Согласование рыночной стоимости объекта оценки

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1) Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2) Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникать на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

3) Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Таблица 7 – Стоимость предприятия для разных методов расчета рыночной стоимости

Наименование подхода	Стоимость предприятия, руб.
Затратный	734386
Сравнительный	1227730
Доходный	922161

С учетом вышеизложенного, в таблице 8 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 8 – Ранжирование результатов оценки

	Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Количество информации	Итог	Уд.вес, %
Доходный подход
ранг	средний	высокий	высокий	средний
балл	3	3	2	3	12	40
Затратный подход
ранг	средний	низкий	высокий	средний
балл	3	1	3	2	9	30
Сравнительный подход
ранг	высокий	высокий	высокий	средний
балл	2	3	2	2	9	30
Общая сумма баллов					30	100

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле V = V₁·Q₁ + V₂·Q₂+V₃Q₃. Исчисления по данной формуле приведены в Таблице 12

Таблица 12 – Согласование результатов рыночной стоимости строения

Подход	Стоимость, тыс.руб.	Удельный вес, % к итогу	Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Затратный	734386	30	220315,8
Сравнительный	1227730	30	368319
Доходный	922161	40	368864,4

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составит:

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определена в размере рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Градостроительный Кодекс РФ

2. Гражданский Кодекс РФ

3. Земельный Кодекс РФ

4. Конституция РФ

5. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

6. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"

7. Приказ Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 г. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»;

8. Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 26.03.2019) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»;

9. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ 10. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ст. 3 11. Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ (последняя редакция) 12.Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ;

10. Бердникова, В. Н. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. Н. Бердникова. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

11. Игнатенко А.С., Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик [Электронный ресурс] / Игнатенко А.С., Михайлова Т.Н. - М.: Дело, 2016. - 44 с.

12. Касьяненко Т.Г., Оценка недвижимости [Электронный ресурс] / учебник / Касьяненко Т.Г. - М.: Проспект, 2017. - 512 с. - ISBN 978-5-392- 19325-7 - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru

13. Котляров, М. А. Экономика недвижимости и развитие территорий: учебник и практикум для среднего профессионального образования / М. А. Котляров. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 152 с. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

14. Котляров, М. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / М. А. Котляров. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 238 с. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

15. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

16. Титова С.С., Недвижимость как объект оценки [Электронный ресурс] /Режим доступа: http://sstitova.ru/

17. Халтурина Е.Н. Организация оценки земли и имущества: учебное пособие / Мар. гос. ун-т.; Е.Н. Халтурина. – Йошкар-Ола, 2015.-184 с.

18. Анализ операций с недвижимостью на предприятии [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://works.doklad.ru/view/Bh2Rc6IpIDA.html 38

19. Новые правила государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://rosreesstr.ru/novye-pravilagosudarstvennoj-registratsii-nedvizhimosti/

20. Требования к документам, предоставляемым для кадастрового учета и регистрации права [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://rosreesstr.ru/trebovaniya-k-dokumentam-predostavlyaemym-dlyakadastrovogo-ucheta-i-registratsii-prava

21. "Эксплуатация недвижимости", глава 18: "Оценка эффективности эксплуатации" [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://www.restate.ru/material/ekspluataciya-nedvizhimosti-glava-18-ocenkaeffektivnosti-ekspluatacii-sistema-94579.html

22. Организационно-правовые формы предприятий [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://www.ereport.ru/articles/firms/orgforms.htm

23. Общество с ограниченной ответственностью [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://www.grandars.ru/college/pravovedenie/ooo.html

24. Государственная регистрация прав и кадастровый учет недвижимости [Электронный ресурс]/ Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/?detail

25. Экономика и оценка недвижимости [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m246/1_1_3.htm

26. Инвентаризационная стоимость [Электронный ресурс]/ Режим доступа: https://xranitelochaga.ru/ocenka/inventarizacionnaya.html

27. Инвентаризационная стоимость [Электронный ресурс]/ Режим доступа: https://j.etagi.com/ps/inventarizacionnaya-stoimost-kvartiry-chto-eto/

28.  Налоги на операции с недвижимостью [Электронный ресурс]/ Режим доступа:https://studme.org/1781081414240/ekonomika/nalogi_ operatsii_nedvizhimostyu