Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры),

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (КВАРТИРЫ),

РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: г. КИРОВ, р-нНововятский,

Ул.Мопра,6в

 

 

Дата оценки 6 ноября 2018г.

Дата составления 6 ноября 2018г.

Исполнитель ООО «Инвест»

Заказчик: Евстратова А.В.
Оценщик: Ульянова Е.М.

 

Советск2018г.

 

СОДЕРЖАНИЕ

РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ..........................................................................

1.1. Задание на оценку............................................................................................

1.2. Применяемые стандарты оценки………………………................................

1.3. Сведения об оценщике и Заказчике...............................................................

1.4. Основные факты и выводы.............................................................................

РАЗДЕЛ 2. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯСРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ........

2.1. Этапы проведения оценки..............................................................................

2.2. Понятие рыночной стоимости.......................................................................

2.3. Общие понятия оценки...................................................................................

2.4. Подходы к оценке............................................................................................

2.5. Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости...........................

2.6. Методика расчета уровня физического износа.............................................

2.8. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества методом прямого сравнительного анализа продаж ……………………..........................

2.8.2. Определение единицы и элементов сравнения........................................

2.8.3. Внесение корректировок............................................................................

2.9.Результат оценки…………………………….................................................

РАЗДЕЛ3.Социально-экономическая ситуация в Кировской области……….

РАЗДЕЛ 4. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ.................................

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ - АНАЛОГОВ

 

РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Задание на оценку

  1.Объект оценки

Объектом оценки является жилое здание общей площадью 32 кв. м., расположенное по адресу: Киров, Нововятский район, ул. Мопра 6В

Имущественные права на объект оценки

Помещения являются собственностью «Заказчика» на основании свидетельства о праве собственности, которое прилагается к Отчету.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Использование в качестве рекомендуемой величины стоимости для совершения сделки купли-продажи. Результаты оценки могут быть использованы только в соответствии с предполагаемым использованием – для совершения сделки купли-продажи.

       1.Вид стоимости

В процессе оценки осуществляется определение рыночной стоимости объекта оценки.

     1.Дата оценки

«6» ноября 2018 г.

Срок проведения оценки

15 рабочих дня со дня оплаты аванса и предоставления необходимой информации.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

1.1Отчет об оценке представляет точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий того, что будущие партнеры или контрагенты «Заказчика» согласятся с оценкой стоимости, определенной в отчете.

1.1Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений. «Исполнитель» не обязан подтверждать права на оцениваемую собственность и/или истинность юридического описания этих прав. В обязанности «Исполнителя» не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия их действующему законодательству

1.1 Документация и устная информация, предоставленная «Заказчиком», считается достоверной. В обязанности «Исполнителя» не входит проверка достоверности этой информации.

1.1 Предполагается отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результат оценки объекта оценки.

1.1«Исполнитель» не проводит техническое диагностирование объекта оценки. При расчете величины физического износа «Исполнитель» опирается на данные технической документации, предоставленной «Заказчиком», и результаты осмотра.

1.1«Исполнитель» не осуществляет обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на информацию, предоставленную «Заказчиком».

1.1Результат оценки действителен только на дату оценки. «Исполнитель» не принимает на себя ответственность за изменение экономических, юридических или иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на стоимость объекта оценки.

1.1В отчете могут не учитываться отдельные факторы, оказывающие незначительные влияния на результат оценки.

Другие допущения и ограничения принимаются на усмотрение Оценщика в соответствии с действующим законодательством. Принятые допущения и ограничения Оценщик отражает в отчете.

 

От «Заказчика»:                         От «Исполнителя»:

_____________________                   _____________________

_____________________                              _____________________

/______________________/        /____________________/

 

Основные выводы и факты

Объект оценки: квартира, расположенная по адресу: 610025, Россия, облКировская, г Киров, Нововятский район, ул. Мопра 6В

Правообладатели оцениваемого имущества: Евстратова Анастасия Владимировна

Дата осмотра Объекта оценки: «6» ноября 2018 г.

Дата составления Отчёта: «8» ноября 2018 г.

Основание для проведения оценки: Договор №1 от «6» ноября 2018 г.

Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении сравнительного подхода1 670 000 (Один миллион шестьсот семьдесят тысяч рублей) рублей.

Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении доходного подхода: Не применялся

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки: 1 670 000(Один миллион шестьсот семьдесят тысяч рублей) рублей.

Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах Организации и специалисты не привлекались

Ульянова Е.М.

Оценщик    _____________

 

Этапы проведения оценки

Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки.

 В соответствии с пунктом 23 ФСО №1 проведение оценки включает следующие этапы:

· Заключение с Заказчиком Договора об оказании услуг по оценке: на этом этапе Оценщик идентифицировал реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана дата оценки.

· Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе были выявлены и определены количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Также на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка.

· Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможные варианты использования объекта оценки и выбрал его наиболее эффективное использование, в соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор методов оценки и осуществлены необходимые расчеты.

· Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объекта оценки.

· Составление и передача Заказчику Отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного Отчета об оценке, предоставляемого в соответствии с Договором об оказании услуг по оценке Заказчику.

Понятие рыночной стоимости

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств Закон об оценочной деятельности понимает наличие следующих условий:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие понятия оценки

Общие понятия оценки приведены в разделе II ФСО №1:

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Внесение корректировок

В настоящем отчете применен метод количественного и качественного анализа. Метод заключается в сопоставлении каждого объекта-аналога с оцениваемым, и определением процентной поправки к рыночной стоимости 1 кв.м. аналога. Расчет корректировок выполнен с применением техники парных продаж. Для каждого элемента сравнения проводится самостоятельный расчет величины корректировки. Итоговая

рыночная стоимость объекта оценки определяется путем согласования результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Таблица 4.2 - Основные характеристики объектов-аналогов

Элемент сравнения	Объекты - аналоги
	1	2	3
Цена продажи	1 600 000	1 930000	1 350 000
Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение	Киров, Преображенская 9	г.Киров,ул.Пушкина,38б	Киров, район Ленинский, Воровского 117
Площадь	47.5	40,5	33,3
Этаж	4	4	7
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Санузел	Совмещённый	Совмещённый	Раздельный
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Наличие лифта	Имеется	Имеется	Имеется
Наличие парковки	Имеется	Имеется	Имеется

Таблица 4.3 - Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки

Элемент сравнения	Объект Оценки	Объекты - аналоги
		1	2	3
Цена продажи	-	1 600 000	1930000	1 350 000
Общая площадь	38,1	47.5	40,5	33,3
Цена ед. сравн.	-	33684	47654	40540
Право собственности	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена	-	33 684	47654	40 540,541
Условия сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена	-	33 684	47654	40 540,541
Местоположение	г. Киров,ул.Мопра,6в	Киров, Преображенская 9	г.Киров,ул.Пушкина,38б
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена	-	33 684	47654	40 540,541
Этаж	4/5	4/5	4/6	7/9
Корректировка, %		-	-	+2%
Скорректированная цена	-	33684	47654	41 351,351
Санузел	Раздельный	Совмещённый	Совмещённый	Раздельный
Корректировка, % руб	-	-2	-2	-
Скорректированная цена		41214,225	46700,92	41351,351
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Корректировка,% руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена		41214,225	46700,92	41351,351
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка,% руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена		41214,225	46700,92	41351,351
Наличие лифта	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка,% руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена		41214,225	46700,92	41351,351
Наличие парковки	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка,% руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена		41214,225	46700,92	41351,351
Средняя цена за 1 м.кв.

40626,37

Итоговая стоимость Объекта оценки

1547864,697

Результат оценки

 

Рыночная стоимость объекта оценки: квартира, назначение: жилое, площадь: Рыночная стоимость объекта оценки: квартира, назначение: жилое, площадь: общая 38,1кв.м, этаж: 4, кадастровый номер: 43:40:367. Адрес: г. Киров, ул. Мопра, д. 6в,по состоянию на 09.11.18 г. составляет: 1 670 000 (Один миллионшестьсот семьдесят тысяч рублей) рублей.

 

 

Генеральный директор ООО «ИНВЕСТ»,

 Оценщик 1 категории, Член Саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков»

_____________Ульянова Е.М.

Киров -крупный промышленный, транспортный и культурный центр. Через него проходят основные железнодорожные магистрали, соединяющие Северо-Запад и Центр с Уралом, Сибирью и Дальним Востоком, а также северными районами страны.

Административно город Киров делится на 4 района:

Ленинский;

Октябрьский;

Первомайский;

Нововятский.

В III квартале 2018 года

 

Таблица 7. Средние цены и индексы цен на рынке жилья Кировской областив III квартале 2018 года

	2015		2016		2017		темп роста
	первичный рынок	вторичный рынок	первичный рынок	вторичный рынок	первичный рынок	вторичный рынок	первичный рынок	вторичный рынок
I квартал	43590	45875	41266	42066	37827	40976	86,78	89,32
II квартал	42494	46787	41081	41019	38044	40512	89,53	86,59
III квартал	41601	45375	40519	40563	38211	40208	91,85	88,61
IV квартал	41715	42976	40242	40247	37999	40372	91,09	93,94

 

Вывод: количество объектов недвижимости на первичном рынке за IV квартал

снизилось на 8,91%. А на вторичном – на 6,06%.

 

663,8

628,9

34,9

61,9

58,6

5,3 Мужчины

341,0

321,5

19,5

70,7

66,6

5,7 Женщины

322,8

307,4

15,4

54,7

52,1

4,8 Городское население

513,1

488,0

25,1

62,9

59,8

4,9 Мужчины

255,8

242,8

13,1

71,5

67,8

5,1 Женщины

257,3

245,2

12,1

56,2

53,6

4,7 Сельское население

150,7

140,9

9,8

58,6

54,8

6,5 Мужчины

85,1

78,7

6,4

68,5

63,3

7,6 Женщины

65,6

62,2

3,3

49,4

46,9

5,1

 

 

Вывод: Численность рабочей силы на 2018г.всегорабочих мужчин и женщин, на безработных составилана 19,03%.В городском население составила на 20,45%. Сельское поселение на 15,38%.

 

РАЗДЕЛ 4. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

1. Гражданский кодекс РФ. Ч. I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля.1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;

3. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля.2006 г. № 157-ФЗ.

4. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ;

5.Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;

6.Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254;

7.ГОСТ 6.30-2003 Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов;

8.Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (фсо №6) "Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2011 N 628.

 Справочная литература

1. www.ngs.ru

2. http://www.avito.ru/

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

Объект – аналог 1.

 

 

Объект – аналог 2.

 

Объект – аналог 3.

 

 

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (КВАРТИРЫ),