Спекулятивные инвестиции домовладельцев

Ипотечные займы, получаемые с целью спекуляции жилой недвижимостью, были названы одним из факторов, способствовавших кризису. В 2006 г. 22% проданных объектов жилой недвижимости были приобретены с целью инвестиций, а ещё 14% объектов были приобретены в качестве домов для проведения отпуска. В 2005 г. доля таких объектов была 28% и 12% соответственно. Таким образом, в 2006 г. рекордное число проданных объектов жилой недвижимости (40%) не становилось основным местом проживания покупателей. Дэвид Лири, занимавший в то время должность главного экономиста Национальной ассоциации торговцев недвижимостью США (National Association of Realtors, NAR), указал, что сокращение объёма спекулятивных инвестиций в жилую недвижимость после 2006 г. было ожидаемым: «Спекулянты покинули рынок в 2006 г., из-за чего объём инвестиционных продаж жилой недвижимости стал падать значительно быстрее, чем объём продаж на первичном рынке».

В то время как исторически темпы роста цен на недвижимость примерно соответствовали темпам роста инфляции, между 2000 и 2006 г. цены на недвижимость выросли почти в два раза. Во время бума на рынке недвижимости традиционное отношение к домам как к виду долгосрочных инвестиций, не используемому для получения спекулятивной прибыли, изменилось. В СМИ часто появлялись репортажи о том, как в многоквартирных домах квартиры раскупались еще во время строительства, а потом с большой прибылью распродавались владельцами, которые изначально не планировали там проживать. Ещё в 2005 г. несколько компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, распознали риски спекуляции недвижимостью, после того как они выявили ряд инвесторов, берущих на себя крайне высокие кредитные риски при покупке на заёмные средства многочисленных объектов.

Уоррен Баффетт в своих показаниях Комиссии по расследованию причин финансового кризиса сообщил: «Этот был самый большой рыночный пузырь из всех виденных мною … Всё население США постепенно начало верить, что цены на жилую недвижимость не способны резко упасть».

Мошенничество на рынке ипотечного кредитования

Кредиторы предоставляли займы лицам, неплатежеспособность которых была заведомо известна, несмотря на то, что выдача этих кредитов могла привести к значительным убыткам держателей ипотечных ценных бумаг».

Методы секьюритизации

В традиционной модели ипотечного кредитования банки становились организаторами кредита для заёмщика (домовладельца) и несли риски невыполнения обязательств по кредиту. Секьюритизация — это процесс объединения кредитов или других активов, приносящих прибыль, для создания ценных бумаг (т. е. обязательств), которые затем продаются инвесторам. Секьюритизация ипотечных ценных бумаг в её современной форме была создана в США, когда предприятия с государственным участием вышли на этот рынок и стали создавать пулы традиционных стандартных ипотечных кредитов со сравнительно низким уровнем риска, продавать инвесторам ценные бумаги, обеспеченные закладными по кредитам, и предоставлять гарантии по бумагам в случае невыполнения обязательств по ипотечным кредитам. Также появилась и более рискованная версия секьюритизации: частные банки объединяли ипотечные кредиты из групп более высокого риска и, как правило, не предоставляли гарантий в случае невыполнения обязательств. Другими словами, в то время как предприятия с государственным участием перекладывали на инвесторов только процентный риск, частные банки (инвестиционные или коммерческие банки) перекладывали на инвесторов как процентный, так и кредитный риск. С развитием рынка секьюритизации традиционная модель была вытеснена новой моделью распределения кредитного риска между многочисленными инвесторами при помощи выпуска обеспеченных залогом долговых обязательств и ценных бумаг, обеспеченных жилищными закладными. Перекладывание риска на инвесторов привело к возникновению риска недобросовестности: приоритетным становилось осуществление как можно большего количества сделок ипотечного кредитования, а не обеспечение их качества.

К середине 2000-х гг. доля операций предприятий с государственным участием на рынке секьюритизации резко упала, а доля частных банков — резко возросла, что привело к значительному ухудшению качества ипотечных кредитов. Частные банки занимались секьюритизацией самых рискованных ипотечных кредитов, в то время как ипотечные кредиты, которыми занимались предприятия с государственным участием, продолжали показывать наилучшие результаты, даже по сравнению с теми кредитами, которые были не секьюритизованы, а входили в инвестиционные портфели.

К середине 1990-х гг. секьюритизация получила широкое распространение. Общая стоимость выпущенных в 1996–2007 гг. ценных бумаг, обеспеченных жилищными закладными, выросла почти в три раза, до 7,3 трлн долларов США. Доля секьюритизованных бумаг этого типа выросла с 54% в 2001 г. до 75% в 2006 г.

Неточные кредитные рейтинги

В настоящее время проводится ряд расследований того, почему рейтинговые агентства оценили ипотечные ценные бумаги, созданные на основе кредитов с высоким уровнем риска, как ценные бумаги инвестиционного класса. Финансирование бума на рынке недвижимости стало возможным именно благодаря привлекательному для инвесторов высокому рейтингу ипотечных ценных бумаг. Эти рейтинги считались обоснованными из-за применения компаниями методик уменьшения риска, таких как страхование от невыполнения обязательств по кредиту и перенос первоначальных потерь на покупателей ценных бумаг. Тем не менее, есть также свидетельства того, что некоторые участники процесса оценки субстандартных ипотечных ценных бумаг знали о том, что рейтинги не соответствовали действительности.

Критики рейтинговых агентств утверждают, что на объективность оценок влиял конфликт интересов, вызванный тем, что деятельность агентств оплачивалась инвестиционными банками и другими организациями, создающими и продающими структурированные ценные бумаги. Между третьим кварталом 2007 г. и вторым кварталом 2008 г. в более низкую категорию кредитного рейтинга были переведены ипотечные ценные бумаги общей стоимостью в 1,9 триллионов долларов США. Во многих финансовых организациях для сохранения требуемого коэффициента покрытия капитала сочли необходимым снизить стоимость своих ипотечных ценных бумаг и приобрести дополнительный капитал. Если для этого осуществлялся выпуск дополнительных акций, то стоимость акций, уже находящихся в обращении, падала. Таким образом, понижение кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг привело к падению цен на акции многих финансовых корпораций.

В докладе Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованном в январе 2011 г., указано, что «деятельность трех рейтинговых агентств в высшей степени способствовала началу финансового кризиса, т. к. только с их одобрения были возможны выпуск и продажа ипотечных ценных бумаг, ставших его причиной. Инвесторы часто слепо верили в стабильность ценных бумаг, получивших определённый тип рейтинга.

Правительственная политика

Причинами кризиса называли и излишнее регламентирование деятельности кредитного рынка, и нестоятельность политики правительства по её регламентированию, и дерегуляцию кредитного рынка.

В 1982 г. конгрессом США был принят закон «О паритете в альтернативном ипотечном кредитовании», который разрешил организациям-кредиторам, не являющимся федеральными банками, выдачу ипотечных займов с плавающей процентной ставкой. Из выданных в 2006 г. субстандартных кредитов приблизительно 90% были кредитами с плавающей процентной ставкой.

Многие президенты, в том числе Рузвельт, Рейган, Клинтон и Джордж У. Буш, среди своих целей указывали увеличение в США количества домовладельцев. В 1995 г. рядом предприятий с государственным участием, таких как Fannie Mae, были получены налоговые льготы, направленные на стимулирование покупки ипотечных ценных бумаг, в том числе обеспеченных кредитами заёмщикам с низким уровнем доходов. Это стало началом выхода Fannie Mae и Freddie Mac на рынок субстандартного кредитования. Когда в сентябре 2008 г. возникли опасения, что Fannie Mae и Freddie Mac не смогут выполнить свои обязательства, правительство США было вынуждено принять на себя внешнее управление этими компаниями, что на практике означало ихнационализацию за счёт налогоплательщиков.

В декабре 2011 г. Комиссия по ценным бумагам и биржам США выдвинула обвинения против бывших руководителей Fannie Mae и Freddie Mac по предоставлению недостоверной информации о рисках субстандартных ипотечных кредитов. По словам одного аналитика, «Данные, предоставленные комиссией, показывают, что финансовые затруднения Fannie Mae и Freddie Mac были вызваны не идеалистическими правительственными требованиями, а одержимостью высшего звена руководства увеличением доли рынка. Её рост означал рост премиальных, из-за чего, осознанно или нет, руководство было готово идти на риски».

Политика центральных банков

Центральные банки осуществляют кредитно-денежную политику и могут c её помощью управлять темпами инфляции. Также центральные банки регулируют деятельность коммерческих банков и, в некоторых случаях, других финансовых учреждений. При этом предотвращение развития ценовых пузырей, таких как пузырь на рынке недвижимости и пузырь доткомов, не является одной из основых задач центральных банков. В США некоторые рыночные аналитики были обеспокоены возможными последствиями традиционной политики центральных банков по отношению к ценовым пузырям: по их мнению, действия Федеральной резервной системы могли привести к возникновению риска недобросовестности.

Снижение в 2000–2003 гг. процентной ставки по федеральным фондам Федеральной резервной системы также содействовало росту цен на жилую недвижимость. Ставка была понижена с 6,5% до 1,0% чтобы смягчить последствия краха доткомов и террористических актов 11 сентября 2001 г., а также избежать риска возможной дефляции. В период с июля 2004 г. по июль 2006 г. ставка по федеральным фондам существенно выросла (до 5,75%), что привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой. Соответственно, рост процентных ставок по кредитам привел к росту задолженностей домовладельцев-заёмщиков. Не исключено, что увеличение процентной ставки по федеральным фондам ФРС также способствовало сдуванию пузыря на рынке недвижимости.