История появления современной системы ипотечного кредитования

Суть ипотечного кризиса

Ипотечный кризис — рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. В США кризис начался еще в 2006, однако катастрофические последствия выявились лишь в 2007 году. Ипотечный кризис стал началом общемирового экономического кризиса 2008 года. М ировой финансовый кризис 2008-го года (иногда называют «великая рецессия») — это финансово-экономический кризис, проявившийся в сентябре — октябре 2008 года в форме очень сильного ухудшения основных экономических показателей в большинстве развитых стран, и последовавшая в конце того же года глобальная рецессия.

Предшественником финансового кризиса 2008 года был ипотечный кризис в США, первые признаки которого появились в 2006 году в форме снижения числа продаж домов и в начале 2007 года переросли в кризис высокорисковых ипотечных кредитов(англ. subprime). Довольно быстро проблемы с кредитованием ощутили и надёжные заёмщики. Летом 2007 года постепенно кризис из ипотечного начал трансформироваться в финансовый и затронул не только США. Начались банкротства крупных банков, спасение банков со стороны национальных правительств. Котировки на фондовых рынках резко снизились в течение 2008 года и в начале 2009 года. Для компаний существенно сократились возможности получения капиталов при размещении ценных бумаг. В 2008 году кризис приобрёл мировой характер и постепенно начал проявляться в повсеместном снижении объёмов производства, снижении спроса и цен на сырьё, росте безработицы.

Нестандартное кредитование («subprime market») – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.

Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Традиционно в США доля ипотечных кредитов с высокой долей риска находилась на низком уровне в 8%; в 2004‒2006 гг. она выросла до приблизительно 20% от общего числа выданных ипотечных кредитов (и даже выше в некоторых регионах США). Значительную часть (в 2006 г. более 90%) составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. Увеличение доли субстандартных кредитов было одним из проявлений более общей тенденции снижения стандартов кредитования, а также вывода на рынок более рискованных ипотечных продуктов.

Цены на жилую недвижимость в США активно росли до середины 2006 г., после чего они начали стремительно падать; из-за этого заёмщикам стало стало значительно сложнее добиться рефинансирования кредита. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой начали повышаться, что повлекло за собой повышение размера ежемесячных выплат и привело к резкому росту количества случаев невыполнения обязательств по кредитам. Широко распространённые на финансовом рынке производные ценные бумаги, обеспеченные в том числе субстандартными ипотечными закладными, почти полностью обесценились. Сомнения в устойчивости кредитного и финансового рынков США привели к ужесточению условий кредитования по всему миру и замедлению экономческого роста как в США, так и в Европе.

Причины ипотечного кризиса

В 2004 г. доля собственников жилой недвижимости в США достигла максимальной величины (69,2%), при этом с 1980 по 1994 г. она находилась на уровне 64%. Главной причиной увеличения доли собственников и роста спроса на недвижимость, вызвавшего дальнейший рост цен, стало распространение кредитования с высоким уровнем риска.

С 1997 по 2006 г. стоимость типичного объекта жилой недвижимости в США выросла на 124%. Рост пузыря на рынке недвижимости привел к тому, что многие домовладельцы смогли рефинансировать ипотечные кредиты по более низкой процентной ставке или получили вторичный ипотечный займ под прирост стоимости недвижимости для увеличения потребительских расходов. В конце 2007 г. процентное отношение общей суммы задолженностей американских домашних хозяйств к годовому личному располагаемому доходу составило 127%, а в 1990 г. оно составляло 77%.

В 2008 г. в США в собственности членов одного типичного домашнего хозяйства находилось 13 кредитных карт, при этом 40% владельцев имели задолженности по картам; в 1970 г. таких домохозяйств было всего 6%.

Резкий рост цен на недвижимость и распространение ипотечного кредитования привели к строительному буму и, с течением времени, к избытку домов, выставленных на продажу, что в середине 2006 г. привело к прекращению роста цен на недвижимость и их последующему падению. Доступность кредитных продуктов, а также широко распространённая вера в то, что цены на недвижимость будут продолжать расти, заставили многих неблагонадёжных заёмщиков согласиться на условия кредитования с плавающей процентной ставкой. Согласно условиям таких кредитов, процентная ставка на протяжении определенного периода времени оставалась на привлекательно низком уровне, после чего на оставшийся срок выплаты кредита она поднималась до рыночного уровня. Заёмщики, которые знали, что будут не в состоянии производить более высокие выплаты после окончания первоначального льготного периода, планировали провести рефинансирование кредита, что было возможным благодаря постоянному росту цен на недвижимость. Но когда во многих регионах США цены на дома начали падать, проведение рефинансирования стало проблематичным и те заёмщики, которые не смогли добиться рефинансирования кредита, оказались не в состоянии производить выплаты по более высоким ежемесячным ставкам.

Поскольку число заёмщиков, не выполнявших долговые обязательства, стало расти, увеличилось число отчуждений жилой собственности и, соответственно, количество объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это привело к дальнейшему падению цен на дома для покупателей, а для домовладельцев — стоимости домов за вычетом долгов. Кроме того, сокращение выплат по ипотечным кредитам приводит к падению цен на ипотечные ценные бумаги, что отрицательно влияет на величину собственного капитала банков и их финансовую стабильность.

К сентябрю 2008 г. цены на жилую недвижимость в США упали в среднем на 20% по сравнению с серединой 2006 г., когда они находились на самом высоком. Это значительное и неожиданное падение также означало, что для многих заёмщиков разница между рыночной стоимостью недвижимости, приобретенной в кредит, и суммой выплат по кредиту стала нулевой или даже отрицательной. В марте 2008 г. число таких заёмщиков было оценено в 8,8 млн человек, или 10,8% всех домовладельцев. По некоторым оценкам, в ноябре 2008 г. число таких заёмщиков выросло до 12 млн человек. К сентябрю 2010 г. 23% всех объектов жилой недвижимости в США стоили меньше, чем сумма выплат по ипотечному кредиту, полученному для их приобретения. В подобной ситуации для заёмщиков выгоднее отказаться от исполнения обязательств, так как ипотечные кредиты, как правило, выдаются под залог недвижимости без права обращения взыскания на имущество заёмщика.

Методы секьюритизации

В традиционной модели ипотечного кредитования банки становились организаторами кредита для заёмщика (домовладельца) и несли риски невыполнения обязательств по кредиту. Секьюритизация — это процесс объединения кредитов или других активов, приносящих прибыль, для создания ценных бумаг (т. е. обязательств), которые затем продаются инвесторам. Секьюритизация ипотечных ценных бумаг в её современной форме была создана в США, когда предприятия с государственным участием вышли на этот рынок и стали создавать пулы традиционных стандартных ипотечных кредитов со сравнительно низким уровнем риска, продавать инвесторам ценные бумаги, обеспеченные закладными по кредитам, и предоставлять гарантии по бумагам в случае невыполнения обязательств по ипотечным кредитам. Также появилась и более рискованная версия секьюритизации: частные банки объединяли ипотечные кредиты из групп более высокого риска и, как правило, не предоставляли гарантий в случае невыполнения обязательств. Другими словами, в то время как предприятия с государственным участием перекладывали на инвесторов только процентный риск, частные банки (инвестиционные или коммерческие банки) перекладывали на инвесторов как процентный, так и кредитный риск. С развитием рынка секьюритизации традиционная модель была вытеснена новой моделью распределения кредитного риска между многочисленными инвесторами при помощи выпуска обеспеченных залогом долговых обязательств и ценных бумаг, обеспеченных жилищными закладными. Перекладывание риска на инвесторов привело к возникновению риска недобросовестности: приоритетным становилось осуществление как можно большего количества сделок ипотечного кредитования, а не обеспечение их качества.

К середине 2000-х гг. доля операций предприятий с государственным участием на рынке секьюритизации резко упала, а доля частных банков — резко возросла, что привело к значительному ухудшению качества ипотечных кредитов. Частные банки занимались секьюритизацией самых рискованных ипотечных кредитов, в то время как ипотечные кредиты, которыми занимались предприятия с государственным участием, продолжали показывать наилучшие результаты, даже по сравнению с теми кредитами, которые были не секьюритизованы, а входили в инвестиционные портфели.

К середине 1990-х гг. секьюритизация получила широкое распространение. Общая стоимость выпущенных в 1996–2007 гг. ценных бумаг, обеспеченных жилищными закладными, выросла почти в три раза, до 7,3 трлн долларов США. Доля секьюритизованных бумаг этого типа выросла с 54% в 2001 г. до 75% в 2006 г.

Неточные кредитные рейтинги

В настоящее время проводится ряд расследований того, почему рейтинговые агентства оценили ипотечные ценные бумаги, созданные на основе кредитов с высоким уровнем риска, как ценные бумаги инвестиционного класса. Финансирование бума на рынке недвижимости стало возможным именно благодаря привлекательному для инвесторов высокому рейтингу ипотечных ценных бумаг. Эти рейтинги считались обоснованными из-за применения компаниями методик уменьшения риска, таких как страхование от невыполнения обязательств по кредиту и перенос первоначальных потерь на покупателей ценных бумаг. Тем не менее, есть также свидетельства того, что некоторые участники процесса оценки субстандартных ипотечных ценных бумаг знали о том, что рейтинги не соответствовали действительности.

Критики рейтинговых агентств утверждают, что на объективность оценок влиял конфликт интересов, вызванный тем, что деятельность агентств оплачивалась инвестиционными банками и другими организациями, создающими и продающими структурированные ценные бумаги. Между третьим кварталом 2007 г. и вторым кварталом 2008 г. в более низкую категорию кредитного рейтинга были переведены ипотечные ценные бумаги общей стоимостью в 1,9 триллионов долларов США. Во многих финансовых организациях для сохранения требуемого коэффициента покрытия капитала сочли необходимым снизить стоимость своих ипотечных ценных бумаг и приобрести дополнительный капитал. Если для этого осуществлялся выпуск дополнительных акций, то стоимость акций, уже находящихся в обращении, падала. Таким образом, понижение кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг привело к падению цен на акции многих финансовых корпораций.

В докладе Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованном в январе 2011 г., указано, что «деятельность трех рейтинговых агентств в высшей степени способствовала началу финансового кризиса, т. к. только с их одобрения были возможны выпуск и продажа ипотечных ценных бумаг, ставших его причиной. Инвесторы часто слепо верили в стабильность ценных бумаг, получивших определённый тип рейтинга.

Правительственная политика

Причинами кризиса называли и излишнее регламентирование деятельности кредитного рынка, и нестоятельность политики правительства по её регламентированию, и дерегуляцию кредитного рынка.

В 1982 г. конгрессом США был принят закон «О паритете в альтернативном ипотечном кредитовании», который разрешил организациям-кредиторам, не являющимся федеральными банками, выдачу ипотечных займов с плавающей процентной ставкой. Из выданных в 2006 г. субстандартных кредитов приблизительно 90% были кредитами с плавающей процентной ставкой.

Многие президенты, в том числе Рузвельт, Рейган, Клинтон и Джордж У. Буш, среди своих целей указывали увеличение в США количества домовладельцев. В 1995 г. рядом предприятий с государственным участием, таких как Fannie Mae, были получены налоговые льготы, направленные на стимулирование покупки ипотечных ценных бумаг, в том числе обеспеченных кредитами заёмщикам с низким уровнем доходов. Это стало началом выхода Fannie Mae и Freddie Mac на рынок субстандартного кредитования. Когда в сентябре 2008 г. возникли опасения, что Fannie Mae и Freddie Mac не смогут выполнить свои обязательства, правительство США было вынуждено принять на себя внешнее управление этими компаниями, что на практике означало ихнационализацию за счёт налогоплательщиков.

В декабре 2011 г. Комиссия по ценным бумагам и биржам США выдвинула обвинения против бывших руководителей Fannie Mae и Freddie Mac по предоставлению недостоверной информации о рисках субстандартных ипотечных кредитов. По словам одного аналитика, «Данные, предоставленные комиссией, показывают, что финансовые затруднения Fannie Mae и Freddie Mac были вызваны не идеалистическими правительственными требованиями, а одержимостью высшего звена руководства увеличением доли рынка. Её рост означал рост премиальных, из-за чего, осознанно или нет, руководство было готово идти на риски».

Политика центральных банков

Центральные банки осуществляют кредитно-денежную политику и могут c её помощью управлять темпами инфляции. Также центральные банки регулируют деятельность коммерческих банков и, в некоторых случаях, других финансовых учреждений. При этом предотвращение развития ценовых пузырей, таких как пузырь на рынке недвижимости и пузырь доткомов, не является одной из основых задач центральных банков. В США некоторые рыночные аналитики были обеспокоены возможными последствиями традиционной политики центральных банков по отношению к ценовым пузырям: по их мнению, действия Федеральной резервной системы могли привести к возникновению риска недобросовестности.

Снижение в 2000–2003 гг. процентной ставки по федеральным фондам Федеральной резервной системы также содействовало росту цен на жилую недвижимость. Ставка была понижена с 6,5% до 1,0% чтобы смягчить последствия краха доткомов и террористических актов 11 сентября 2001 г., а также избежать риска возможной дефляции. В период с июля 2004 г. по июль 2006 г. ставка по федеральным фондам существенно выросла (до 5,75%), что привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой. Соответственно, рост процентных ставок по кредитам привел к росту задолженностей домовладельцев-заёмщиков. Не исключено, что увеличение процентной ставки по федеральным фондам ФРС также способствовало сдуванию пузыря на рынке недвижимости.

История появления современной системы ипотечного кредитования

Ипотека, как направление кредитовая, зародилась в Америке в 20-30-е годы 20 века во времена Рузвельта. Именно тогда «бумом» в экономическом развитии страны стало приобретение в собственность индивидуального жилья частными лицами. Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящему привлекли к себе внимание американского правительства лишь во время Великой депрессии. На протяжении периода с 1900 по 1934 годы в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства.

Когда в 1933 г. Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет и отказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были очень часто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Положение в жилищном секторе было особенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособной выполнять свои ипотечные обязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. Вслед за периодом Великой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления экономического положения страны: было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого риска; стало ясно, что недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное средство возрождения экономики.

Федеральная Жилищная Администрация стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.

Главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»).

C 1938 по 1968 годы вторичный рынок ипотечных займов был монополизирован государственной компанией Fannie Mae. В 1968 году в целях помощи федеральному бюджету, Fannie Mae была преобразована в частную компанию. Чтобы создать конкуренцию на вторичном рынке ипотечных займов, была также организована частная компания Freddie Mac.

Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов. Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора к самому инвестору. В современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. На январь 2008 года в облигации трёх американских ипотечных агентств — Fannie Mae, Freddie Mac и Federal Home Loan Banks — был вложен 21 % золотовалютных резервов Банка России, или 2,48 трлн руб. ($100,8 млрд) из $476,4 млрд.

До кризиса Fannie Mae финансировало более 20 % всех ипотечных кредитов в США. Fannie Mae занимается поддержкой вторичного рынка ипотеки (скупая ипотечные кредиты у банков, консолидируя их в пулы и выпуская под их обеспечение ипотечные ценные бумаги, продаваемые на открытом рынке). Таким образом обеспечивается финансирование для выдачи новых кредитов. 22 апреля 2009 года покончил жизнь самоубийством исполняющий обязанности финансового директора Freddie Mac. 41-летний Дэвид Келлерман находился в эпицентре «бонусного скандала»: топ-менеджеры крупнейших правительственных компаний, получавших вливания от правительства США, выплачивали себе огромные бонусы по итогам убыточного 2008 года. В частности, Келлерман получил бонус в размере $800 тыс.

Суть ипотечного кризиса

Ипотечный кризис — рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. В США кризис начался еще в 2006, однако катастрофические последствия выявились лишь в 2007 году. Ипотечный кризис стал началом общемирового экономического кризиса 2008 года. М ировой финансовый кризис 2008-го года (иногда называют «великая рецессия») — это финансово-экономический кризис, проявившийся в сентябре — октябре 2008 года в форме очень сильного ухудшения основных экономических показателей в большинстве развитых стран, и последовавшая в конце того же года глобальная рецессия.

Предшественником финансового кризиса 2008 года был ипотечный кризис в США, первые признаки которого появились в 2006 году в форме снижения числа продаж домов и в начале 2007 года переросли в кризис высокорисковых ипотечных кредитов(англ. subprime). Довольно быстро проблемы с кредитованием ощутили и надёжные заёмщики. Летом 2007 года постепенно кризис из ипотечного начал трансформироваться в финансовый и затронул не только США. Начались банкротства крупных банков, спасение банков со стороны национальных правительств. Котировки на фондовых рынках резко снизились в течение 2008 года и в начале 2009 года. Для компаний существенно сократились возможности получения капиталов при размещении ценных бумаг. В 2008 году кризис приобрёл мировой характер и постепенно начал проявляться в повсеместном снижении объёмов производства, снижении спроса и цен на сырьё, росте безработицы.

Нестандартное кредитование («subprime market») – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.

Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Традиционно в США доля ипотечных кредитов с высокой долей риска находилась на низком уровне в 8%; в 2004‒2006 гг. она выросла до приблизительно 20% от общего числа выданных ипотечных кредитов (и даже выше в некоторых регионах США). Значительную часть (в 2006 г. более 90%) составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. Увеличение доли субстандартных кредитов было одним из проявлений более общей тенденции снижения стандартов кредитования, а также вывода на рынок более рискованных ипотечных продуктов.

Цены на жилую недвижимость в США активно росли до середины 2006 г., после чего они начали стремительно падать; из-за этого заёмщикам стало стало значительно сложнее добиться рефинансирования кредита. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой начали повышаться, что повлекло за собой повышение размера ежемесячных выплат и привело к резкому росту количества случаев невыполнения обязательств по кредитам. Широко распространённые на финансовом рынке производные ценные бумаги, обеспеченные в том числе субстандартными ипотечными закладными, почти полностью обесценились. Сомнения в устойчивости кредитного и финансового рынков США привели к ужесточению условий кредитования по всему миру и замедлению экономческого роста как в США, так и в Европе.

Причины ипотечного кризиса

В 2004 г. доля собственников жилой недвижимости в США достигла максимальной величины (69,2%), при этом с 1980 по 1994 г. она находилась на уровне 64%. Главной причиной увеличения доли собственников и роста спроса на недвижимость, вызвавшего дальнейший рост цен, стало распространение кредитования с высоким уровнем риска.

С 1997 по 2006 г. стоимость типичного объекта жилой недвижимости в США выросла на 124%. Рост пузыря на рынке недвижимости привел к тому, что многие домовладельцы смогли рефинансировать ипотечные кредиты по более низкой процентной ставке или получили вторичный ипотечный займ под прирост стоимости недвижимости для увеличения потребительских расходов. В конце 2007 г. процентное отношение общей суммы задолженностей американских домашних хозяйств к годовому личному располагаемому доходу составило 127%, а в 1990 г. оно составляло 77%.

В 2008 г. в США в собственности членов одного типичного домашнего хозяйства находилось 13 кредитных карт, при этом 40% владельцев имели задолженности по картам; в 1970 г. таких домохозяйств было всего 6%.

Резкий рост цен на недвижимость и распространение ипотечного кредитования привели к строительному буму и, с течением времени, к избытку домов, выставленных на продажу, что в середине 2006 г. привело к прекращению роста цен на недвижимость и их последующему падению. Доступность кредитных продуктов, а также широко распространённая вера в то, что цены на недвижимость будут продолжать расти, заставили многих неблагонадёжных заёмщиков согласиться на условия кредитования с плавающей процентной ставкой. Согласно условиям таких кредитов, процентная ставка на протяжении определенного периода времени оставалась на привлекательно низком уровне, после чего на оставшийся срок выплаты кредита она поднималась до рыночного уровня. Заёмщики, которые знали, что будут не в состоянии производить более высокие выплаты после окончания первоначального льготного периода, планировали провести рефинансирование кредита, что было возможным благодаря постоянному росту цен на недвижимость. Но когда во многих регионах США цены на дома начали падать, проведение рефинансирования стало проблематичным и те заёмщики, которые не смогли добиться рефинансирования кредита, оказались не в состоянии производить выплаты по более высоким ежемесячным ставкам.

Поскольку число заёмщиков, не выполнявших долговые обязательства, стало расти, увеличилось число отчуждений жилой собственности и, соответственно, количество объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это привело к дальнейшему падению цен на дома для покупателей, а для домовладельцев — стоимости домов за вычетом долгов. Кроме того, сокращение выплат по ипотечным кредитам приводит к падению цен на ипотечные ценные бумаги, что отрицательно влияет на величину собственного капитала банков и их финансовую стабильность.

К сентябрю 2008 г. цены на жилую недвижимость в США упали в среднем на 20% по сравнению с серединой 2006 г., когда они находились на самом высоком. Это значительное и неожиданное падение также означало, что для многих заёмщиков разница между рыночной стоимостью недвижимости, приобретенной в кредит, и суммой выплат по кредиту стала нулевой или даже отрицательной. В марте 2008 г. число таких заёмщиков было оценено в 8,8 млн человек, или 10,8% всех домовладельцев. По некоторым оценкам, в ноябре 2008 г. число таких заёмщиков выросло до 12 млн человек. К сентябрю 2010 г. 23% всех объектов жилой недвижимости в США стоили меньше, чем сумма выплат по ипотечному кредиту, полученному для их приобретения. В подобной ситуации для заёмщиков выгоднее отказаться от исполнения обязательств, так как ипотечные кредиты, как правило, выдаются под залог недвижимости без права обращения взыскания на имущество заёмщика.