VI .2. Основные положения ипотечной деятельности

К настоящему времени в России создана и используется законодательная нормативная база, позволяющая проводить ипотечное кредитование.

 Президент РФ в 1996 г. издал специальный указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”

Принятый в июле 1998г. закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по существу аккумулировал весь полученный в России опыт ипотечного кредитования.

В новый Закон введены некоторые новые положения, требования и процедуры, которые ранее отсутствовали и в правовом обеспечении и не использовались в практике. Например, правила залога жилых помещений, правила страхования заложенного имущества. В Законе даны отдельные уточнения и дополнения ранее принятых законодательных актов.

В Законе определено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки (за исключением указанных в статье 63 Закона – земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и др.; воздушные и морские объекты. При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки. В Законе конкретизированы и закреплены основания возникновения ипотеки. Определено, что ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда, если они являются юридическими лицами.

Обстоятельство, обеспечиваемой ипотекой, определяется в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Договор об ипотеке удостоверяется нотариально, подлежит государственной регистрации и вступает в силу после такой регистрации. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и проводится в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.01.97г. № 122-ФО и Постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. № 219.

В регистрационном органе любое лицо может получить справку, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества. Регистрационный орган несет ответственность за чистоту регистрации прав на имущество.

После заключения договора залогодержатель получает право проверять заложенное имущество. В договоре должны быть оговорены условия страхования заложенного имущества. Если такие условия не оговорены, залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от риска, утраты, повреждения т.п.

Залогодатель имеет возможность передать право на имущество, заложенное по договору об ипотеке, другому лицу. Имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесение его в качестве вклада в имущество производственного кооператива, но если иное не предусмотрено в договоре. В связи с этим изменяются и обязательские права.

В договоре должны быть определены способы реализации заложенного имущества со ссылкой на проведение публичных торгов или продаже заложенного имущества на аукционе и т.п.

В Законе “Об ипотеке” особое значение уделено вопросам, связанным с ипотекой земельных участков, жилых домов и квартир. В этой области ожидается наибольшее распространение ипотечного инвестирования. Положения Закона дополнены положениями жилищного и земельного законодательства, а также положениями Гражданского кодекса по этим же вопросам.

Российская практика ипотечного инвестирования до середины 1998г. указывала на возможные позитивные сдвиги в этой сфере деятельности, хотя результаты ипотечного кредитования и тогда были незначительные. Кредиты в форме ипотеки, хотя и на короткий срок (до5 лет), все же выдавались. Широкое развитие ипотеки тормозилось сравнительно высокими процентами. В Москве уровень кредитных ставок составлял около 10% годовых в твердой валюте. А в ряде случаев проценты по кредитам в валюте достигали 20% годовых.

Финансовый кризис 1998г. в России отрицательно повлиял на использование ипотечного кредитования. Высокая и непредсказуемая инфляция, неустойчивость курса национальной валюты мешают развитию долгосрочного кредитования вообще и ипотечного, в частности.

Другим сдерживающим развитие ипотеки в России фактором является невозможность выселение из жилого помещение залогодателя, который не платит по ипотечному договору. Поэтому в России получила распространение только форма ипотечного кредитования, при которой до полного погашения кредита жилое помещение оставалась в собственности банка, выдающего ипотечный кредит, или риэлторской компании. Владелец квартиры имел право проживать в ней только как арендатор.

Не меньшее значение имеет проблема сроков ипотечного кредитования. Из опыта зарубежной практики следует, что наиболее рациональными сроками кредитования в форме ипотеки являются 20-30 лет. А это в 4-6 раз выше, чем в России значительного увеличения сроков ипотечного кредитования в России не предвидится

Заключение