Застройщик ООО  СЗ «Самолет - Томилино».

ЖК «Томилино 2021».

Застройщик ООО  СЗ «Самолет - Томилино».

 

По данным ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства):  https://наш.дом.рф/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA/%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82/27738

 

* 24 из 54 домов, построенных группой застройщика, введены в эксплуатацию с задержками - 44% случаев нарушения сроков;

* застройщик ООО СЗ «Самолет - Томилино» перенес сроки окончания строительства на 7 кварталов;

* застройщик, имеющий уставный капитал в 10 тыс.руб, по итогам 9 месяцев 2020 года показал убыток в размере 409 млн.руб.

 

Могут ли данные факты свидетельствовать о неблагополучии застройщика?

Состояние застройщика, и то, как оно может отразиться на возможностях застройщика вести строительство объектов ЖК «Томилино 2021» разберем на примере домов 14, 16, 17, 18.

 

Общие данные:

 

Дом 14

Проектная декларация  №50-001944 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 512. Количество нежилых помещений 12.

Дом 16

Проектная декларация  №50-001944 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 480. Количество нежилых помещений 14.

Дом 17

Проектная декларация  №50-001944 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 508. Количество нежилых помещений 6.

Дом 18

Проектная декларация  №50-001944 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 624. Количество нежилых помещений 16.

Финансовые результаты застройщика.

Раз​мер убытков по дан​ным про​межу​точ​ной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): -  409 601 тыс.руб. 

Раз​мер кре​дитор​ской за​дол​женности: 11 504 248 тыс. руб 

Раз​мер дебиторской за​дол​женности:  2 484 669 тыс. руб.

Раз​мер ус​тавно​го ка​пита​ла: 10 тыс. руб.

 

Итак.

Застройщик, имеющий уставный капитал в размере 10 тыс.руб., по итогам 9 месяцев 2020 года заявил убытки в размере 409  млн.руб., при этом ему должны 2 млрд. 484 млн..руб., а он, в свою очередь, должен 11 млрд. 504 млн.руб.  Цифры не «блестящие».

Грозит ли это чем-нибудь дольщикам?                              

 

Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются следующие нормативы:

Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более); 

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 28 октября 2020 года значение норматива Н1 составляло 1,36, то есть более 1.

Значение данного коэффициента говорит о том, что если все дольщики застройщика ООО СЗ «Самолет - Томилино» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик за счет имеющихся активов сможет этого сделать. На каждый вложенный в строительство рубль он сможет вернуть 1 рубль 36 копеек.

 

Норматив целевого использования средств (Н2),который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).

Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(деленная) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 28 октября 2020 года значение норматива Н2 составляет   0,1287, то есть меньше 1.

Это свидетельствует о целевом использовании полученных застройщиком денежных средств (в нашем случае, кредитных денежных средств).

 

Таким образом, значения этих коэффициентов свидетельствуют о том, что застройщик является финансово устойчивым.

Оба коэффициента важны для банков. Они позволяют оценивать финансовую устойчивость застройщика при принятии решения о выдачи ему кредита. Не соблюдение нормативов финансовой устойчивости означает невозможность для застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу, который обеспечивает гарантии дольщикам в возврате их денежных средств, если строящийся объект будет признан проблемным.

 

Есть ли у застройщика денежные средства для финансирования строительства.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 14 по состоянию на 11.01.2021 – 44%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 08.12.2020: квартир - 228

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 938 172 тыс. руб. (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, будут депонированы (размещены) на счетах эскроу, и будут недоступны застройщику до ввода построенного объекта в эксплуатацию).   

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 739 805 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 16 по состоянию на 11.01.2021 – 51%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 08.12.2020: квартир - 248

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 1 066 907 тыс. руб.      

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 696 102 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 17 по состоянию на 11.01.2021 – 51%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 08.12.2020: квартир - 259

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 1 110 835 тыс. руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 762 103 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 18 по состоянию на 11.01.2021 – 0%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 08.12.2020: квартир - 1

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 2 727 тыс. руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 2 122 911 тыс. руб.

 

Посредством подписанного кредитного договора с ПАО «Промсвязьбанк», застройщиком привлечены денежные средства целевого кредита для финансирования строительства домов 14,16,17 и 18.

Ли​мит кре​дито​вания, в со​от​ветс​твии с ус​ло​ви​ями до​гово​ра: 6 100 000 тыс. руб.

Не​ис​поль​зо​ван​ный ос​та​ток по кре​дит​ной ли​нии по состоянию на 08.12.2020 года: 5 829 377 тыс. руб.

 

Имеется также подписанный кредитный договор с ПАО «Промсвязьбанк» на сумму 2 120 000 тыс.руб.

Однако данные кредитные средства были использованы для финансирования строительства домов 6, 7, 8, 10 (отражены в проектных декларациях этих домов), поэтому информация об этом кредите не используется при анализе источников финансирования строительства домов 14,16,17 и 18

 

Таким образом, застройщик планирует получить в рамках проектного финансирования от банка денежные средства в размере 6 100 000 тыс.руб., при том что сметная стоимость строительства по четырем домам составляет 7 320 921 тыс.руб., то есть застройщик должен дополнительно изыскать около 1,2 млрд.руб.

Недостающая сумма может быть получена застройщиком путем реализации квартир посредством заключения договоров ДДУ без размещения полученных от дольщиков денежных средств на счетах эскроу (эти денежные средства застройщику недоступны), после того как степень строительной готовности домов 14,16,17,18 превысит 30%.

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72128724/

 

На сайте застройщика по состоянию на январь 2021 года сказано, что готовность дома 14 составляет 10% (вылит монолитный каркас дома до уровня 11 этажа)., дома 16 - 3% (ведется литье монолитной фундаментной плиты), дома 17 – 10% (вылит монолитный каркас дома до уровня 13 этажа).

Имеется фотоотчет о ходе строительства по дому 18, из которого следует, что выполнены работы по рытью котлована и залита монолитная фундаментная плита. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 8% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»).

https://smetchik.com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2.pdf

То есть объем выполненных работ по всем домам менее 1о% от сметной стоимости в 7,3 млрд.руб.

 

Строительство осуществляется за счет собственных средств застройщика, а также за счет частичного использования лимита кредитных средств в размере 270 623 тыс.руб., который был выбран  им между 9.10.2020 года и 29.10.2020 года (согласно данным проектных деклараций на соответствующие даты).

Таким образом, получив проектное финансирование, застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства.

Построив дома не менее чем на 30%, застройщик сможет перейти от финансирования строительства за счет кредитных средств, которые нужно отдавать с процентами (что уменьшит прибыль от этого проекта), на финансирование за счет денежных средств дольщиков, от заключенных договоров ДДУ, без размещения денежных средств по этим договорам на счетах эскроу.

При этом, если в какой-то момент времени у застройщика упадут продажи и он не сможет обеспечить объем финансирования достаточный для соблюдения графика строительства, он снова сможет вернуться к кредитному финансированию,  получив доступ к оставшемуся лимиту кредитных денежных средств, и тем самым, закрыть потребность в недостающих деньга.

 

Остается вопрос с убытками застройщика по итогам 9 месяцев 2020 года в размере 409 млн.руб.

Исходя из данных бухгалтерской отчетности, которую представил застройщик, убытки ООО СЗ «Самолет-Томилино» вызваны превышением затрат, не связанных со строительством (управленческие, накладные и пр. расходов), над собственной выручкой застройщика (выручкой не являются поступления в рамках договоров долевого участия, кредитных договоров с целевым финансированием, возврата выплаченных ранее авансов и пр.).

Важно чтобы убытки не приняли хронический характер, когда они могут привести к кассовым разрывам (отсутствию в конкретный промежуток времени денежных средств для ведения деятельности застройщика), увеличению кредиторской задолженности перед поставщиками и подрядчиками и пр. Это может привести к замедлению темпов строительства и пересмотру банком условий соглашения по его проектному финансированию.

Наличие промежуточных убытков при целевом финансировании строительства со стороны банка, который контролирует расход  перечисленных застройщику денежных средств, не является критическим фактором, потому что эти убытки могут быть перекрыты в дальнейшем.

В нашем случае, необходимо будет посмотреть на финансовые результаты, которые отразит застройщик после ввода в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет домов 6,7,8,10 ЖК «Томилино 2021».  Поступления по не оплаченным договорам ДДУ, и от продажи нераспроданных площадей этого ЖК, образуют собственную выручку застройщика, которая либо превысит собственные затраты застройщика, что приведет к отражению в отчетности прибыли, либо будет меньше затрат, что вновь приведет к отражению убытков.

С учетом того, что дома 6,7,8,10 будут сданы в начале 2021 года, любопытно будет посмотреть на финансовые результаты деятельности застройщика, которые он отразит в своей отчетности по окончании первого полугодия 2021 года (прибыльна эта компания или нет).

 

И последнее, что касается переноса в проектных декларациях сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Это является техническим моментом и не связано с какими-то проблемами застройщика. Перенос в документах просто зафиксировал факт того, что строительство началось значительно позже, чем хотел изначально застройщик (не в начале 2019, а в середине 2020 года).

 

Вывод:

ЖК «Томилино 2021».

Застройщик ООО  СЗ «Самолет - Томилино».

 

По данным ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства):  https://наш.дом.рф/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA/%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82/27738

 

* 24 из 54 домов, построенных группой застройщика, введены в эксплуатацию с задержками - 44% случаев нарушения сроков;

* застройщик ООО СЗ «Самолет - Томилино» перенес сроки окончания строительства на 7 кварталов;

* застройщик, имеющий уставный капитал в 10 тыс.руб, по итогам 9 месяцев 2020 года показал убыток в размере 409 млн.руб.

 

Могут ли данные факты свидетельствовать о неблагополучии застройщика?

Состояние застройщика, и то, как оно может отразиться на возможностях застройщика вести строительство объектов ЖК «Томилино 2021» разберем на примере домов 14, 16, 17, 18.

 

Общие данные:

 

Дом 14

Проектная декларация  №50-001944 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 512. Количество нежилых помещений 12.

Дом 16

Проектная декларация  №50-001944 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 480. Количество нежилых помещений 14.

Дом 17

Проектная декларация  №50-001944 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 508. Количество нежилых помещений 6.

Дом 18

Проектная декларация  №50-001944 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 624. Количество нежилых помещений 16.

Финансовые результаты застройщика.

Раз​мер убытков по дан​ным про​межу​точ​ной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): -  409 601 тыс.руб. 

Раз​мер кре​дитор​ской за​дол​женности: 11 504 248 тыс. руб 

Раз​мер дебиторской за​дол​женности:  2 484 669 тыс. руб.

Раз​мер ус​тавно​го ка​пита​ла: 10 тыс. руб.

 

Итак.

Застройщик, имеющий уставный капитал в размере 10 тыс.руб., по итогам 9 месяцев 2020 года заявил убытки в размере 409  млн.руб., при этом ему должны 2 млрд. 484 млн..руб., а он, в свою очередь, должен 11 млрд. 504 млн.руб.  Цифры не «блестящие».

Грозит ли это чем-нибудь дольщикам?                              

 

Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются следующие нормативы:

Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более); 

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 28 октября 2020 года значение норматива Н1 составляло 1,36, то есть более 1.

Значение данного коэффициента говорит о том, что если все дольщики застройщика ООО СЗ «Самолет - Томилино» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик за счет имеющихся активов сможет этого сделать. На каждый вложенный в строительство рубль он сможет вернуть 1 рубль 36 копеек.

 

Норматив целевого использования средств (Н2),который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).

Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(деленная) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 28 октября 2020 года значение норматива Н2 составляет   0,1287, то есть меньше 1.

Это свидетельствует о целевом использовании полученных застройщиком денежных средств (в нашем случае, кредитных денежных средств).

 

Таким образом, значения этих коэффициентов свидетельствуют о том, что застройщик является финансово устойчивым.

Оба коэффициента важны для банков. Они позволяют оценивать финансовую устойчивость застройщика при принятии решения о выдачи ему кредита. Не соблюдение нормативов финансовой устойчивости означает невозможность для застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу, который обеспечивает гарантии дольщикам в возврате их денежных средств, если строящийся объект будет признан проблемным.

 

Есть ли у застройщика денежные средства для финансирования строительства.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 14 по состоянию на 11.01.2021 – 44%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 08.12.2020: квартир - 228

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 938 172 тыс. руб. (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, будут депонированы (размещены) на счетах эскроу, и будут недоступны застройщику до ввода построенного объекта в эксплуатацию).   

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 739 805 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 16 по состоянию на 11.01.2021 – 51%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 08.12.2020: квартир - 248

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 1 066 907 тыс. руб.      

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 696 102 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 17 по состоянию на 11.01.2021 – 51%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 08.12.2020: квартир - 259

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 1 110 835 тыс. руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 762 103 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 18 по состоянию на 11.01.2021 – 0%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 08.12.2020: квартир - 1

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 2 727 тыс. руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 2 122 911 тыс. руб.

 

Посредством подписанного кредитного договора с ПАО «Промсвязьбанк», застройщиком привлечены денежные средства целевого кредита для финансирования строительства домов 14,16,17 и 18.

Ли​мит кре​дито​вания, в со​от​ветс​твии с ус​ло​ви​ями до​гово​ра: 6 100 000 тыс. руб.

Не​ис​поль​зо​ван​ный ос​та​ток по кре​дит​ной ли​нии по состоянию на 08.12.2020 года: 5 829 377 тыс. руб.

 

Имеется также подписанный кредитный договор с ПАО «Промсвязьбанк» на сумму 2 120 000 тыс.руб.

Однако данные кредитные средства были использованы для финансирования строительства домов 6, 7, 8, 10 (отражены в проектных декларациях этих домов), поэтому информация об этом кредите не используется при анализе источников финансирования строительства домов 14,16,17 и 18

 

Таким образом, застройщик планирует получить в рамках проектного финансирования от банка денежные средства в размере 6 100 000 тыс.руб., при том что сметная стоимость строительства по четырем домам составляет 7 320 921 тыс.руб., то есть застройщик должен дополнительно изыскать около 1,2 млрд.руб.

Недостающая сумма может быть получена застройщиком путем реализации квартир посредством заключения договоров ДДУ без размещения полученных от дольщиков денежных средств на счетах эскроу (эти денежные средства застройщику недоступны), после того как степень строительной готовности домов 14,16,17,18 превысит 30%.

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72128724/

 

На сайте застройщика по состоянию на январь 2021 года сказано, что готовность дома 14 составляет 10% (вылит монолитный каркас дома до уровня 11 этажа)., дома 16 - 3% (ведется литье монолитной фундаментной плиты), дома 17 – 10% (вылит монолитный каркас дома до уровня 13 этажа).

Имеется фотоотчет о ходе строительства по дому 18, из которого следует, что выполнены работы по рытью котлована и залита монолитная фундаментная плита. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 8% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»).

https://smetchik.com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2.pdf

То есть объем выполненных работ по всем домам менее 1о% от сметной стоимости в 7,3 млрд.руб.

 

Строительство осуществляется за счет собственных средств застройщика, а также за счет частичного использования лимита кредитных средств в размере 270 623 тыс.руб., который был выбран  им между 9.10.2020 года и 29.10.2020 года (согласно данным проектных деклараций на соответствующие даты).

Таким образом, получив проектное финансирование, застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства.

Построив дома не менее чем на 30%, застройщик сможет перейти от финансирования строительства за счет кредитных средств, которые нужно отдавать с процентами (что уменьшит прибыль от этого проекта), на финансирование за счет денежных средств дольщиков, от заключенных договоров ДДУ, без размещения денежных средств по этим договорам на счетах эскроу.

При этом, если в какой-то момент времени у застройщика упадут продажи и он не сможет обеспечить объем финансирования достаточный для соблюдения графика строительства, он снова сможет вернуться к кредитному финансированию,  получив доступ к оставшемуся лимиту кредитных денежных средств, и тем самым, закрыть потребность в недостающих деньга.

 

Остается вопрос с убытками застройщика по итогам 9 месяцев 2020 года в размере 409 млн.руб.

Исходя из данных бухгалтерской отчетности, которую представил застройщик, убытки ООО СЗ «Самолет-Томилино» вызваны превышением затрат, не связанных со строительством (управленческие, накладные и пр. расходов), над собственной выручкой застройщика (выручкой не являются поступления в рамках договоров долевого участия, кредитных договоров с целевым финансированием, возврата выплаченных ранее авансов и пр.).

Важно чтобы убытки не приняли хронический характер, когда они могут привести к кассовым разрывам (отсутствию в конкретный промежуток времени денежных средств для ведения деятельности застройщика), увеличению кредиторской задолженности перед поставщиками и подрядчиками и пр. Это может привести к замедлению темпов строительства и пересмотру банком условий соглашения по его проектному финансированию.

Наличие промежуточных убытков при целевом финансировании строительства со стороны банка, который контролирует расход  перечисленных застройщику денежных средств, не является критическим фактором, потому что эти убытки могут быть перекрыты в дальнейшем.

В нашем случае, необходимо будет посмотреть на финансовые результаты, которые отразит застройщик после ввода в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет домов 6,7,8,10 ЖК «Томилино 2021».  Поступления по не оплаченным договорам ДДУ, и от продажи нераспроданных площадей этого ЖК, образуют собственную выручку застройщика, которая либо превысит собственные затраты застройщика, что приведет к отражению в отчетности прибыли, либо будет меньше затрат, что вновь приведет к отражению убытков.

С учетом того, что дома 6,7,8,10 будут сданы в начале 2021 года, любопытно будет посмотреть на финансовые результаты деятельности застройщика, которые он отразит в своей отчетности по окончании первого полугодия 2021 года (прибыльна эта компания или нет).

 

И последнее, что касается переноса в проектных декларациях сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Это является техническим моментом и не связано с какими-то проблемами застройщика. Перенос в документах просто зафиксировал факт того, что строительство началось значительно позже, чем хотел изначально застройщик (не в начале 2019, а в середине 2020 года).

 

Вывод: