим заинтересованным лицам.

 

Таблица 1. Полномочия совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома

Полномочия совета МКД	Полномочия председателя совета МКД
Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений
Выносит на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложенияо порядке пользования общим имуществом в МКД, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу
Представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
Представляетсобственникам помещений до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.	Вправе вступить в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) - до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении договора управления многоквартирным домом. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений результаты переговоров по условиям договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договора на содержание и ремонт общего имущества, договоров ресурсоснабжения)
Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг	Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушениинормативов качестваили периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса.

 

Сопоставление полномочий совета МКД и председателя совета показывает, что председатель совета действует как руководитель коллегиального органа. Его полномочия вытекают из полномочий совета. Именно совет готовит предложения, представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров (в том числе используя результаты переговоров, проведенных председателем), осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления домом, а председатель совета подписывает акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств и обращается в органы местного самоуправления при невыполнении управляющей организацией условий договора управления. Поэтому председатель совета МКД должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета.

В Жилищном кодексе кроме полномочий председателя совета МКД как руководителя совета указаны также его полномочия как доверенного лица отдельных собственников помещений, выдавших ему доверенность на заключение договора управления многоквартирным домом (на условиях, указанных в решении общего собрания), контроль за выполнением обязательств по заключенному договору, а также на выступление в суде в качестве своего представителя по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Нужно иметь в виду, что председатель совета МКД, действуя по доверенности конкретного собственника помещения, выступает только как доверенное лицо данного собственника, а не как руководитель коллегиального органа – совета многоквартирного дома. Собственник помещения вправе выдать аналогичную по полномочиям доверенность любому лицу, а не только председателю совета МКД. При выдаче доверенностей председателю совета МКД многими собственниками помещений в доме, возможно, облегчается заключение договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (потому что часть договоров подписывает одно доверенное лицо). Но это скорее облегчает процесс подписания договоров для управляющей организации. Для собственников помещений мало что меняется, просто вместо того, чтобы самим подписать договор, они подписывают доверенность другому лицу. Но права и обязанности по договору возникают именно у собственников помещений[4]. А председатель совета МКД, не зависимо от того, есть ли у него доверенности собственников помещений или нет, участвует в контроле за исполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, потому что он член совета МКД - органа, у которого есть полномочие осуществлять контроль. Доверенности собственников помещений действительно нужны председателю совета МКД в случае, если он будет представлять их интересы в суде.

Для исполнения полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома, председателю совета не нужны доверенности собственников помещений.

Председателю совета МКД, получившему доверенности от собственников помещений, рекомендуется четко разделять, когда он действует как участник коллегиального органа – совета МКД, а когда как доверенное лицо конкретного собственника помещения.

Полномочия председателя или члена совета многоквартирного дома могут подтверждаться выпиской из протокола общего собрания, на котором они были избраны в состав совета, подписанной председателем и секретарем общего собрания. В выписке из протокола общего собрания должны быть указаны дата проведения общего собрания, решение об избрании собственника помещения председателем (членом) совета многоквартирного дома (с указанием адреса дома) и на какой срок избран совет дома. Выписка из протокола общего собрания может быть заверена органом территориального общественного самоуправления или органом местного самоуправления, если представители этих органов присутствовали на общем собрании.

Подготовка предложений по управлению, содержанию и ремонту общего имущества

Одна из важнейших задач совета дома – подготовить предложения собственникам помещений по условиям договора управления многоквартирным домом, а это, прежде, всего, предложения по перечню услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, который собственники помещений заказывают управляющей организации. А затем – предложение по размеру платы собственников помещений, обеспечивающей выполнение этих услуг и работ.

До сих пор в большинстве случаев собственники помещения сами не определяли перечень услуг и работ для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме[5], они принимали тот перечень, который предлагала управляющая организация в проекте договора управления многоквартирным домом. Совет МКД может самостоятельно подготовить перечень необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту дома как предложение для собственников помещений и управляющей организации.

Что нужно сделать, чтобы определить, какие услуги и работы нужны для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме? Рекомендуется последовательно выполнить следующие действия:

Шаг 1. Убедиться, что есть все необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме (состав общего имущества с необходимыми качественными и количественными характеристиками), если сведений нет или недостаточно, получить (собрать) их.

Шаг 2. Провести осмотр всех частей общего имущества для того, чтобы оценить их состояние.

Шаг 3. Для каждой части общего имущества составить список необходимых работ (услуг) для поддержания в надлежащем техническом и (или) санитарном состоянии.

Таблица 2. Примерная форма для описания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

№	Наименование элементов общего имущества	Описание /качественная характеристика (материал, др.)	Ед. изм.	Техническая /количественная характеристика (площадь, длина, мощность, др.)	Общее количество	Примечание (например, наличие технической документации)

При заполнении формы с описанием общего имущества рекомендуется группировать отдельные элементы общего имущества следующим образом:

1. Помещения общего пользования

2. Кровля (крыша)

3. Ограждающие несущие конструкции

4. Ограждающие ненесущие конструкции

5. Внутридомовая система холодного водоснабжения

6. Внутридомовая система горячего водоснабжения

7. Внутридомовая система отопления

8. Внутридомовая система электроснабжения

9. Внутридомовая система газоснабжения

10. Механическое, электрическое санитарно-техническое и иное оборудование

11. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства

12. Объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные на земельном участке

При определении состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме необходимо руководствоваться статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 2, 5, 6 и 7). Если возникают какие-то сомнения, можно руководствоваться отличительным признаком общего имущества: общее имущество предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

При описании общего имущества необходимо установить также границы, разделяющие общее имущество собственников помещений, и имущество, принадлежащее отдельным собственникам (являющееся принадлежностью квартир), а также границы между общим имуществом и имуществом других лиц (муниципального образования, если речь идет о земельном участке, имуществом коммунальных организаций – инженерным сетям). Внешние границы сетей электро-, газо- тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, устанавливаются в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, если иное не установлено законодательством Российской Федерации[8]. Границы и размер земельного участка, входящего в состав общего имущества, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и указываются в кадастровом плане земельного участка.

При определении состава общего имущества целесообразно одновременно указывать качественные характеристики каждой части общего имущества (например, наружные стеновые конструкции – панельные или кирпичные, трубы – стальные, чугунные или пластиковые и т.д.), а также технические и количественные характеристики. Среди количественных характеристик особенно важны те, которые будут определять объем выполняемых работ по содержанию той или иной части общего имущества. Например, если говорить об обслуживании системы холодного водоснабжения, надо знать протяженность труб в подвале, а при ремонте еще и диаметр. При планировании санитарного содержания подъездов, необходимы сведения об общей площади лестничных площадок и маршей, площади окрашенных стен, которые будут мыться или краситься. Для многих частей общего имущества качественные и количественные характеристики указаны в проектной или другой технической документации на многоквартирный дом и могут выписаны оттуда. Эта документация находится у управляющей организации. Совет дома может знакомиться с содержанием технической документации и иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.

Детальное описание общего имущества с указанием качественных и количественных характеристик – очень большая работа. Если нет возможности выполнить ее в полном объеме, имеет смысл в первую очередь отписать и охарактеризовать те части общего имущества, для которых работы по содержанию выполняются всегда. Например, санитарное содержание подъездов, техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем – это не только обычные, но и обязательные работы, поэтому количественные характеристики этих элементов общего имущества необходимы для формирования заказа управляющей организации. А обслуживание стеновых конструкций в общем случае заключается просто в их осмотре, чтобы убедиться, что нет трещин, выпучиваний, отклонения от вертикали. Для такой услуги количественные характеристики осматриваемых конструкций не особенно важны. Их можно определить и внести в описание позже, например, когда появится потребность в определении количества материалов для ремонта, объема работ.

Кроме состава и количественных характеристик частей общего имущества для планирования перечня необходимых работ по его содержанию обязательно необходима информация о фактическом состоянии всех элементов общего имущества: соответствует ли оно обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли элемент общего имущества только в поддержании существующего хорошего состояния (то есть в профилактическом обслуживании) или необходим ремонт (текущий или капитальный) либо замена.

Осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, является неотъемлемой частью содержания общего имущества и согласно законодательству при способе управления домом «управление управляющей организацией» является обязанностью управляющей организации[9]. Проведение осмотра общего имущества для оценки соответствия его состояния требованиям законодательства должно включаться в перечень услуг и работ, выполняемых управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. Если эта услуга управляющей организации указана в договоре управления, совет МКД вправе запросить у управляющей организации акт осмотра всех элементов общего имущества. Кроме того совету дома имеет смысл осуществить проверку соответствия сведений, которые указаны в акте осмотра общего имущества, действительному положению дел. В случае если управляющая организация не предоставила акт осмотра дома, совет МКД может провести оценку состояния общего имущества самостоятельно. Для этой задачи может быть специально создана техническая комиссия собственников жилья.

Оценку состояния общего имущества можно делать одновременно с его описанием или как специальное мероприятие для подготовки предложения по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту. По результатам осмотра и оценки составляется акт о техническом состоянии общего имущества. В акте для каждого элемента общего имущества указывается характеристика состояния (например, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное), описываются выявленные повреждения, дефекты (если есть возможность, с количественными показателями повреждений, необходимых ремонтов), делается вывод (соответствует или не соответствует требованиям законодательства, нуждается или нет в ремонте, замене).

В отношении требований законодательства к состоянию общего имущества совету дома необходимо иметь в виду, что эти требования устанавливаются, прежде всего, для обеспечения надежности и безопасности многоквартирного дома, в том числе безопасности для жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 г № 184-ФЗ «О техническом регулировании» обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к процессам их эксплуатации) устанавливаются техническими регламентами, которые принимаются федеральными законами или постановлениями Правительства Российской Федерации. Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Со дня вступления в силу указанного Федерального закона и до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:

защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;

предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей[10].

В соответствии с законом о техническом регулировании принят Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно данному закону требования к многоквартирному дому в период его эксплуатации заключаются в следующем[11]:

1. Безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.

2. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания должны соответствовать требованиям проектной документации.

3. Эксплуатация зданий должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий требованиям энергетической эффективности зданий и требованиям оснащенности зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий.

В соответствии с Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Правительство РФ утвердило перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований данного Федерального закона[12].

Кроме уже указанных федеральных законов обязательные требования к многоквартирному дому установлены следующими федеральными законами:

№ 261-ФЗ от 23.11.2009 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

№ 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

№ 52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;

№ 7-ФЗ от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей среды».

Помочь применить данные федеральные законы к конкретному многоквартирному дому совету МКД могут специалисты. Но на первом этапе можно руководствоваться простым правилом: безопасным состоянием элементов общего имущества считается такое, при котором нет недопустимого риска, связанного с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде[13] (отсутствуют повреждения, часть общего имущества исправна, функционирует так, как это предусмотрено технической документацией).

Детальное описание общего имущества с качественными и количественными характеристиками, а также оценка фактического состояния всех элементов общего имущества – основа для планирования необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту.

Планирование перечня работ и услуг по содержанию общего имущества

После того как совет МКД получил необходимые сведения об общем имуществе можно приступать к составлению перечня всех работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего состоянии общего имущества.

Работы по содержанию общего имущества можно условно разделить на группы:

I. Техническое обслуживание (работы по поддержанию нормативных режимов и параметров конструкций, инженерных системы и др.)

II. Санитарное содержание (уборка и санитарно-гигиеническая очистка)

III. Текущий ремонт

IV. Капитальный ремонт (реконструкция)

V. Благоустройство (работы по обеспечению удобства и комфортности проживания)

Можно дополнительно выделить группу «Энергосберегающие мероприятия» или включить эти работы в группу «Капитальный ремонт (реконструкция)». Кроме того существует особая группа услуг – услуги управления многоквартирным домом.

Для каких-то элементов общего имущества могут выполняться все виды работ (например, для земельного участка, подъездов дома), для других – работы только двух-трех типов (например, для внутридомовых инженерных систем не выполняются работы по санитарному содержанию и благоустройству). Кроме того, какие-то работы выполняются регулярно с разной периодичностью (несколько раз в неделю, один раз в месяц, два раза в год и т.д.), а какие-то только при необходимости – разовые работы (ремонты).

Для начала совету дома рекомендуется составить полный перечень возможных работ для каждой части общего имущества. Для этого можно использовать форму, приведенную в таблице 3. В нее нужно внести названия элементов общего имущества из уже имеющегося описания состава общего имущества в доме, а затем для каждого элемента – необходимые виды работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту (основываясь на результатах проведенной оценки состояния общего имущества), а также желательные виды работ по благоустройству, повышению энергоэффективности дома.

Таблица 3. Примерная форма для перечня работ по содержанию общего имущества

Наименование элемента общего имущества	Работы по техническому обслуживанию	Работы по санитарному содержанию	Ремонты	Работы по благоустройству
текущий	капитальный

Чтобы определить, какие работы могут выполняться по содержанию какого-либо элемента общего имущества, совет МКД может воспользоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда^[14]. В этом документе наиболее подробно описаны возможные мероприятия по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и ремонтам многоквартирных домов. Необходимо подчеркнуть, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда после принятия Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» и Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» стали рекомендательным документом. Поэтому собственники помещений не обязаны обеспечивать выполнение всех видов работ, перечисленных в этих правилах. Но как справочник этот документ очень полезен.

Совет дома может также воспользоваться информаций управляющих организаций об оказываемых услугах и выполняемых работах. В соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами[15], управляющие организации обязаны публиковать сведения о своих услугах и работах (пункты 10 и 13 «а»), включая:

– описание содержания каждой работы (услуги);

– периодичность выполнения работы (оказания услуги);

– результат выполнения работы (оказания услуги);

– гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией);

– указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг).

Если управляющие организации добросовестно раскрывают информацию о своих услугах и работах в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации, у собственников помещений в многоквартирном доме появляется возможность оценить разнообразие возможных услуг и работ, а также ту пользу (результат), которую они получат, заказав ту или иную услугу или работу.

При заполнении формы работ по содержанию общего имущества имеет смысл одновременно указывать рекомендуемую периодичность выполнения данной работы (или срок проведения), если есть такие сведения. Если для какого-то элемента общего имущества не удалось найти названия работ для какого-то столбца таблицы, можно оставить это место незаполненным, возможно, сведения появятся позднее, или поставить прочерк, если работы такого типа вообще не проводятся для данного элемента общего имущества. При заполнении столбцов «текущий ремонт» и «капитальный ремонт» используются сведения из акта оценки состояния общего имущества.

В отношении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности необходимо рассматривать[16]:

1) перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно, утвержденный органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

2) перечни мероприятий для многоквартирного дома (как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме), проведение которых способствует энергосбережению поставляемых в многоквартирный дом энергетических ресурсов и повышению энергетической эффективности их использования, которые обязаны регулярно (не реже чем один раз в год) предлагать организации, осуществляющие снабжение энергетическими ресурсами многоквартирного дома;

3) предложение о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий, которое регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома (управляющая организация).

Совету дома необходимо иметь в виду, что энергосберегающие мероприятия первой группы являются обязательными и должны включаться в перечень услуг и работ, заказываемых управляющей организацией. Мероприятия двух остальных групп являются рекомендательными и включаются в перечень услуг и работ по решению общего собрания собственников помещений.

 

Мероприятия (работы) по повышению удобства и комфортности проживания можно выявить путем проведения опросов собственников помещений в доме.

Заполненная по каждому элементу общего имущества форма работ по содержанию общего имущества является основой для составления плана работ по содержанию и ремонту общего имущества на предстоящий год, а также перспективного плана на три-пять лет.

На следующем этапе работы по подготовке предложения по перечню работ по содержанию общего имущества совету многоквартирного дома рекомендуется выписать из заполненной формы работ по содержанию общего имущества те виды работ, которые предполагается включить в план на предстоящий год. Эти работы желательно группировать по разделам «Техническое обслуживание», «Санитарное содержание», «Текущий ремонт», «Капитальный ремонт», «Благоустройство». Такая группировка общепринята при составлении планов управляющими организациями, товариществами собственников жилья. В каждую из этих групп попадут работы для разных элементов общего имущества.

Учитывая, что финансовые возможности собственников жилья обычно ограничены, в первую очередь в перечень работ на предстоящий год необходимо включить обязательные виды работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию, обязательные мероприятия по энергосбережению и те виды ремонтов, которые невозможно отложить, потому что отсутствие ремонта может привести (или уже приводит) к авариям, опасным для жизни, здоровья, имущества собственников, и значительным затратам на устранение последствий аварий. Таким образом будет получен минимальный обязательный перечень работ.

В настоящее время, составляя перечень обязательных работ, совет МКД может руководствоваться общими требованиями Технического регламента о безопасности зданий и сооружений и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обычной практикой, рекомендациями специалистов, предложением управляющей организации и здравым смыслом. Но в ближайшее время Правительство Российской Федерации утвердит состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения[17]. После принятия данного нормативного акта совет дома, составляя перечень услуг и работ, будет руководствовать составом обязательных для выполнения работ, применительно к конкретному многоквартирному дому.

Включив в перечень обязательные виды работ, затем, можно добавить к перечню те виды работ, которые желательно выполнить в предстоящем году, если финансовые возможности собственников помещений это позволят. Это будут работы «второй очереди». Все виды работ, которые не вошли в первую или вторую очередь (обычно это отложенные крупные ремонты, мероприятия по повышению благоустройства), рекомендуется включить в перспективный план ремонтов и подумать над тем, на какой год желательно запланировать тот или другой ремонт.

Кроме названия работ при подготовке предложения необходимо указывать их периодичность или срок исполнения, а также сведения, характеризующие объем работ. Например, если речь идет об уборке подъездов, нужно указать площадь поверхности пола (лестничных ступеней, площадок), которая будет убираться. И еще один важный показатель – планируемый результат работы (услуги). Это не только помогает собственникам понять, зачем нужна и почему важна данная работа (услуга), но и впоследствии обеспечивает совету МКД возможность контролировать выполнение управляющей организацией обязательств по договору.

Для составления перечня планируемых работ и услуг удобно использовать форму, в которой одновременно можно рассчитывать и размер затрат на оплату этих работ и услуг. Пример такой формы приведен в таблице 4.

По результатам проведенной советом работы появляются проекты перечней работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на предстоящий год и на перспективу. Эти перечни после оценки размера необходимых затрат на их выполнение, обсуждение с собственниками помещений затем могут корректироваться.

План выполнения услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту дома

Работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются с разной периодичностью (работы по санитарному содержанию), в разные сроки (например, сезонные работы, ремонты).

Для организации контроля за исполнением управляющей организацией обязательств по выполнению услуг и работ, порученных ей решением общего собрания собственников помещений в рамках договора управления, очень полезно иметь план выполнения работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такой план составляется на основе подготовленного советом дома предложения по перечню услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (до утверждения общим собранием это проект плана).

Отличие плана от перечня состоит в том, что в плане все услуги и работы, входящие в перечень, расписаны во времени, то есть по месяцам календарного года.

Примерная форма плана содержания общего имущества приве