Понятие и особенности договора аренды здания и сооружения

 

 

Договор аренды здания и сооружения представляет собой договор аренды, а именно передачу во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ).

Весьма важный вопрос об отнесении того или иного объекта (части объекта) к недвижимому имуществу, а равно оснований и возможности его обособления, на сегодняшний день остается не до конца урегулированным в гражданском законодательстве Российской Федерации.

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Традиционно в российской цивилистике здания и строения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком[3].

Гражданский кодекс РФ здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Эти объекты недвижимы как по своей природе, так и по назначению. Они обладают признаками фундаментальности, прочности, относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью.

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время. Например, М. А. Еременко пишет: «На основании норм действующего законодательства можно сделать вывод, что объекты капитального строительства всегда представляют собой объекты недвижимого имущества (см. ст. 130 ГК РФ), что в действительности прочная связь с землей является критерием не юридическим, а инженерным, что и доказано судебной практикой, квалифицирующей как объекты недвижимости здания, строения или сооружения, имеющие фундамент, с учетом цели предоставления земельного участка и определяющей их как капитальные»[4].

Сооружение определяется как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач. Таким образом, различие между зданием и сооружением заключается в том, что первое предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, а второе служит чисто техническим целям и люди находятся здесь временно для выполнения каких-то технических задач. Если здание и сооружение связаны физически, то вопрос о том, нужно ли строение отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Когда строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Изложенное выше свидетельствует о том, что необходимо все-таки дать законодательное определение понятий здания и сооружения как объектов недвижимости. С этой целью необходимо ввести в ГК РФ ст. 130.2:

1. Здание как объект недвижимого имущества представляет собой архитектурно-строительный объект, неразрывно связанный с землей, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для постоянного и временного проживания граждан, труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

2. Сооружение как объект недвижимого имущества представляет собой инженерно-строительный объект, предназначенный для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с применением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т. д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т. д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т. д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т. д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т. д.

Необходимо _{определено} отметить, что _первое в ГК РФ ничего не говорится _когда о том, что _{изменена} здание или _{гражданском} сооружение передается _{изменение} арендатору по договору _{российской} аренды за плату. Однако _{считается} ст. 654 ГК _{договором} РФ регулирует вопросы _ноября о размере арендной _более платы. В этой _{соответствии} связи договор _этом аренды здания _пункта или сооружения _{внесению} является возмездным, _{обременении} взаимным и консенсуальным.

Как _делу указывает О.Н. Садиков: «Арендный _целях договор зданий _{незавершенного} и сооружений – возмездный, _собой консенсуальный, взаимный. Цель _аренды договора – передать _{возникает} на время эти _января объекты во владение _{договором} и пользование другому _{распределении} лицу на возмездных _{субаренды} условиях для _{участником} удовлетворения его _аренды потребностей».[5]

Договор аренды _{существенные} является консенсуальным, _нормы поскольку считается _{деятельности} заключенным с момента _{подлежащее} достижения сторонами _аренды соглашения по его _{договору} существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК _{изменения} РФ), а момент _{площадь} вступления договора _{посетителей} в силу не связывается _{размера} с передачей арендованного _{передаточные} имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК _{правомерно} РФ). Собственно _данное передача сданного _закон в аренду имущества _немало арендатору представляет _{соглашение} собой исполнение _если заключенного и вступившего _{пользования} в силу договора _{посетителей} аренды со стороны _{решаемым} арендодателя. Поэтому _{сооружения} в тех случаях, _{требованию} когда момент _одного вступления договора _{участником} в силу совпадает _{заключенный} с фактической передачей _{согласно} арендованного имущества, _аренды можно говорить _{спорный} об особом порядке _{прекращение} заключения договора _среди аренды и о том, _{документы} что он исполняется _праве в момент заключения, _{большаков} но не о реальном характере _{пересмотре} договора. К тому _{технического} же, в силу _{правилам} п. 2 ст. 433 ГК _{толкуют} РФ, случаи, _{которого} когда договор _{общество} будет считаться _{заключения} заключенным только _{собрание} после передачи _{арендной} имущества, должны _{арендатор} быть перечислены _{взыскания} в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК _{помещения} РФ не содержится норм _{сторону} об обязательной передаче _{арендатор} имущества для _{обязанность} заключения договора.

Договор _письма аренды является _{высшего} возмездным, поскольку _ними арендодатель за использование _{арендодателя} своих обязанностей _вещи по передаче имущества _объект во владение и пользование _{существенным} арендатору должен _иском получить от последнего _года встречное предоставление _{земельным} в виде внесения _{договоре} арендной платы. Так _{постановление} в силу ст. 606 ГК _{подлежит} РФ имущество передается _{отказал} во владение и пользование _связи за плату, а в статье 614 ГК _{признаком} РФ конкретизируется, что _{площадью} плата может _{согласно} быть выражена _этом как в денежной _другие сумме, доходах _{предметом} и плодах от использования _{правилами} имущества, предоставлении _аренды услуг и т.д. Исходя _ноября из этого и в силу _{выделим} п. 3 ст. 423 ГК _{соглашение} РФ договор аренды _{договоры} здания (сооружения) является _{экономики} возмездным.

Взаимным договор _{одновременно} признается, потому _{сооружения} что каждая _силу из сторон имеет _сделок корреспондирующие права _{арендатору} и обязанности.

Согласно договору _{кадастровый} аренды зданий _{имущественных} и сооружений, предметом _должен договора выступает _{апелляционной} только комплексное _{моменту} завершенное строительством _{поскольку} здание или _{заключен} только сооружение, _влечет что означает _{исчерпывающе} невозможность заключения _также договора аренды, _режим в отношении строений _года или объектов _первое незавершенного строительства, _{обременении} несмотря на то, _{имуществом} что такие _{передаваемого} объекты также _{обязана} являются недвижимым _адрес имуществом. В том _{повлечет} числе не могут _{показателя} быть объектами _такие договора аренды _{надлежащем} и разрушенные здания.

Говоря _{обратилась} о договоре аренды, _{существенно} необходимо отметить, _{постановление} что в данном _{следование} договоре должны _{договоре} быть указаны _{отношения} данные, позволяющие _{письменной} определенно установить _сроки недвижимое имущество, _{порядке} подлежащее передачи _силу арендатору, в том _{признаки} числе данные, _{сооружения} определяющие расположение _{продлении} недвижимости на соответствующем _{сдавать} земельном участке _{момента} либо в составе _пункта того недвижимого _знал имущества.

Индивидуализация недвижимого _учетом имущества как _{договора} объекта арендных _вправе отношений осуществляется _есть в процессе кадастрового _{арендной} и технического учета (инвентаризации), _{предметом} в результате чего _таким объект получает _аренды такие характеристики, _{оправданно} которые позволяют _{ненадлежащее} однозначно выделить _менее его из других _{отсутствуют} объектов недвижимости. Федеральный _аренды закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О _{рассчитывать} кадастровой деятельности»[6] устанавливает _{договоре} государственный кадастровый _{сооружения} учет недвижимого _{договор} имущества.

Гражданский кодекс _прежде РФ специально регламентирует _{постановление} аренду только _{правильную} таких объектов _{техническим} недвижимости, как _{происходит} здания и сооружения. На _{договоры} практике же гораздо _{сооружений} чаще предприниматели _{прежних} имеют дело _этом с арендой нежилого _{информационное} помещения, которое _{переданное} в качестве самостоятельного _{отсутствуют} объекта регулирования _{применения} не выделено.

Поэтому одно _таким время в научной _{капитальный} литературе достаточно _{федеральный} дискуссионным и неоднозначно _{использованию} решаемым на практике _{спорным} был вопрос _{расчетом} о том, распространяется _{которых} ли правовой режим _{договоре} зданий и сооружений _{юридическим} на нежилое помещение _здания как их составную _способ часть, или _делу же к правовому регулированию _{исходил} этих объектов _{другими} следует применять _{существенным} общие положения _период о договоре аренды (§ 1 гл. 34). Суть _{которым} спора заключалась _{повлечет} в возможности применения _всех правил специального _{неправомерный} регистрационного режима, _{пользование} закрепленного в ст. 651 ГК, _года предписывающих регистрировать _{арендатор} договор аренды _{обстоятельство} здания или _также сооружения, заключенный _года на срок не менее _{порядке} одного года. Для _{отдельных} разрешения ситуации, _стены с целью формирования _{ситуациях} единообразной правоприменительной _{переходит} практики, Высший _{котором} Арбитражный Суд _было РФ счел необходимым _{следует} сделать специальные _платы разъяснения, согласно _{договора} которым на нежилые _{договор} помещения следует _такие распространить правовой _иске режим зданий _{толкуют} и сооружений по аналогии[7].

В _такого соответствии с Федеральным _{правовые} законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О _свою государственной регистрации _{юридическим} недвижимости»[8], если _статьи в аренду сдается _{точностью} земельный участок _{сторону} или его _требуя часть, к представляемому _{постановление} на регистрацию договору _{возникновения} аренды прилагается _{отказаться} кадастровый паспорт _{условиям} земельного участка _обязан с указанием его _{энергоресурсы} части, передаваемой _среди в аренду. В соответствии _{приведенный} с этим же законом, _{несоразмерного} к договору аренды _{договоре} здания, сооружения, _{существенного} помещения или _именно части помещений _{передачи} должны быть _{постановление} приложены кадастровый _менее паспорт соответственно _отсюда здания, сооружения _{договорное} или помещения, _аренды на которых обозначаются _{отсутствие} сдаваемые в аренду _{момента} помещения с указанием _{сооружения} размера арендуемой _случае площади.

Выделим некоторые _{недвижимостью} особенности договора _{осуществления} аренды зданий _момент и сооружений:

Во-первых, особенностью _{арендатор} предмета договора _{подписания} аренды зданий _{подлежат} и сооружений выступают _{постановление} здание или _{который} сооружение в целом. В _{оборудование} том случае, _{передаваемой} если предметом _{характера} выступает часть _{договором} здания, нежилое _{судебное} помещение, то применяются _{договора} общие нормы _менее о договоре аренды.

Во-вторых, _{отклоняя} существенными условиями _года договора являются _{допускается} условия о предмете _{недвижимостью} арендной плате. Арендная _{соответствуют} плата за пользование _числе зданием или _{гражданском} сооружением включает _{исчерпывающе} плату за пользование _{назначением} земельным участком, _{ситуация} на котором оно _{толкование} расположено. В случаях, _более когда плата _числе за аренду здания _{которых} или сооружения _{определены} установлена в договоре _истец на единицу площади здания _таким и сооружения или иного показателя его _такой размера, арендная _также плата определяется _{хозяйственного} исходя из фактического _{которая} размера переданного _счет арендатору здания _{законом} или сооружения.

В-третьих, _{определении} договор аренды _здания здания или _{арендатор} сооружения заключается _{арендованное} в простой письменной _{передаваемого} форме в виде _числе одного документа, _{неправомерный} подписанного сторонами. Несоблюдение _{подтверждения} формы влечет _исходя недействительность договора.

В-четвертых, _если договор аренды _{субъекты} здания или _чинить сооружения заключенный _обзор на срок не менее _{определенных} года подлежит _режим государственной регистрации. При _{передавая} этом срок _{требованию} действия договора _{сооружения} аренды здания _{техническому} и сооружения, определенный _{законодатель} с 1-го числа _{нарушения} какого-либо месяца _{поскольку} текущего года _письма до 30-го (31-го) числа _{отношении} предыдущего месяца _{отношении} следующего года _статье признается равным _{данному} году.

Другой особенностью _{считается} заключения договора _{определении} аренды здания _{постановление} является то, _статье что одновременно _право с передачей прав _отсюда владения и пользования _аренды такой недвижимостью _также арендатору передаются _{определение} права на ту часть _{арендной} земельного участка, _{досрочно} которая занята _{гражданского} этой недвижимостью _будут и необходима для _{спорный} ее использования (ст.652 ГК _{удовлетворен} РФ). В случаях, _{которое} когда арендодатель _{содержащие} является собственником _{предоставления} земельного участка, _{установленные} на котором находится _{земельным} сдаваемое в аренду _{моменту} здание, арендатору _{понимается} предоставляется право _{предметом} аренды или _{поэтому} предусмотренное договором _{арендатор} аренды здания _более иное право _{информационное} на соответствующую часть _{постановление} земельного участка. Если _{постановление} договором не определено _{арендной} передаваемое арендатору _{арендодатель} право на соответствующий _аренду земельный участок, _{изучение} к нему переходит _{условий} на срок аренды _лишь здания право _{арендной} пользования той _вещные частью земельного _{арендатора} участка, которая _{договора} занята зданием _{целевому} и необходима для _случае его использования _{учитывать} в соответствии с его _аренды назначением.

Если иное _{надлежащем} не предусмотрено законом _помимо или договором, _{определенных} плата за пользование _{подразделяются} земельным участком, _{договора} на котором расположено _{поскольку} здание, или _{иностранной} передаваемой вместе _таким с ним соответствующей _{арендатор} частью участка _аренды включается в арендную _иными плату, установленную _платы договором (п.2 ст.654 ГК _были РФ).

Так, арендодатель _связи обратился в арбитражный _{постановление} суд с иском _{обязанности} к арендатору о взыскании _делу договорной неустойки _сделок за просрочку внесения _делу арендных платежей.

Ответчик, _каждую возражая против _двух предъявленного требования, _было сослался на то, _{сооружение} что договорная _{отказал} неустойка не подлежит _зданий применению, так _{отсутствии} как подписанный _{положения} с истцом договор _если аренды здания _{отсутствием} в силу ст. 651 ГК _{зачесть} РФ не является заключенным _{арендатора} в связи с отсутствием _{которые} его государственной _если регистрации.

Арбитражный суд, _{арендуемое} рассмотрев доводы _этого сторон, отказал _{снижения} в удовлетворении иска _{договора} по следующим основаниям. Согласно _срок п. 2 ст. 651 Гражданского _{регистрации} кодекса РФ договор _срок аренды здания _{нормативного} или сооружения, _делу заключенный на срок _{существенными} не менее года, _{федерации} подлежит государственной _{арендные} регистрации и считается _ноября заключенным с момента _{находящимися} такой регистрации.[9]

Между _{недвижимое} истцом и ответчиком _есть был заключен _{определены} договор аренды _{собственником} здания, в котором _{имуществом} срок его _{арендатора} действия определен _данном с 1 июня 2015 года _{временному} по 31 мая 2016 года.

Срок _другой действия договора _налога составляет ровно _{ненадлежащее} один год, _{осуществляется} поэтому данный _{договоре} договор в силу _{арендатор} пункта 2 статьи 651 Гражданского _{заключенного} кодекса РФ подлежал _частью государственной регистрации _{порядке} и из-за отсутствия _здания таковой не может _услуг считаться заключенным. С _{взыскании} учетом изложенного _{надлежащем} условие договора _{требованию} о неустойке не могло _{безопасности} быть применено _{возможности} арендодателем. Передача _{момента} имущества оформляется _{арендатора} подписанием сторонами _делу передаточного акта.

Правила _{базовой} о форме и государственной _{помещения} регистрации договора _ставки аренды здания _право или сооружения _{которых} распространяются и на договоры _{передаваемого} аренды нежилых _{нахождения} помещений (ст. 651 ГК _общий РФ).

Таким образом, _{муниципального} при заключении _{регистрации} договора сторонам, _между во избежание неблагоприятных _{исковое} последствий, следует _{регулировании} согласовать условие _можно о распределении между _{временное} ними расходов _{определении} на текущий ремонт; _{арендатора} а также определиться, _{переданного} как они _{изменения} будут нести _{заключило} расходы на оплату _{предусмотрено} коммунальных услуг _знал и прочих трат _{одностороннего} на содержание мест _указан общего пользования. В _{практики} противном случае _{регистрации} будет действовать _{участниками} правило, в соответствии _{взыскании} с которым эти _{обременении} расходы возлагаются _аренду на арендодателя.

Подводя итог, _место отметим, что _аренды легальное определение _такого договора аренды _{спорный} зданий, сооружений _числе содержится в п.1 ст. 650 ГК _собой РФ: «по _{описание} договору аренды _{противном} здания или _здания сооружения арендодатель _{нежилое} обязуется передать _были во временное владение _{сооружения} и пользование или _{решения} во временное пользование _{целевое} арендатору здание _{договора} или сооружение». Обязательным _{осуществления} условием для _аренды заключения договора _какие аренды здания _{имуществом} или сооружения _{осуществлению} является условие _{обязании} об арендной плате, _{основных} а точнее, о его _{арендной} размере, поскольку _{передаваемого} договор аренды _{спорный} здания или _{соответствии} сооружения является _делу возмездным.

К договору _{определено} аренды здания _{арендатором} или сооружение _{расторжения} предъявляется требование _{возникновения} о его государственной _месяца регистрации в случае, _{возражая} если он заключен _{конкретизирует} на срок более _{арендатора} года, так _связи как это _либо свидетельствует о продолжительности _двух нахождения здания _{постановление} или сооружения _также во владении и пользовании _здания или во владении _округа арендатора, что _лишь должно быть _{надежную} подтверждено актом _{обслуживающие} органа государственной _{существенного} власти.

Необходимо отметить, _{большаков} что поскольку _можно здания или _{постановление} сооружения являются _{недвижимую} объектами недвижимого _делу имущества, то они, _{договора} в свою очередь, _{вестник} прочно связаны _срок с землей, поэтому _{арендной} при передаче _{договору} их во временное владение _{президиум} и пользование или _{недвижимым} во временное владение _права арендатору передаются _учетом также аналогичные _либо права и на земельный _{гражданского} участок, на котором _{правами} они находятся.