Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Топ:
Марксистская теория происхождения государства: По мнению Маркса и Энгельса, в основе развития общества, происходящих в нем изменений лежит...
Оснащения врачебно-сестринской бригады.
Основы обеспечения единства измерений: Обеспечение единства измерений - деятельность метрологических служб, направленная на достижение...
Интересное:
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Мероприятия для защиты от морозного пучения грунтов: Инженерная защита от морозного (криогенного) пучения грунтов необходима для легких малоэтажных зданий и других сооружений...
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Дисциплины:
2021-01-31 | 80 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
С учетом имеющихся рыночных данных, величина корректировки на район города определена методом парных продаж (см. Таблица 13).
В результате анализа рынка были выявлены данные о продажах квартир, единственным существенным отличием в характеристиках которых являлось отличие по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения», аналогичное отличию объекта-аналога от объекта оценки (в части объекта оцениваемого права).
Таблица 13. Расчет значения корректировки по элементу сравнения
«Локальные факторы местоположения»
№ п/п | Наименование параметра | Результаты расчетов | |
Объект парных продаж 1 | Объект парных продаж 2 | ||
1 | 2 | 3 | 4 |
1 | Источник информации | Газета «ХХХ2», тел. ХХХ1 | www.ХХХ1, тел. ХХХ2 |
2 | Дата публикации объявления | ХХ.ХХ.20ХХ | ХХ.ХХ.20ХХ |
3 | Значение рассматриваемого фактора (локальные факторы местоположения) | отсутствует | имеется (кратко описать) |
4 | Цена предложения, руб. (НДС не облагается) | 1 800 000 | 1 764 000 |
5 | Общая площадь, кв.м. | 45 | 42 |
6 | Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС), [строка 4 ÷ строка 5] | 40 000 | 42 000 |
7 | Значение корректировки, [по строке 6: ((столбец 3 - столбец 4) ÷ столбец 3)] | -0,05 |
Таблица 14. Шкала корректировок по элементу сравнения
«Локальные факторы местоположения»
№ п/п | Значение фактора "Локальные факторы местоположения" для объекта-аналога | Значение корректировки цены объекта-аналога |
1 | Отсутствует | 0% |
2 | Имеется | -0,05 |
Обоснование схемы согласования скорректированных цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.м общей площади)
В результате проведенной корректировки цен объектов-аналогов, разброс цен (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.м общей площади) существенно сократился, что указывает на корректность проведенной процедуры.
|
В целях улучшения качества результата, Оценщик полагает возможным определить скорректированную величину стоимости объекта оценки (права), приходящейся на 1 кв.м. общей площади объекта оцениваемого права (жилого помещения (квартиры)), как средневзвешенную величину (см. Таблица 15, графа 15).
Результат применения сравнительного подхода
Величина стоимости объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода составила:
1 920 406 (Один миллион девятьсот двадцать тысяч четыреста шесть) рублей
(НДС не включает)
Таблица 15. Расчет стоимости объекта оценки (в рамках сравнительного подхода)
№ п/п | Пояснение к краткому наименованию параметру, порядок его определения | Результаты расчетов | ||||
Объект оценки | Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 | |||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
1 | Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС) (см.: Таблица 7) | 45 000 | 43 000 | 35 000 | ||
2 | Значение корректировки на снижение цены в процессе торга (см.: Таблица 8) | -0,09 | -0,09 | -0,09 | ||
3 | Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 1 × (1 + строка 2)] | 40 950 | 39 130 | 31 850 | ||
4 | Значение корректировки по элементу сравнения «Район города» (см.: Таблица 10) | 0% | 0% | 17% | ||
5 | Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 3 × (1 + строка 4)] | 40 950 | 39 130 | 37 158 | ||
6 | Значение корректировки по элементу сравнения «Тип здания» (см.: Таблица 12) | 0% | 11% | 11% | ||
7 | Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 5 × (1 + строка 6)] | 40 950 | 43 602 | 41 405 | ||
8 | Значение корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения» (см.: Таблица 14) | 0% | -5% | 0% | ||
9 | Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 7 × (1 + строка 8)] | 40 950 | 41 526 | 41 405 | ||
10
| Значение общей корректировки объекта-аналога [абсолютная величина от: ((строка 9 – строка 1) ÷ строка 1)] | 0,09 | 0,03 | 0,18 | ||
11 | Ранг общей корректировки объекта-аналога, [номер в упорядоченном по убыванию ряде по строке 10; наибольшему значению общей корректировки присваивается ранг «1», следующему по убыванию значению общей корректировки присваивается ранг «2» и т.д.] | 2 | 3 | 1 | ||
12 | Сумма рангов, [сумма столбцов 4 и 5 и 6 по строке 11] | 6 | ||||
13 | Вклад ранга (весовой коэффициент), [строка 11 ÷ сумма рангов (указана в строке 12)] | 0,333 | 0,500 | 0,167 | ||
14 | Вклад скорректированных цен объектов-аналогов, приведенных на единицу сравнения, в результат оценки (на 1 кв.м общей площади) стоимости объекта оценки, руб., [строка 9 × строка 13] | 13 650 | 20 763 | 6 901 | ||
15 | Величина стоимости (на 1 кв.м. общей площади объекта оцениваемого права) объекта оценки (НДС не облагается),руб., [сумма столбцов 4 и 5 и 6 по строке 14] | 41 314 | ||||
16 | Общая площадь квартиры, кв.м | 45 | ||||
17 | Результат применения сравнительного подхода к оценке стоимости объекта оценки, руб. (НДС не включает), [строка 15 × строка 16] | 1 859 116 |
VI.1.2. Доходный подход
Согласно п. 13 ФСО №1, доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Также, согласно п. 21 ФСО №1, доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
С учетом доступной на рынке недвижимости информации, наибольшее затруднение у Оценщика, в данной процедуре вызывает корректное прогнозирование расходов и их взаимосвязь с доходами, поскольку:
- уровень арендных доходов от сдачи квартиры внаем во многом определяется уровнем предоставляемых удобств, в т.ч. качеством отделки помещений, сантехники, мебели и проч.;
- для получения стабильного дохода необходимо поддержание этих удобств на требуемом рынком уровне;
- ухудшение качества удобств зависит от арендатора, и прогнозируется сложно;
- практика взаимоотношения арендодателя и арендатора, как правило, не позволяет получить надлежащую компенсацию за ухудшение качества удобств;
|
- заранее определить сумму и срок осуществления расходов на поддержание уровня удобств квартиры практически невозможно.
Таким образом, Оценщик считает обоснованным отказаться от применения доходного подхода к оценке объекта оценки.
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Согласно п. 6 ФСО №1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Поскольку в рамках определения стоимости объекта оценки, Оценщиком был использован только сравнительный подход к оценке (от применения затратного и доходного подходов к оценке Оценщик обоснованно отказался), результат его применения и является итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки.
Также, согласно п. 16 ФСО №3, в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составила (округленно до тысяч рублей по правилам математического округления):
1 859 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей
(НДС не облагается [3])
[1] Контактное лицо Агеева Елена, тел. 8(82142) 3-10-16.
[2] А.А. Марчук, Е.А. Бутова, «Скидки на торг: реалии кризиса», http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/skidka_na_torg.pdf
[3] Согласно пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации, налогом на добавленную стоимость не облагаются сделки, связанные с реализацией жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
|
|
Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...
Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Двойное оплодотворение у цветковых растений: Оплодотворение - это процесс слияния мужской и женской половых клеток с образованием зиготы...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!