Практическая работа №6. Доходный подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы — КиберПедия 

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...

Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...

Практическая работа №6. Доходный подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы



(4 часа)

Цели и задачи работы:

- закрепить знания студентов, связанные с оценкой объектов недвижимости доходным подходом;

- выявить особенности применения доходного подхода, его преимущества и недостатки.

 

Методические указания по выполнению работы:

Работа проводится по варианту, номер которого определяется по первой букве фамилии студента.

Буква фамилии Номер варианта Буква фамилии Номер варианта
А.Б Р,С,Т
Г,Д,Е У,Ф,Х
Ж,З,И Ц,Ч,Ш
Л,М Щ.Э,Ю,
Н,О,П В, К, Я

Оформление практической работы соответствует общим требованиям, предъявляемым к написанию работ: на стандартных листах формата А-4, при оформлении работы на компьютере (интервал 1,5, размер шрифта 14), или в обычных тетрадях, при оформлении в рукописном виде.

 

Задание 1. Определить величину эффективного валового дохода и ежегодного ЧОДа, если:

  Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
общая площадь здания 10000 кв.м.
из них, сданы в аренду 9600 кв.м, за 2000руб. за кв.м.в год 8800 кв.м, за 1500руб. за кв.м.в год
операционные расходы составляют 45% ПВД 42% ПВД

 

Задание 2. Определить величину ежегодного ЧОДа от эксплуатации жилого комплекса,в котором 50 квартир, из них 1 квартира предоставляется управляющему комплексом для проживания, если:

  Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
арендная плата по каждой из квартир (месячная ставк)а 500 у.е. 450 у.е.
среднегодовая оборачиваемость квартир 40% 50%
средний период времени, необходимый чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру 2 месяца 1.5 месяца
вознаграждение управляющего 3000 у.е в год 2500 у.е. в год
постоянные расходы по комплексу 40000 у.е. 35000 у.е.
годовые переменные расходы по комплексу (на каждую занятую квартиру) 300 у.е. на год 250 у.е. на год
отчисляется в резерв на замещение 3% от эффективного валового дохода 4% от эффективного валового дохода

 

Задание 3. Определить стоимость складского помещения, используя следующие данные:

  Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
общая площадь здания 15000 кв.м.
арендная ставка 2000руб. за кв.м.в год 1500руб. за кв.м.в год
потери от недогрузки 8% 10%
имущественный налог 700 000 руб. в год 500 000 руб. в год
земельный налог 300 000 руб. в год 260 000 руб. в год
общая ставка капитализации 36% 30%

 



Задание 4.Определить стоимость жилого комплекса методом капитализации чистого операционного дохода, если его квартиры сдаются в аренду. Ставка капитализации определена методом прямой капитализации и составляет 0,21.

 

Показатели Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
Доход от пяти 2-комнатных квартир без кондиционера 6000 руб./мес.
Доход от сдачи в аренду пяти 2-комнатных с кондиционерами 8000 руб./мес. 9000 руб./мес.
Доход от сдачи в аренду пяти 4 –комнатных двухуровневых квартир с двумя ванными комнатами и кондиционером, 15000 руб./мес. 20000 руб./мес.
Доход от сдачи в аренду пяти 3 –комнатных квартир с одной ванной комнатой и кондиционером, 12000 руб./мес. 15000 руб./мес.
Потенциальный валовый доход    
Недополучение дохода от неритмичной загрузки, смены арендаторов, неплатежей 2% от всех видов доходов 3% от всех видов доходов
Эффективный валовый доход    
Расходы, годовые (тыс. руб.):
- земельный налог
-страхование имущества
- замена ковровых покрытий
- уборка и вывоз мусора
- заработная плата служащих с начислениями
- налог на имущество
-уборка и вывоз снега
- оплата управленческих услуг
- содержание и текущий ремонт
Постоянные расходы, годовые    
Эксплутационные расходы, годовые    
Резервирование средств, годовое    

 

Задание 5. Определить возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга, если:



 

Условия инвестирования: Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
сроки инвестирования, лет
ставка доходности инвестиций, %
величина инвестиций, тыс.руб.

 

Заполнить таблицу:

Остаток капиталовложений на начало периода Возмещение капиталовложений Доход на инвестированный капитал Общая сумма дохода
       
       
       
       
       
Всего      

 

Задача 6.Определить ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Инвуда при следующих условиях:

Условия инвестирования: Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
сроки инвестирования, лет
ставка доходности инвестиций, %
величина инвестиций, тыс.руб.

 

Задача 7.Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом, если:

  Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
Безрисковая ставка,%
Поправка на риск, %
Поправка на неликвидность, %
Поправка на неэффективное управление, %
Время, необходимое для возврата вложенного капитала, лет
ставка возврата капитала    
общий коэффициент капитализации    

 

Задача 8.Определить общую ставку капитализации, если:

  Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
Доля собственного капитала, %
ставка процента по кредиту, %
сроки инвестирования, лет
планируемая ставка дохода на собственный капитал, %

 

Задача 9.Определить величину годового чистого операционного дохода от вложения инвестиций в проект по постройке офисного здания, если:

  Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10
Размер кредита, у.е.
Коэффициент ипотечной задолженности
ставка процента по кредиту, %
сроки инвестирования, лет
планируемая ставка дохода на собственный капитал, %

 


 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

Пример расчетов для практической работы №2.

Имеются следующие данные о ценах на однокомнатные квартиры за 20ХХ год на начало каждого месяца:

 

Месяц 07…
Цена, тыс. руб.

 

1. Определяем показатели ряда динамики.

Решение:

Месяц Цены на недвижимость, тыс. $ Абсолютные приросты Темпы роста, % Темпы прироста , % Абсолютное значение 1% прироста
цепные базисные цепные базисные цепные базисные  
- - - - - - -
1,00 1,00 100,5 % 100,5 % 0,5 % 0,5 % 1,89
15,00 16,00 107,9 % 108,5 % 7,9 % 8,5 % 1,90
21,00 37,00 110,2 % 119,6 % 10,2 % 19,6 % 2,05
-18,00 19,00 92,0 % 110,1 % -8,0 % 10,1 % 2,26
-13,00 6,00 93,8 % 103,2 % -6,3 % 3,2 % 2,08
-5,00 1,00 97,4 % 100,5 % -2,6 % 0,5 % 1,95

 

Пример расчета для уровня «Июль»:

Δбаз=Yi-Y0=190-189=1 тыс., $.

Абсолютный базисный прирост цен на недвижимость в июле составил 1 тыс. долларов.

Δцеп=Yi-Y0=190-195=5 тыс., $.

Абсолютный цепной прирост (снижение) активов коммерческих банков в июле составил 5 тыс. долларов.

Тр.баз.=Yi/Y0=190/189*100%=100.5%.

Темп роста цен на недвижимость в июле составил 100,5 %.

Тр.баз.=Yi/Y0=190/195*100%=97,4%.

Темп роста (падения) цен на недвижимость в июле составил 97,4 %.

Тпр.баз.=Тр.баз.-100%=100,5-100=0,5.

Темп прироста цен на недвижимость в июле составил 0,5 %.

Тпр.цеп.=Тр.цеп.-100%=97,4-100=-2,6.

Темп прироста (падения) цен на недвижимость в июле составил -2,6 %.

Абсолютное значение 1 % прироста составило 1,95 тыс. $.

На основании полученных данных задачи проведем аналитическое выравнивание ряда.

Решение:

Месяцы Y t t2 Yt Yt (a0+a1t) Yt-Y (Yt-Y)2
-3 -567 198,71 9,71 94,37
-2 -380 199,29 9,29 86,22
-1 -205 199,86 -5,14 26,45
200,43 -25,57 653,90
201,00 -7,00 49,00
201,57 6,57 43,18
202,14 12,14 147,45
Итого 0,00 1100,57

f(t)=200,43+0,57t.

Построить графики фактический и модельный.

 

 

Рисунок 1. График распределения уровней ряда.

 


 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.

Пример расчетов для практической работы №3.

Данные о средней стоимости 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости первичного рынка по городу Таганрогу с января 20Х1Х1 года по июнь 20Х3Х3 года, представлены в таблице:

 

20Х1Х1 г. месяц t yt 20Х2Х2 г. месяц t yt 20Х3Х3 г. месяц t yt
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль ………    
август      
сентябрь      
октябрь      
ноябрь      
декабрь      

 

1. Определить с помощью линейного коэффициента корреляции корреляционную зависимость между уровнями исходного временного ряда и уровнями этого ряда, сдвинутыми на несколько шагов по времени (автокорреляцию уровней ряда).

Для приведенного примера в табл.1, расчеты линейного коэффициента корреляции проведены по формуле:

;

 

Пример расчетов по данным табл.1, приведен в табл.2.

Таблица 2. Расчетная таблица

T y(t) y(t-1) c=y(t)-y1 d=y(t-1)-y2 c*d с2 d2
           
-13343,1 -14745,103
-11864,1 -13453,103
-10535,1 -11974,103
-8660,07 -10645,103
-7125,07 -8770,1034 62487591,9
-5539,07 -7235,1034
-3833,07 -5649,1034 21653403,1
-2030,07 -3943,1034 8004771,94
-441,069 -2140,1034 943933,214 194541,83
1127,931 -551,10345 -621606,68 1272228,4
2163,931 1017,89655 2202657,94 4682597,5
3198,931 2053,89655 6570273,42
3942,931 3088,89655 12179306,1
4765,931 3832,89655 18267320,6
5613,931 4655,89655 26137882,1
6471,931 5503,89655 35620838,9
7463,931 6361,89655 47484757,1
8669,931 7353,89655 63757775,9
9526,931 8559,89655 81549544,1
10659,93 9416,89655
9312,931 10549,8966 1,11E+08
8456,931 9202,89655 77828261,5
6189,931 8346,89655
4912,931 6079,89655 29870112,5
3575,931 4802,89655 17174826,8
2463,931 3465,89655 8539730,08 6070956,1
-4939,07 2353,89655 -11626057
-12383,1 -5049,1034 62523396,2
-17826,1 -12493,103 1,56E+08

 

Таким образом, полученное значение r1 подтверждает вывод об имеющейся тесной зависимости между средневзвешенной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке текущего и непосредственно, предшествующего месяца, т.е. во временном ряде стоимости жилья есть сильная линейная тенденция.

2. Аналогично определяем коэффициенты автокорреляции второго и более высоких порядков.

Число периодов, по которым рассчитывается коэффициент автокорреляции, называют лагом. С увеличением лага число пар значений, по которым рассчитывается коэффициент автокорреляции, уменьшается. Для обеспечения статистической достоверности следует использовать правило: максимальный лаг должен быть не больше n/4.

r2=0,800835;

r3=0,622271;

r4=0,485877;

r5=0,328325;

r6=0,158173;

r7= -0,01903

Анализ значений коэффициентов корреляции позволяет выявить структуру временного ряда. Так как наиболее высоким оказался коэффициент автокорреляции первого порядка, исследуемый ряд содержит только тенденцию.

3. Проведем аналитическое выравнивание временного ряда с помощью линейного тренда:

T=a+bt,

параметры которого необходимо определить методом наименьших квадратов (МНК).

В качестве независимой переменной в нашем примере используется время t, а в качестве зависимой переменной – уровни временного ряда yt.

В нашем примере

4. Составим систему. В нашем примере:

5. По правилу Крамера вычислим главный и вспомогательные определители (чтобы вычислить определитель матрицы А второго порядка, надо от произведения элементов главной диагонали вычесть произведение элементов побочной диагонали). В нашем примере:

∆ = 67425;

а= 2710696730;

в= 25430505

6. Рассчитаем значения параметров а и b. В нашем примере:

а = ∆а / ∆ =40203,1402

b = ∆в / ∆ = 377,167297

Таким образом, имеем следующий линейный тренд:

T = 40203,14 + 377,17 t.

7. Подставляя значения t =1, 2, …,30, рассчитаем уровни Т (пример см.табл.3).

Таблица 3. Расчет уровней Т

t T t T
40580,308 46237,817
40957,475 46614,984
41334,642 46992,152
41711,809 47369,319
42088,977 47746,486
42466,144 48123,653
42843,311 48500,821
43220,479 48877,988
43597,646 49255,155
43974,813 49632,323
44351,98 50009,49
44729,148 50386,657
45106,315 50763,825
45483,482 51140,992
45860,65 51518,159

 

8. Проведем расчет ошибки. Для нашего примера вычисляем ошибку по формуле:

(см.табл.4)

Для оценки качества построенной модели применяем отношение суммы квадратов абсолютных ошибок (1690751063) к общей сумме квадратов отклонений уровней ряда от его среднего уровня (9445479142).Эта величина составляет 17,9%.

Следовательно, можно сказать, что построенный тренд объясняет 82,1% общей вариации уровней ряда стоимости квадратного метра недвижимости.

Таблица 4. Расчет ошибки

t y(t) T e=y(t)-T e^2 f=y(t)-ycp f^2
40580,308 -8678,31 75313021,5 1595,5 2545620,25
40957,475 -7763,47 60271541,3 2887,5 8337656,25
41334,642 -6661,64 44377475,7 4366,5 19066322,3
41711,809 -5709,81 32601923,6 5695,5 32438720,3
42088,977 -4211,98 17740747,8 7570,5 57312470,3
42466,144 -3054,14 9327795,65 9105,5 82910130,3
42843,311 -1845,31 3405173,83 10691,5
43220,479 -516,479 266750,15 12397,5
43597,646 909,3541 826924,874 14200,5
43974,813 2121,187 4499433,44 15789,5
44351,98 3313,02 10976098,2 17358,5
44729,148 3971,852 15775609,9 18394,5
45106,315 4629,685 21433982,4 19429,5
45483,482 4996,518 24965188,2 20173,5
45860,65 5442,35 20996,5
46237,817 5913,183 34965733,4 21844,5
46614,984 6394,016 22702,5
46992,152 7008,848 49123956,2 23694,5
47369,319 7837,681 61429245,5 24900,5
47746,486 8317,514 69181036,3 25757,5
48123,653 9073,347 82325617,3 26890,5
48500,821 7349,179 54010435,4 25543,5
48877,988 6116,012 24687,5
49255,155 3471,845 12053705,2 22420,5
49632,323 1817,677 3303950,93 21143,5
50009,49 103,51 10714,3301 19806,5
50386,657 -1385,66 1920046,01 18694,5
50763,825 -9165,82 84012339,6 11291,5
51140,992 -16987 3847,5 14803256,3
51518,159 -22807,2 -1595,5 2545620,25
               

 

Уравнение тренда можно использовать для прогноза данных на следующий год (см.табл.5).

Таблица 5. Прогноз данных до конца 20Х3Х3 года и на следующий 20Х4Х4 год

t 20Х3Х3 год, месяцы Прогноз
51895,326
52272,494
52649,661
53026,828
53403,996
53781,163
20Х4Х4 год
54158,33
54535,498
54912,665
55289,832
55666,999
56044,167

 

Тренд – это не обязательное поведение стоимости первичного жилья, это линейная зависимость изменения стоимости кв.м. от периода (в данном случае, за период взят месяц), то есть он не прогнозирует точные результаты.

Для построения тренда был рассмотрен достаточно большой период времени, в итоге, результат был получен соответствующий реальным ценам 20Х4Х4 года.

Полученные результаты по определению тренда говорят о том, что в г.Ростове- на- Дону в июне 20Х4Х4 года средняя цена 1 кв.м. должна подняться и приблизиться к средней стоимости 1кв.м. первичной недвижимости в августе-сентябре 20Х2Х2 года.

 

 


 

Список литературы:

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е издание. Учебник. М. и др.: Питер. 2007.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

3. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА –М, 1996. – 672 с.

4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1999. – 592 с.

5. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – (Серия “Учебное пособие”).

6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.- 336 с.: ил. – (Серия “Учебники для вузов”).

7. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007.

8. Гриненко С.В., Седова Т.В. Методические рекомендации к выполнению лабораторных работ по курсу «Статистика» (лабораторная работа №1). Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2011

9. Гриненко С.В., Седова Т.В. Методические рекомендации к выполнению лабораторных работ по курсу «Статистика» (лабораторная работа №2). Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2011

10. Гриненко С.В., Седова Т.В. Практикум по статистике. Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2012

11. Маховикова Г. А. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению 080100 "Экономика" и экономическим специальностям. Москва, 2009.

12. Мурзин А. Д. Экономика недвижимости: [учебное пособие]. Ростов-на-Дону, 2008.

 


[1] чтобы вычислить определитель матрицы А второго порядка, надо от произведения элементов главной диагонали вычесть произведение элементов побочной диагонали






Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...

Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...

Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...



© cyberpedia.su 2017 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав

0.027 с.