Некоторые особенности передачи прав собственности на недвижимое имущество(виды)

 Выделяют несколько видов продажи недвижимого имущества, такие, как договор продажи жилых помещений, договор продажи земельных участков, договор продажи предприятия. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении наниматели жилого помещения и члены их семей; арендаторы, а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. В случаях ограничений, связанных с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

 Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции. Договор продажи предприятия отличается спецификой своего предмета. Таким образом, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущёственный комплекс признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности. Конституция Республики Беларусь в ст. 48 устанавливает гарантию права граждан Республики Беларусь на жилище. Реализация данного права обеспечивается развитием государственного и частного жилищных фондов, содействием гражданам в приобретении жилья. Однако в современной экономической ситуации государство не может обеспечивать бесплатным жильем всех граждан. Бесплатно или по льготным ценам жилье предоставляется лишь гражданам, нуждающимся в социальной защите. Для остальных категорий населения одним из основных способов решения жилищной проблемы становится покупка жилья.

В жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь входят объекты, которые согласно законодательству могут становиться предметом договора купли-продажи. В частности, это одноквартирные жилые дома (жилые дома, состоящие из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории), квартиры (жилые помещения, состоящие из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которые организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома), жилые комнаты - ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК).

Особый порядок купли-продажи жилых домов, квартир в Республике Беларусь был введен с принятием постановления Верховного Совета Республики Беларусь от 11 июня 1993 г. "О порядке купли- продажи квартир (домов) в Республике Беларусь" и Положения о порядке купли- продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. N 589. Данные акты установили существенные, и, как впоследствии было установлено, неоправданные ни с правовой, ни с экономической точек зрения ограничения на приобретение жилья в республике. Предусматривалось, например, что жилые дома и квартиры подлежали продаже только тем гражданам, которые постоянно проживали в данном населенном пункте. Это означало, что житель города Минска не мог купить пустующий в деревне дом, чтобы проживать там в летнее время, а жители близлежащих к городу Минску населенных пунктов, многие из которых имели место работы в Минске, не могли купить здесь квартиру.

В этой связи и постановление Верховного Совета от 11 июня 1993 г., и постановление Совета Министров от 31 августа 1993 г. N 589 дважды становились предметом рассмотрения Конституционного Суда Республики Беларусь. В решении от 25 марта 1997 г. "О толковании Заключения Конституционного Суда Республики Беларусь от 27 июня 1996 года "О соответствии Конституции и законам Республики Беларусь постановления Верховного Совета от 11 июня 1993 года "О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республике Беларусь" и Временного положения о порядке купли- продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров от 31 августа 1993 года N 589" Конституционный Суд указал, что граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства. Вместе с тем законом могут быть определены особенности купли-продажи квартир (домов) в городе Минске, поскольку Минск как столица Республики Беларусь согласно Конституции имеет особый статус.

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь и имеющие законный источник существования, пользуются наравне с гражданами Республики Беларусь правом приобретения в порядке купли-продажи квартир (домов) в Беларуси. При этом не исключается возможность установления международными договорами и законами Республики Беларусь особенностей приобретения ими квартир (домов) по договорам купли-продажи.

Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами и установленной процедурой реализации норм международных договоров. Такое соглашение достигнуто Республикой Беларусь с Российской Федерацией. Устав Союза Беларуси и России, ратифицированный Законом Республики Беларусь от 10 июня 1997 года, предусматривает, что граждане Союза Беларуси и России (граждане Республики Беларусь и граждане Российской Федерации) имеют право на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на территории другого государства - участника Союза на тех же условиях, что и граждане этого государства. Аналогичные нормы закреплены также заключенным Республикой Беларусь и Российской Федерацией Договором о создании Союзного государства (ратифицирован Законом Республики Беларусь от 24 декабря 1999 г.), Договором между Республикой Беларусь и Российской Федерацией о равных правах граждан (ратифицирован Законом Республики Беларусь от 17 февраля 1999 г..

Данные положения, сформулированные Конституционным Судом, в настоящее время закреплены и в Положении о порядке купли-продажи квартир (домов) (п. 7)[15; №348].

Вместе с тем, в отличие от земельных участков, нахождение которых в собственности физических лиц, не являющихся гражданами Республики Беларусь, исключается, жилые помещения могут находиться в собственности иностранных граждан. В этой связи установленные для купли-продажи жилых помещений ограничения не распространяются на иные способы приобретения жилья такими лицами. Так, при рассмотрении одного из дел, касающихся законности приобретения иностранным гражданином квартиры в Республике Беларусь, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь указала, что условие о наличии у приобретателя квартиры гражданства Республики Беларусь и постоянного места жительства в Беларуси являются обязательными для заключения договора купли-продажи квартиры. Запрета на участие в долевом строительстве жилья с последующим оформлением его на праве собственности действующее законодательство не содержит.

Согласно Положению о порядке купли- продажи квартир (домов) объектами купли- продажи могут быть: незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.

Не подлежат продаже:

- жилые помещения в общежитиях;

- служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);

- жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

- квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

- жилые помещения социального пользования;

- жилые помещения в специальных домах;

- жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.

Продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться только соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному и распорядительному органу [15;c.369].

Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме. Однако, в отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст. 529 ГК государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры [3;c.300 ].

При урегулировании договоров купли- продажи жилых помещений законодатель особое внимание уделяет обеспечению защиты жилищных прав граждан. Согласно пункту 2 ст. 275 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В этой связи существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (часть первая ст. 529 ГК). Такими лицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с ним (его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца (в соответствии со ст. 29 ЖК Республики Беларусь граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство (например, гражданский супруг или супруга), могут быть в судебном порядке признаны членами семьи этого нанимателя); наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане; наниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (такое лицо независимо от договора купли-продажи имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока договора найма).

В литературе указывается, что покупатель, не уведомленный до заключения договора купли-продажи жилья о правах третьих лиц на проживание, вправе требовать расторжения договора. Однако договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в данном случае может предъявляться требование о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным.

 Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилым помещением дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения (часть четвертая ст. 123 ЖК). Приложение 1

На куплю-продажу жилых помещений распространяется и пункт 4 ст. 275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Нарушение этого условия влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий. Принимая во внимание имеющиеся факты невозможности исполнения таких судебных решения в части возврата покупателю уплаченной за жилое помещение денежной суммы, Пленум Верховного Суда Республики Беларусь в постановлении от 30 марта 2000 г. N 3 "О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства" указал следующее. При вынесении решений об удовлетворении требований о применении последствий недействительности указанных сделок суд в необходимых случаях должен обсудить вопрос об установлении такого порядка исполнения решения, в соответствии с которым выселение приобретателя жилого помещения производится после выплаты ему денежной суммы, уплаченной по сделке и подлежащей уплате по решению суда.

Согласно части второй ст. 123 ЖК и Положению о порядке купли-продажи квартир (домов) продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением, а квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли- продажи только в случаях, если они не заселены жильцами. В связи с изложенным выше требованием ст. 529 ГК о необходимости указания на таких лиц в договоре купли-продажи жилья с определением их прав по пользованию жилым помещением после его продажи данное ограничение представляется чрезмерным. Необходимо учитывать, что согласно ст. 120 ЖК члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности на долю в жилом помещении, могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке на основании письменного соглашения, заключенного при вселении. Если совершеннолетние члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, имеют в данном населенном пункте другое жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, то по требованию собственника они подлежат выселению в это жилое помещение. Совершеннолетние члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, могут быть выселены по требованию собственника в другое жилое помещение, приобретенное им за счет собственных средств.

 Практика функционирования рынка жилья выявила необходимость особой защиты при отчуждении жилых помещений интересов, не только несовершеннолетних детей, но и других социально не защищенных категорий населения. Высказывались предложения о необходимости принятия нормативного правового акта, определяющего механизм контроля за соблюдением законодательства при совершении сделок с жильем указанной категорией лиц. Закон "О статусе столицы Республики Беларусь - города Минска" предоставил Минскому городскому Совету депутатов право утверждать порядок согласования органами опеки и попечительства города Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных граждан. По данным Прокуратуры Республики Беларусь, наиболее распространены нарушения законодательства при отчуждении жилых помещений одиноких граждан, достигших престарелого возраста и нуждающихся по состоянию здоровья в защите. Нередко контрагенты вводят таких собственников жилья в заблуждение, в результате чего, например, вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключаются договоры дарения либо купли-продажи. Еще до принятия данного Закона, 19 октября 1999 г. решением Минского городского Совета депутатов было утверждено Положение о порядке согласования органами опеки и попечительства г. Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных категорий граждан. Положение предусматривает необходимость получения согласия исполнительных комитетов администраций районов г. Минска на отчуждение, залог или обмен жилых помещений, в которых постоянно проживают несовершеннолетние дети, а также жилых помещений, находящихся в собственности или в пользовании следующих категорий граждан: несовершеннолетних детей; лишенных дееспособности или ограниченных в дееспособности; иных граждан, над которыми установлена опека или попечительство; злоупотребляющих спиртными напитками или наркотическими веществами; одиноких престарелых граждан; состоящих на учете в психоневрологическом диспансере с диагнозом заболевания, которое может повлиять на ин способность понимать значение своих действий и руководить ими.

Таким образом, Положение установило для названных категорий граждан ограничение в реализации их прав по распоряжению жильем. Согласно ст. 44 Конституции Республики Беларусь государство гарантирует каждому право собственности и содействует ее приобретению, создает условия для свободного владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом. Исходя из ст. 23 Конституции, ограничение прав и свобод личности допускается только в случаях, предусмотренных законом. Представляется неправомерным делегирование законом местному органу власти права устанавливать такие ограничения[10;c.25].

Необходимость введения дополнительных мер по защите жилищных прав одиноких престарелых граждан и некоторых других социально незащищенных групп граждан назрела. Однако представляется неправомерным установление в г. Минске одной системы такой защиты, а, например, в Брестской обл. - другой. Соответствующий порядок должен быть предусмотрен законодательным актом единообразно для всей республики.

 Приведенные меры правового характера не исключают необходимости проявления соответствующей осмотрительности и со стороны самих участников сделок с жильем. В такой ситуации специалисты рекомендуют:

- произвести проверку всех предоставленных контрагентом документов, начиная с паспорта продавца (одним из наиболее простых способов мошенничества является переклеивание фотографии в паспорте либо использование чужого паспорта);

- проверить информацию, касающуюся жилого помещения, в соответствующих инстанциях (жилищно-эксплуатационной организации, паспортном столе, БТИ);

- убедиться, что продавец является владельцем покупаемого жилого помещения и что из него выписаны все жильцы;

- если квартира часто перепродавалась, попытаться выяснить причину и определить всю цепочку договоров (криминальным может быть предыдущий договор);

- не покупать квартиры, если продавец предъявляет лишь копии документов, пусть и нотариально заверенные (часто такой продавец продает одну квартиру сразу нескольким покупателям, причем один из договоров он регистрирует в органе государственной регистрации и получает всю сумму, с других покупателей берет задаток и после этого бесследно исчезает);

- проявлять предельную осторожность, если продавец действует по доверенности (доверенность теряет силу после смерти доверителя, доверитель может в любое время отменить доверенность и т.д.).

"Довольно часто стороны договора, стремясь уменьшить сумму государственной пошлины, указывают в договоре стоимость продаваемой квартиры либо совпадающую с балансовой стоимостью, указанной в справке БТИ, либо лишь слегка превышающую ее, тогда как истинная цена квартиры больше. Надо сказать, что это довольно рискованный путь для покупателя: нередки случаи признания договора купли-продажи недействительным в судебном порядке, и в таком случае решением суда покупателю может быть возвращена только та сумма, которая указана в договоре, хотя фактически была уплачена сумма, значительно превышающая указанную".

Изложенный выше порядок купли-продажи жилых домов и квартир распространяется и на продажу их обособленных частей, которые являются объектами права собственности (жилых комнат). Вместе с тем, договор продажи жилой комнаты имеет некоторые особенности. Так, продажа комнаты может быть произведена только вместе с долей в праве собственности на подсобные помещения. Одним из ограничений правомочий собственника комнаты по распоряжению ею, на которое указывается в названном выше постановлении Пленума Верховного Суда от 30 марта 2000 г., является необходимость при продаже комнаты соблюсти право собственников других комнат на преимущественную покупку продаваемой комнаты. Однако данное ограничение представляется весьма спорным. Ведь в ст. 253 ГК, на которую ссылается Пленум Верховного Суда, речь идет об отчуждении доли в праве общей собственности. А в рассматриваемом случае продается обособленный объект права собственности (жилая комната), хотя и обеспеченный в качестве принадлежности правом пользования подсобными помещениями и долей в праве собственности на эти помещения[17;c.177].

Существенные особенности имеет заключение договора купли-продажи жилого помещения в процессе его приватизации.Кодекс Республики Беларусь о земле и иные акты земельного законодательства предусматривают ряд особенностей договора продажи земельного участка. Данные особенности договора продажи земельного участка проявляются в установлении специальных требований к его предмету, субъектному составу, содержанию.

При заключении договора продажи земельного участка продавец и покупатель должны соблюдать такие установленные земельным законодательством ограничения, как запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка (стороны в процессе заключения договора, нотариус при его удостоверении, должностные лица органов по земельным ресурсам и землеустройству при государственной регистрации договора не вправе по собственной инициативе изменить цель предоставления земельного участка), запрет на изменение режима использования земельного участка, возможность купли-продажи земельных участков в пределах норм их предоставления (не могут заключаться договоры купли-продажи, в результате которых в собственности физического лица или в собственности юридического лица окажутся земельные участки с суммарной площадью, превышающей установленные максимальные размеры), возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Земельный участок как предмет договора купли-продажи представляет собой часть поверхности земли, имеющую установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации (часть первая ст. 17 Кодекса о земле). Договор купли-продажи может быть заключен по поводу части земельного участка при условии, что последний может быть разделен на части. Земельный участок может быть разделен на части, если каждая из них может быть использована по целевому назначению при соблюдении противопожарных, санитарных, экологических, строительных норм и правил (часть третья ст. 17 Кодекса о земле). При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (часть четвертая ст. 17 Кодекса о земле).

Предметом договора купли-продажи могут быть земельные участки, не изъятые из гражданского оборота (участки, которые могут находиться в собственности иных, кроме Республики Беларусь, участников гражданских правоотношений).

Так, в соответствии со ст. 34 Кодекса о земле в частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства, дачного строительства.

Законодательство устанавливает особый порядок отчуждения земельных участков, находящихся в собственности Республики Беларусь, а также выкупа государством земельных участков у других собственников.

В частную собственность граждан Республики Беларусь земельные участки передаются по решению компетентных местных исполнительных и распорядительных органов. Граждане, имеющие во владении и пользовании земельные участки, предоставленные им до 16 июня 1993 г. для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, их наследники, граждане Республики Беларусь, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, приобретают земельные участки по льготной цене, устанавливаемой в размере пятикратной ставки земельного налога, уплачиваемого за этот земельный участок, в соответствии с законодательством Республики Беларусь на момент подачи заявления гражданином о передаче ему земельного участка в частную собственность. В остальных случаях земельные участки оплачиваются по нормативной цене, устанавливаемой Советом Министров.

Порядок передачи земельных участков из собственности Республики Беларусь в собственность юридических лиц (их собственников) установлен ст. 12 Кодекса о земле, Положением о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников), утвержденным указом Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 г. N 81. В собственность юридических лиц могут по решению Президента Республики Беларусь отчуждаться земельные участки при приватизации объектов государственной собственности и осуществлении инвестиционных проектов[19;c.135].

Цена земельного участка определяется исходя из качества земли, местоположения участка и должна быть не ниже нормативной цены на землю. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица (его собственника), вносится им в белорусских рублях или в иностранной валюте в месячный срок со дня вступления в силу решения Президента Республики Беларусь о передаче земельного участка в собственность. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица с иностранными инвестициями вносится только в иностранной валюте. Право собственности на земельный участок возникает у юридического лица (его собственника) с момента получения государственного акта на земельный участок.

Выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, юридических лиц может осуществляться по предложению собственника, а также по основаниям, установленным законодательством.

Выкуп земельных участков производится по нормативной цене, действующей на момент выкупа. Решение о принудительном выкупе земельных участков, которые предоставляются по решению местных исполнительных и распорядительных органов, в соответствии с частью второй ст. 54 Кодекса о земле принимается этими органами.

Договор купли-продажи земельного участка, в котором в качестве продавца выступает физическое или юридическое лицо, может быть заключен лишь в отношении участка, находящегося в частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны (ст. 88 Кодекса о земле).

Продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, совершается путем заключения в письменной форме договора, который подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органе по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка (часть вторая ст. 93 Кодекса о земле). Земельные участки могут продаваться гражданами Республики Беларусь другим гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков. Юридические лица Республики Беларусь могут отчуждать земельные участки только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка (ст. 94 Кодекса о земле).

Недвижимость за рубежом

Все чаще отечественные организации открывают представительства и фирменные магазины, регистрируют филиалы за пределами таможенной территории Республики Беларусь, сдают в аренду площади и др. Такие операции связаны с приобретением и арендой недвижимости за пределами таможенной территории Республики Беларусь. Рассмотрю порядок осуществления резидентами республики Беларусь наиболее распространенных операций с недвижимостью за рубежом: покупки, продажи и аренды.

В законодательстве Республики Беларусь определение недвижимости дано в ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК): к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Подобные определения довольно распространены в мировой практике.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (с изм. и доп. от 16.05.2006 № 115-З) и Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39. Регистрация (приобретение) имущественных прав на недвижимое имущество, находящееся за рубежом, осуществляется по законодательству той страны, на территории которой оно расположено.

В соответствии с отечественным законодательством сделки с недвижимым имуществом не могут быть совершены ранее государственной регистрации создания недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые переходят в результате сделки. Государственная регистрация изолированных помещений и прав на них не может быть осуществлена ранее государственной регистрации всего недвижимого имущества, частью которого является это помещение. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Возможно, что аналогичная норма содержится в законодательстве страны нахождения недвижимости резидента Республики Беларусь.

Форма договора (нотариальная или простая письменная), предметом которого является недвижимое имущество, определяется правом государства, в котором находится это имущество. Защита права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество осуществляется также в соответствии с правом государства, в котором это имущество размещено.

 Валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами, подразделяются на текущие валютные операции и валютные операции, связанные с движением капитала. В соответствии со ст. 7 Закона № 226-З валютными операциями, связанными с движением капитала, являются следующие валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами:

- приобретение акций при их распределении среди учредителей, а также доли в уставном фонде или пая в имуществе нерезидентов;

- приобретение ценных бумаг, выпущенных резидентами или нерезидентами, за исключением приобретения акций при их распределении среди учредителей;

- переводы для осуществления расчетов по обязательствам, предусматривающим передачу имущества, относимого законодательством Республики Беларусь к недвижимому имуществу, либо прав на него;

- расчеты по сделкам, предусматривающим экспорт и (или) импорт товаров (работ, услуг), охраняемой информации, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, если срок между датой поступления денежных средств (платежа) и датой отгрузки (поступления) товара (выполнения работ, оказания услуг), передачи охраняемой информации, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности превышает 180 дней, включая осуществление таких расчетов с использованием ценных бумаг, выполняющих функции расчетных документов, если срок платежа по ценной бумаге обеспечивает поступление (уплату) денежных средств в срок, превышающий 180 дней с (до) даты отгрузки (поступления) товара (выполнения работ, оказания услуг), передачи охраняемой информации, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности;

- предоставление и получение кредитов и (или) займов на срок, превышающий 180 дней;

- иные валютные операции, не относимые к текущим валютным операциям.

Следовательно, для осуществления расчетов на приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу и по договорам аренды имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу требуется разрешение Национального банка как на валютные операции, связанные с движением капитала.

Для получения разрешения для проведения расчетов на приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами таможенной территории Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу необходимо до момента проведения юридическим лицом - резидентом расчетов с нерезидентом по ней представить в Национальный банк следующие документы: письменное заявление произвольной формы с указанием конкретных видов валютных операций, по которым испрашивается получение разрешения на осуществление расчетов в иностранной валюте, копию свидетельства о государственной регистрации заявителя (выписку из решения местного органа управления, Министерства юстиции и т.д.).

Юридические лица, не подлежащие государственной регистрации, представляют копию или выписку решения о создании (реорганизации) юридического лица, удостоверенную уполномоченным органом. Удостоверение копий документов в этом случае производится подписью должностного лица данного органа с указанием его фамилии, имени, отчества, должности и скрепляется печатью уполномоченного органа. Применение факсимиле подписи не допускается.

 

Заключение

Сегодня купля-продажа — это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа — наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Возмездная уступка патентных прав, передач