Описание земельного участка, на котором расположено капитальное строение

Согласно данным ЕГРНИ, в отношении земельного участка с кадастровым номером 623450100001002668, расположенного по адресу: Минская обл., Любанский р-н, г. Любань, пер. Купаловский, 2А, площадью 0,1390 га, произведена государственная регистрация возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (право постоянного пользования), правообладатель – Любанское районное потребительское общество.

Назначение земельного участка: для обслуживания магазина «Продукты».

Согласно данным ГУП «Национальное кадастровое агентство» кадастровая стоимость 1 кв. м. земель оценочной зоны номер 171968603 (в которой расположен объект оценки) для функционального использования земель «Общественно-деловая зона» составляет 21,32 белорусского рубля на 01.07.2017 г.

Описание улучшений

Согласно данным ЕГРНИ, в отношении капитального строения с инвентарным номером 643/С-11167 произведена государственная регистрация возникновения права собственности на капитальное строение, правообладатель –Любанское районное потребительское общество. В настоящее время указанное капитальное строение имеет следующее назначение: здание специализированное розничной торговли, наименование – магазин «Продукты». Объект оценки расположен по адресу: Минская обл., Любанский р-н, г. Любань, пер. Купаловский, 2А.

 

Анализ наиболее эффективного использования

 

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. При выполнении оценки необходимо учитывать законодательную разрешенность, финансовую целесообразность и максимальную эффективность.

Законодательная разрешенность.

Проверка законодательной разрешенности каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут запретить конкретные виды потенциального использования.

Финансовая целесообразность.

Вариант считается приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Т.о., все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении. Идентификация видов использования выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная эффективность.

Максимальная эффективность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Т.о., реализация данного критерия предполагает из всех юридических разрешенных и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

Для анализа наиболее эффективного использования объекта использован метод прямой капитализации. Рыночная стоимость определяется по формуле

V = NOI / Ro                                                     (1)

где NOI – годовой чистый операционный доход;

Ro – коэффициент капитализации (условно).

V=8 853/0,135=65 578 долларов США.

Расчет приведен в таблице 3

 

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости

п/п	Наименование	Объект оценки
1	Вид использования	Магазин «Продукты»
2	Величина арендной ставки за 1 кв.м., доллар США без учета НДС	4,0
3	Площадь, кв.м.	196,2
4	Потенциальный годовой операционный доход, доллар США	9 418
5	Доля операционных расходов и потерь арендной платы	0,06
6	Операционные расходы, доллар США	565
7	Годовой чистый операционный доход, доллар США	8 853
8	Коэффициент капитализации(условно)	0,135
9	Рыночная стоимость, доллар США	65 578

 6.9 Выбор метода оценки

 

Рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценкиопределялась при помощи доходного метода оценки. 

Расчет стоимости объекта оценки доходным методом производился с применением метода капитализации по норме отдачи.

 

 6.10 Расчеты СТОИМОСТИ ВЫБРАННЫМИ МЕТОДАМИ

 

Расчет стоимости доходным методом

В основе доходного метода лежит принцип ожидания будущих выгод. Инвестор, приобретая недвижимость, приносящую доход, получает право на прибыль от эксплуатации данного объекта, а также на средства, которые будут выручены в результате продажи объектов недвижимости по окончании инвестиционного проекта. Таким образом, доходный метод основан на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразованием их в стоимость объекта оценки.

Стоимость приносящей доходы недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые объекты, как ожидается, будут приносить в будущем. При определении итоговой стоимости в доходном методе рассчитываются доходы и затраты.

Доход(ы) – это денежные поступления, ценности, выраженные в денежной форме и полученные в результате какой-либо деятельности, или увеличение экономических выгод в результате увеличения активов или уменьшения обязательств, ведущее к увеличению собственного капитала организации, не связанному с вкладами собственника имущества (учредителей, участников) организации. В качестве доходов могут выступать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход.

§ потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способны приносить объекты недвижимости.

§ действительный или эффективный валовой доход – потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы.

§ чистый операционный доход – действительный валовый доход минус операционные расходы.

Затраты (расходы, издержки) – денежное выражение величины ресурсов, требуемое на создание или производство объекта оценки, продукции, оказание услуг, выполнение работ и их реализацию или приобретение.

· операционные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.) для обеспечения нормального функционирования объекта оценки.

· постоянные операционные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), не зависящие от интенсивности использования объекта оценки.

· переменные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), связанные с интенсивностью использования объекта оценки.

· расходы на замещение: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), предусматривающие периодическую замену быстроизнашивающихся элементов или частей объекта оценки.

Для расчета прогнозируемого потока доходов от эксплуатации объекта недвижимости формируется реконструированный отчет о доходах.

Реконструированный отчет о доходах: Сводный расчет доходов и расходов от использования объекта оценки в базовом году или любом другом году срока прогноза:

·  рыночная арендная плата: Арендная плата, за которую наиболее вероятно объекты недвижимости могут быть сданы в аренду на дату оценки, в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором, в котором каждая сторона имела бы достаточно времени для выбора варианта совершения сделки и действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

·  потери арендной платы: Потери арендной платы за счет несвоевременной уплаты арендатором арендной платы, за счет поиска новых арендаторов при расторжении договоров аренды по окончанию срока аренды.

Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет мультипликатора (коэффициента) операционных расходов и мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода.

Мультипликатор (коэффициент) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе (EGI) и рассчитывается по формуле 2:

	,		(2)
где:		MOE – мультипликатор (коэффициент) операционных расходов; OE − годовые операционные расходы, д.е.; EGI − годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.

 

Мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле 3:

	,		(3)
где:		MNOI – мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода; NOI − годовой чистый операционный доход по объектам недвижимости, д.е.; EGI − годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.

Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе расходов. Для оцениваемого объекта имеют место следующие позиции:

- расходы на управление – затраты на управление сдаваемым в аренду имуществом. Сюда обычно входит часть заработной платы управляющего с учетом начислений на фонд оплаты труда, а также связанные с процессом управления расходы на канцелярские принадлежности, услуги связи и т.п.;

- расходы на рекламу – затраты на размещение информации об объектах недвижимости в средствах массовой информации с целью привлечения арендаторов и покупателей.

В настоящем отчете для приведения будущих доходов к настоящей стоимости объекта оценки использован метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков).

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей.

Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоковпроизводится по формуле 4:

                                                                        (4)

где: V – стоимость объекта недвижимости;

NOI_i − годовой чистый операционный доход по объектам недвижимости;

r − норма дисконтирования;

REV_n – реверсия;

– множитель накопления по годам расчетного периода;

t − расчетный период от 1 до n;

n − срок прогноза.

 

 Расчет чистого годового операционного дохода

Для расчета чистого операционного дохода оценщиком был сформирован общий реконструированный отчет о доходах по объекту оценки, включающий следующие статьи доходов и расходов:

· потенциальный валовой доход;

· действительный валовой доход;

· операционные расходы.

Потенциальный валовой доход определен оценщиком как годовой поток доходов, который может быть получен собственником объекта недвижимости при сдаче его в аренду. Величина годового дохода рассчитана путем перемножения годовых арендных ставок на размеры арендных площадей по административным помещениям объекта оценки.

Размеры арендных площадей по помещениям объекта оценки. По объекту оценки размер арендных площадей принят на основании данным проектной документации на объект оценки.

Рыночная арендная ставка 1 кв.м. помещений определена на основании анализа рынка недвижимости и консультаций со специалистами риэлтерских организаций и составила 4,0 долл. США без НДС.

Формирование сводного реконструированного отчета о доходах проводилось оценщиком исходя из условий типового договора аренды недвижимости, заключаемого между арендодателем и арендаторами на рынке недвижимости. Согласно такому договору аренды все расходы, обеспечивающие нормальное функционирование объекта и воспроизводство действительного валового дохода (эксплуатационные расходы), несет арендатор. У арендодателя имеют место расходы на управление, расходы на рекламу, расходы на замещение, а также расходы, связанные с действующим налоговым законодательством.

При расчете действительного валового дохода оценщик исходил из предположения, что в процессе эксплуатации объекта оценки могут иметь место потери арендной платы по причине неполной занятости помещений и неуплаты арендной платы. В рамках данного отчета размеры потерь при сдаче в аренду объекта оценки приняты следующие: 

· потери арендной платы от незанятости в размере 5% от потенциального валового дохода для объекта оценки;

· потери от неплатежей арендной платы в размере 1% от потенциального валового дохода за минусом потерь от незанятости.

В состав операционных расходов в данном отчете входят: налог на недвижимость, земельный налог, расходы на управление, расходы на рекламу, расходы на замещение. Ставки налогов и отчислений, использованные в расчетах, приняты исходя из законодательства, действующего в 2021 году для юридических лиц, и для целей настоящего отчета остаются постоянными в течение всего прогнозного периода для оцениваемого объекта недвижимости.

За базу для расчета налога на недвижимость оценщиком принималась рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки, определенная в рамках сравнительного метода. Ставка налога на недвижимость определена в размере базовой ставки 1,0 % (согласно Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29.12.2009 года №71-З (в редакции от 30.12.2018 года)). Повышающий коэффициент для объекта оценки принят согласно Решению Любанского районного Совета депутатов от 21 мая 2019 г. №287 "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога» в размере 2,0.

Расчет земельного налога. В Приложении 5 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка. Ставка для расчета арендной платы для земельных участков с функциональным видом использования земель «Общественно-деловая зона» за гектар составляет 0,55% от кадастровой стоимости. Повышающий коэффициент для объекта оценки принят согласно Решению Любанского районного Совета депутатов от 21 мая 2019 г. №287 "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога» в размере 2,0.

Площадь условного земельного участка принималась в размере двойной площади застройки, увеличенной на 20% и составила 623,8 кв.м.

В состав расходов на управление по объекту оценки включена часть заработной платы управляющего с учетом начислений на фонд оплаты труда в размере 35% и расходы, сопутствующие процессу управления.

Расходы на рекламу включают в себя размещение рекламы на портале NB.BY «Закрепление в базе страницы поиска». Стоимость составляет 4,20 бел. руб. без НДС. Таким образом, затраты на рекламу составят:

4,20 * 1 * 26 / 2,6009= 42 доллара США.

где: 4,20 – стоимость закрепления в базе страницы поиска, бел. руб.;

      26 – срок размещения рекламы, недель;

      2,6009 – курс доллара США по Национальному банку Республики Беларусь на дату оценки,
белорусского рубля.

Расходы на замещение по объекту оценки определены в следующей последовательности:

· Расчет стоимости затрат на замену быстроизнашивающихся элементов. Данная величина определена на основании консультации со специалистами строительных организаций Республики Беларусь. Однако, следует учесть тот факт, что часть быстроизнашивающихся элементов, как правило, остается в пригодном состоянии и после условного срока службы и не требует замены. В связи с этим вышеприведенные затраты умножались оценщиком на 80%;

· Определение условного срока службы быстроизнашивающихся элементов до их замены. В рамках настоящего отчета принят равным 10 годам на основании анализа нормативных сроков службы различных быстроизнашивающихся элементов здания;

· Расчет годовой суммы затрат на замещение при помощи функции сложного процента «коэффициент фонда возмещения» с использованием нормы дисконтирования. Начисление процентов при использовании данной функции сложного процента принято годовое.

Расчет расходов на замещение по объекту оценки представлен
в строке 3.5 таблицы 4:

Сводный реконструированный отчет о доходах по объекту оценки представлен в таблице 4:

Таблица 4 - Реконструированный отчет о доходах по объекту оценки

№ п/п	Наименование	Общая площадь, м.кв.	Арендная плата в месяц, без НДС USD	Арендная плата в год (гр.4*12)	Общая арендная плата (гр.3*гр.5)
					1 год
1	2	3	4	5	6
1	Потенциальный валовой доход
	Магазин «Продукты»	196,20	4,00	9 417,60	9 418
	Итого:	-	-	-	9 418
	Итого потенциальный валовой доход, USD				9 418
2	Действительный валовой доход
	Годовые потери арендной платы от незанятости помещений, %			10,00	942
	Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, %			1,00	85
	Итого потери арендной платы				2 062
	Итого действительный валовой доход				32 589
3	Операционные расходы
	3.1. Сумма налога на недвижимость, USD в год				1 016
	Рыночная стоимость в текущем использовании, USD				50 800
	Годовая ставка налога на недвижимость (Согласно Налоговому кодексу Республики Беларусь (особенной части) от 29.12.2009 г. №71-З (в ред. от 30.12.2018 N 159-З)), %				1,00%
	Повышающий коэффициент согласно Решению Любанского районного Совета депутатов №287 от 21.05.2019 г. "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога"				2,0
	3.2 Земельный налог, USD				56
	Годовая ставка земельного налога согласно Приложению 5 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь (при функциональном использовании земельного участка "общественно-деловая зона"), %				0,55%
	Кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка, USD (общественно-деловая зона)				8,20
	Площадь земельного участка, относящегося к объекту оценки, кв.м.				623,8
	Повышающий коэффициент согласно Решению Любанского районного Совета депутатов №287 от 21.05.2019 г. "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога"				2,0
	3.3. Расходы на управление, USD в год				870
	Часть заработной платы управляющего, USD в месяц				50
	Коэффициент, учитывающий налоги от фонда оплаты труда				1,35
	Месячная сумма затрат на канцелярские принадлежности и сопутствующие затраты, USD				5
	3.4. Сумма затрат на рекламу, USD в год				42
	Стоимость размещения одного рекламного модуля, BYN				4,20
	Срок размещения рекламы в газете, недель в год				26
	Курс 1 доллара на дату оценки, BYN				2,6009
	3.5. Расходы на замещение, USD в год				1 047
	ИТОГО операционные расходы, USD				3 031
4	Чистый операционный доход от сдачи в аренду помещений, USD в год				5 360
5	Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов				0,36
6	Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода				0,64
7	Коэффициент соотношения чистого операционного и потенциального валового дохода				0,57

 

 

 Расчет нормы дисконтирования

Для определения нормы дисконтирования в данном отчете применялся метод кумулятивного построения, который основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. За уровень безрисковой ставки принято округленное значение средней процентной ставки по валютным депозитам на срок свыше 1 года (2,36%), полученное на основании данных Национального банка Республики Беларусь за июль - декабрь 2021 года.

Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости:

− риск рынка недвижимости;

− риск низкой ликвидности;

− риск управления недвижимостью;

− финансовый риск.

Премия за риск определена оценщиком исходя из информации, полученной в процессе анализа экономической ситуации в стране, а также в процессе изучения самих объекта оценки и сегментов рынка недвижимости, к которым они относятся.

Таким образом, норма дисконтирования составила (Таблица 5):

 

Таблица 5 – Расчет нормы дисконтирования

Наименование	Значение
Безрисковая процентная ставка, %	2,36
Риск рынка недвижимости, %	3,00
Риск низкой ликвидности, %	3,00
Риск управления недвижимостью, %	2,50
Финансовый риск, %	2,50
Норма дисконтирования, % (стр. 1 + стр. 2 + стр. 3 + стр. 4 + стр.5)	13,36