Законодательство о недвижимости во Франции.

Во французском праве земельный участок является главной недвижимой вещью, но не единственной. Строения, возведенные на чужом земельном участке, признаются самостоятельной недвижимой вещью. Существует презумпция, что строения, возведенные на земельном участке, предполагаются возведенными собственником земельного участка.

К недвижимости французское гражданское право относит:

1) вещи, недвижимые по их природе. Это земельные участки и строения. Согласно ст. 518, 519 французского Гражданского кодекса (далее - ФГУ) строениями считаются дома, плотины, канализационные сети, линии передачи электроэнергии и т.п., а также ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения;

2) вещи, недвижимые в силу назначения. Это вещи, движимые по своей природе, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания и эксплуатации участка;

3) недвижимые бестелесные вещи. Это согласно ст. 526 ФГУ узуфрукты на недвижимость, сервитуты и земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Система объектов недвижимости связана целями налогообложения.

На землях сельскохозяйственного назначения строение является принадлежностью земельного участка. Расположенные на таких участках объекты недвижимости (многолетние зеленые насаждения, коровники, свинофермы и др.) являются принадлежностью участка. Стоимость построек как таковых не определяется, а определяется доходность участка как единого целого со строениями. В населенных пунктах главной вещью и объектом налогообложения является строение, а земельный участок следует судьбе строения.

При покупке дома во Франции необходимо очень детально определять предмет договора, в том числе границы земельного участка, состав недвижимого имущества. Продавец вправе не передать покупателю все то, что не является недвижимостью, вплоть до окон и дверей, так как они не являются принадлежностями дома.

Купля-продажа дома, находящегося на землях сельскохозяйственного назначения, регулируется рядом специальных нормативных актов, обеспечивающих оборот земель сельскохозяйственного назначения. Если земельный участок при доме менее 1 га, то особых процедур, как правило, не возникает. Если площадь земельного участка более 1 га, то при отчуждении потребуются дополнительные согласования и разрешения, соблюдение права преимущественной покупки специального государственного органа.

Оформление сделок со строениями и помещениями, являющимися главными вещами по отношению к земельному участку, несколько упрощено. Допускается даже устная форма таких сделок, без нотариального удостоверения, за исключением сделок с квартирами, приобретаемыми у подрядчика. В 1999 г. Правительство Франции утвердило проект Закона о заключении сделок через Интернет. Но обычно применяется письменная нотариальная форма.

Система регистрации прав на недвижимое имущество построена по так называемой концессуальной модели. Право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. Факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав для перехода права собственности значения не имеют. Функции государственной регистрации прав выполняют специально созданные государственные органы, компетенция которых ограничена регистрацией прав на недвижимость.

Характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Франции можно выделить ее следующие особенности:

1. Предметом регистрации будут не вещные права, а правоустанавливающие документы;

2. Регистрация правоустанавливающих документов не будет обязательной за исключением документов о преимущественных правах и ипотеке, с обязательным указанием суммы и описанием объектов.

3. Обязательной регистрации также подлежат следующие акты:

акты и решения, утверждающие передачу или установление реальных прав на недвижимость в случае смерти;

акты, определяющие соглашения о временном запрете на отчуждение объекта недвижимости или любые иные ограничения права распоряжения объектом

договоры аренды на срок более 12 лет;

заявления в суд о лишении прав на недвижимое имущество и акты (решения), констатирующие лишение прав;

протоколы, составляемые в обязательном порядке кадастровыми службами (например, о строительстве или разрушении здания);

4. Законодательством предусмотрен предельный срок для записей о преимущественных правах. В случае если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительный на следующий день по истечении предельного срока.

5. Могут быть зарегистрированы только нотариально удостоверенные документы, что вынуждает стороны нести существенные расходы по оплате услуг нотариуса *(32).

По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у "хранителя ипотек". Но сама запись в поземельной книге не будет условием возникновения права собственности. Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие ϲʙᴏи права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на ϶ᴛᴏ имущество третьих лиц. Стоит сказать, для Франции характерна персональная система регистрации прав на недвижимость, суть кᴏᴛᴏᴩой состоит по сути в том, что поземельная книга (реестр прав) ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам.